法拍房價(jià)格崩盤！怎樣撿漏？

杭州二手房比天氣先入冬。

10月杭州市區(qū)（不含臨安）二手房成交量最終停擺在約2600套，跌破3千套，并創(chuàng)下今年月成交量新低，環(huán)比9月的3502套下跌了約1/4。

同比去年金10的8598套下跌了近70%，甚至類比同樣是下行市場的2018年10月，還要低約10%。

在國家統(tǒng)計(jì)局公布的9月價(jià)格指數(shù)上，杭州二手房價(jià)格環(huán)比下跌已成定局，量價(jià)齊跌的趨勢異常明顯。

但也有特例，杭州法拍市場上，整體態(tài)勢卻變得異�；鸨�，與3月法拍房限購新規(guī)后，就是冰火兩重天。

相較市場上虛高的二手掛牌價(jià)和房東、購房者的博弈，法拍房優(yōu)勢還很明顯，零元起拍、關(guān)注度不大、競價(jià)者少、還可以理性選擇自己能認(rèn)可的價(jià)格。

因此，只要克制，沒有非此不買的決心，迷霧的二手房市場中，完全可以在法拍房中撿漏。

法拍房顧名思義，就是以刑、經(jīng)案件為主的強(qiáng)制執(zhí)行的拍賣。強(qiáng)制的效果，就是房東沒有討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)，更多的是約定時(shí)間小范圍規(guī)定底價(jià)上競拍叫價(jià)，價(jià)高者得，在市場熱的情況下，像18萬/㎡拍下宜和園、12萬/㎡競得文鼎苑也不是個(gè)例。

而市場下行，單價(jià)8萬/㎡撿漏文鼎苑、7萬/㎡不到撿漏杭州金茂府的魔幻，也不時(shí)出來變成茶余飯后的談資。

拍賣，僅存在拍賣的商品不同而已，法則都是相通的，因此古玩界的撿漏和看走眼爆倉，都極有可能在法拍房上出現(xiàn)。

不同的是，收藏級的房產(chǎn)與古玩字畫不同的是，房產(chǎn)的居住功能是剛性需求，不到逼不得已，自住的唯一一套總要保留，比如，法拍房還時(shí)不時(shí)會(huì)爆出惜售級的“大眾情人”式的幻想級豪宅，江南里、鳳起潮鳴等就是幾乎沒掛牌量的珍藏級房源。

隨行就市，看人下菜，今天漲個(gè)10萬，明天漲個(gè)30、50萬的，房東爽約、購房者毀約，這種二手房常見的尷尬根本不會(huì)出現(xiàn)。

因此，法拍既不需要面對面爭的面紅耳赤的錙銖必較，優(yōu)雅的躲在屏幕后面就成為決定價(jià)格的一方。而如果信息不對稱，或者參與者對價(jià)格認(rèn)知和承受不同，就會(huì)有夢想成真的意外撿漏。

看幾個(gè)案例：

前幾天，申花杭州金茂府法拍棒槌落下，約125方僅870萬成交，單價(jià)6.96萬/㎡，如果與市場10萬+的掛牌價(jià)做個(gè)對比，僅僅7折不到，哪怕杭州執(zhí)行深、滬等地二手房指導(dǎo)價(jià)約6-7折的基準(zhǔn)價(jià)來看，也并不高，拍到的人會(huì)不會(huì)睡著都會(huì)笑醒？

至于靠馬路近、樓層低這些瑕疵，與性價(jià)比、三恒科技系統(tǒng)舒適度，石材干掛、精裝配置……杭州最好的一波品質(zhì)產(chǎn)品，這些優(yōu)點(diǎn)一對比，利大于弊。

當(dāng)然這還只是開端，沒準(zhǔn)下次申花次新房還有更低的，至少這是擠掉泡沫的開頭。

另一個(gè)杭州一個(gè)時(shí)代的標(biāo)志，法拍房的�？�，武林壹號(hào)頂躍即將1元起拍，435萬保證金甚至低于和品一次性付款凍資金額，而杭州老牌中心武林門一步之遙，枕運(yùn)河而眠的這塊寶地曾經(jīng)是奧體世紀(jì)城，甚至南星橋所遠(yuǎn)不能比擬的。

