春節(jié)后，杭州二手房帶看量猛增。其中有一類，就是學(xué)區(qū)房。比如說(shuō)在西湖區(qū)，根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，最近7天內(nèi)，帶看量前三的小區(qū)分別是河濱之城、景溪北苑和西城年華，都是學(xué)區(qū)房。其實(shí)在春節(jié)前，這些小區(qū)就已經(jīng)比較活躍了。
去年樓市價(jià)格漸趨溫和，一些老牌小區(qū)或網(wǎng)紅小區(qū)，價(jià)格都降到了可接受的范圍。所以趁年底把學(xué)區(qū)房買好，也是有些家長(zhǎng)的做法。不過翻翻最近的成交記錄，還是令人有點(diǎn)吃驚，成交單價(jià)9萬(wàn)元/㎡以上的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在聽到的不多。但是對(duì)口保俶塔申花實(shí)驗(yàn)學(xué)校的西城年華，有一套42㎡的房子，1月底網(wǎng)簽總價(jià)395萬(wàn)元，折合單價(jià)約9.3萬(wàn)元/㎡。
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據(jù)知情房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套小戶型大概是去年12月底成交的，位于頂樓。不過9萬(wàn)多元的單價(jià)，在經(jīng)紀(jì)人眼里，顯得比較平常。因?yàn)?023年，西城年華成交了約8套42㎡小戶型，單價(jià)都是9萬(wàn)+元。其中2023年2月19日網(wǎng)簽的一套42.43㎡，總價(jià)405萬(wàn)元，單價(jià)9.5萬(wàn)元/㎡。
西城年華
再看小戶型的掛牌情況，貝殼二手房平臺(tái)目前共有9套1室房源在售，均是42.43㎡，多數(shù)掛牌單價(jià)在9.2-9.8萬(wàn)元/㎡�？們r(jià)最高的一套掛牌480萬(wàn)元，單價(jià)11.3萬(wàn)元/㎡。經(jīng)紀(jì)人小方說(shuō)，如果跟2023年年初相比，42㎡小戶型單價(jià)也下滑了幾千塊呢。
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西城年華共有14幢樓。小戶型集中在11幢，共有四種戶型，42㎡、57㎡、66㎡和85㎡。在西城年華，基本上是單價(jià)跟面積成反比。面積越小，單價(jià)越高；面積越大，單價(jià)越低。這在房齡較長(zhǎng)、成交均價(jià)較高的學(xué)區(qū)房小區(qū)，是較為普遍的現(xiàn)象。
小方介紹說(shuō)，西城年華42㎡，目前單價(jià)9萬(wàn)元/㎡左右；57㎡，單價(jià)7.5萬(wàn)元/㎡左右。66㎡，6.8-6.9萬(wàn)元/㎡左右。85㎡，520萬(wàn)元可以拿下，單價(jià)6萬(wàn)元/㎡左右。再大一些，比如135㎡，簽約單價(jià)5萬(wàn)元/㎡左右。
文鼎苑
但也有例外，比如相距不到2公里的文鼎苑。該小區(qū)對(duì)口學(xué)軍紫金港小學(xué)和紫金港中學(xué)，這個(gè)小區(qū)面積段跨度很大。最小的面積58㎡，如果不占學(xué)籍，近期成交單價(jià)在7.2萬(wàn)元/㎡左右，算是比較高的。88㎡的兩房，價(jià)格5.7-6萬(wàn)元/㎡，明顯拉開了差距。大面積在這個(gè)小區(qū)相對(duì)緊俏，主要原因在于大戶型房源相對(duì)少，而且小區(qū)內(nèi)部置換較多，有需求，所以大面積比較吃香。