如果能用一句話描述，那就是“水是多情的，你是自由的”。

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自由的還有頂躍5房六衛(wèi)四衣帽間的空間自由。

水刀拼花大理石地面、大理石墻面構(gòu)成的帕拉迪奧十字圓廳+南向白馬公寓，東邊套一樓客餐廳全落地玻璃，俯視環(huán)球中心、坤和中心、武林門碼頭和南面雙臥室270°環(huán)運(yùn)河河景。

公共空間、衛(wèi)浴大理石地面，嘉格納蒸、烤爐、酒柜、雙開門冰箱整套廚電，主臥唯寶圓形按摩浴缸……杭州無可爭議的頂豪配置。

雖說即使掛牌價(jià)武林壹號(hào)現(xiàn)在已不敵南星橋新貴，但是獨(dú)有的運(yùn)河邊稀缺景觀，以及恒隆西湖66、武林中心萬象城一系列綜合體的即將落地，武林復(fù)興并不是空話。

武林壹號(hào)身上“瘦死的駱駝不但比馬大，超過大象也未可知”。所以說武林壹號(hào)在老錢眼里，價(jià)格只是一時(shí)，價(jià)值是恒定的。

在二手房走向還不明朗的當(dāng)下，搖著新房，盯著法拍房看有沒有撿漏的機(jī)會(huì)，兩手抓，也不失聰明的方法，舉幾個(gè)例子：

最近要拍的江河匯板塊次新房御道江河匯流公寓（御道路壹號(hào)）起拍1040萬，7.04萬/㎡，相當(dāng)于6-7折起拍，確實(shí)可以試試運(yùn)氣。

湖墅板塊一套面積約135㎡，起拍價(jià)806萬，均價(jià)甚至6萬元/㎡不到的厘望軒，與近在咫尺的申花二手房一比，性價(jià)比優(yōu)勢太大了。

也可以留意橋西大河宸章這樣的標(biāo)志性樓盤，起拍價(jià)548萬，6.1萬/㎡單價(jià)也不錯(cuò)。起拍單價(jià)5萬出頭的東方府邸317㎡的樓王躍墅，都可以關(guān)注。

當(dāng)然，法拍房大多是高價(jià)房畢竟觸碰刑經(jīng)紅線的房產(chǎn)拍賣，大多與刑經(jīng)糾紛、資不抵債息息相關(guān)，以高品質(zhì)改善盤為主，法拍重要標(biāo)的物也恰恰是高價(jià)房產(chǎn)。

老破小雖然也能撿漏，但與本就地板價(jià)的市場成交價(jià)比較，價(jià)高者得的特性甚至?xí)�恰得其反推高價(jià)格，競拍的最終結(jié)果，價(jià)格大概率并不會(huì)低，也許還會(huì)得不償失。

不管怎么橫向比較，在二手房博弈的關(guān)鍵時(shí)刻，紅盤層出、倒掛恐怖的時(shí)代基本告別，法拍限購的3.3新政新出臺(tái)后，基本上堵死法拍房漏洞，打回原形，劣勢被無限放大。

但另一方面，紅盤逐漸退市，好一點(diǎn)的次紅盤、粉盤不僅搖號(hào)難還得拼社保封頂，二手房冰點(diǎn)，學(xué)區(qū)房信仰崩塌、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對持有和價(jià)格預(yù)期的打擊下，市場微妙反轉(zhuǎn)。

僅價(jià)格靈活、不需要搖號(hào)兩點(diǎn)就足以橫掃二手房、新房的法拍房，成了搖擺時(shí)期又一個(gè)選擇。

二手房什么時(shí)候見底？目前判斷，二手房價(jià)最大的影響因素之一，信貸已經(jīng)出現(xiàn)利率下降、放款周期縮短的政策性松動(dòng)，如果房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)和實(shí)施細(xì)則出臺(tái)并逐漸明朗之后，大致會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)形成二手房局部筑底。

而法拍房在二手房底部和依然限購沒有特權(quán)的基礎(chǔ)上，率先擠掉價(jià)格泡沫，撿漏是最有可能的。

但一定要保持理性，還要注意法拍房的幾項(xiàng)隱形深坑：

一、稅費(fèi)如何承擔(dān)，次新房的營業(yè)稅也要加入總價(jià)考量；

二、學(xué)區(qū)房要查實(shí)學(xué)位是否空缺，戶口是否遷出；

三、親臨展示現(xiàn)場，實(shí)地看樣，確定有無租�。�

四、逐條梳理競買須知，確認(rèn)付款方式能否滿足；

如果都沒問題，厘清所需，理性下注，恭喜你進(jìn)入撿漏模式。

來源：杭州房叔