經(jīng)紀(jì)人小張說(shuō)，年前文鼎苑成交了一套177㎡，1350萬(wàn)元帶車位，刨去車位，單價(jià)約7.4萬(wàn)元/㎡。1月份文鼎苑成交了8套，其中包含一套最小面積的59㎡，網(wǎng)簽總價(jià)425萬(wàn)元，單價(jià)約7.2萬(wàn)元/㎡。相對(duì)而言，文鼎苑的價(jià)格有點(diǎn)“兩端高，中間低”。而對(duì)于面積相近的戶型，兩個(gè)小區(qū)差別不是很大。
比如說(shuō)文鼎苑的88㎡，西城年華的85㎡，以及同是保小學(xué)區(qū)的麗陽(yáng)苑的89㎡，總價(jià)都在520萬(wàn)元左右。較小面積的文鼎苑58㎡，西城年華57㎡，單價(jià)都在7萬(wàn)以上，差距也不是很大。
戶型方面主要的區(qū)別在于，文鼎苑58㎡是一房，西城年華57㎡是兩房。梯戶比也有不同，前者是通常的2梯4戶，后者是3梯8戶。
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選擇小區(qū)里最小戶型的家庭，基本是為了讀書落戶，也基本上不會(huì)自住。孩子讀書時(shí)，這些家庭通常有兩種做法：一種是買個(gè)小套落戶，同小區(qū)或附近小區(qū)再租一套自住；也有家庭會(huì)在附近買品質(zhì)高一點(diǎn)的小區(qū)。
經(jīng)紀(jì)人小方遇到過不少在西城年華買小戶型，然后在同小區(qū)租房住的家庭。經(jīng)紀(jì)人小張也有過一個(gè)客戶，在文鼎苑買了一個(gè)小套出租，另外到申花買了一套199㎡的房子居住。
西城年華
為什么選擇小戶型呢？單價(jià)雖然高出一大截，但總價(jià)低。就拿西城年華來(lái)說(shuō)，買42㎡小戶型，總價(jià)可以控制在400萬(wàn)元以內(nèi)。但是要買其他戶型，就算是面積第二小的57㎡，按7.5萬(wàn)元/㎡的均價(jià)計(jì)算，也要差不多430萬(wàn)元。
經(jīng)紀(jì)人小方分析，對(duì)于預(yù)算有限的人來(lái)說(shuō)，這是花較少的錢，讀好的學(xué)校。對(duì)于不差錢、對(duì)居住有要求的人來(lái)說(shuō)，能花最少的錢落戶，何樂不為？至于居住，可以到附近買更舒適的房子。
而對(duì)于自住的人來(lái)說(shuō)，“肯定會(huì)考慮面積和單價(jià)。”另一個(gè)原因，當(dāng)孩子讀完書，教育功能實(shí)現(xiàn)后，很多人會(huì)選擇置換。這時(shí)候看二手市場(chǎng)上，學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手率要想高一點(diǎn)的話，小戶型有優(yōu)勢(shì)。不管是現(xiàn)在買還是將來(lái)賣，小戶型都是較為靈活的一種選擇。
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根據(jù)杭房數(shù)據(jù)，西城年華2023年共網(wǎng)簽了63套，相較于2022年的36套，增長(zhǎng)了75%。今年1月份，西城年華成交了6套，成交量也相當(dāng)不錯(cuò)。大有追趕文鼎苑之勢(shì)。
保俶塔申花實(shí)驗(yàn)學(xué)校
有一個(gè)原因是，保俶塔申花是九年一貫制學(xué)校，省去了小升初的選擇煩惱。還有重要一點(diǎn)，根據(jù)教育系統(tǒng)公布的入學(xué)早知道，保俶塔申花今年是黃色預(yù)警（學(xué)區(qū)內(nèi)適齡戶籍生人數(shù)介于學(xué)區(qū)小學(xué)常態(tài)招生計(jì)劃數(shù)的90%至100%），明年、后年都是綠色無(wú)預(yù)警，對(duì)落戶要求沒那么高，讓家長(zhǎng)能夠“買得放心”。也因此，聽中介講，從大年初五那天開始，就陸續(xù)有買家來(lái)看西城年華的房子了。
來(lái)源：杭報(bào)房產(chǎn)
