核心提示：近幾年，隨著樓盤品質(zhì)越做越高，景觀綠化也越來(lái)越被業(yè)主重視，不再是可有可無(wú)的“樓盤附加值”。然而仍有不少項(xiàng)目打著宣傳一套交付一套的作風(fēng)，潦草插上幾棵小樹就稱之為“景觀”。
樓盤銷售初期宣傳的珍貴樹種，交付時(shí)變成了小樹苗；樓書上引人入勝的景觀效果圖，到后來(lái)卻連草皮都未完全鋪滿。近幾年，隨著樓盤品質(zhì)越做越高，景觀綠化也越來(lái)越被業(yè)主重視，不再是可有可無(wú)的“樓盤附加值”。然而仍有不少項(xiàng)目打著宣傳一套交付一套的作風(fēng)，潦草插上幾棵小樹就稱之為“景觀”。
“質(zhì)量問(wèn)題尚有法可依，可景觀綠化往往是吹得比實(shí)際要好�！庇袠I(yè)內(nèi)人坦言，綠化標(biāo)準(zhǔn)除了分級(jí)明確之外，并不是有錢就能堆出好景致的。為了縮減成本以小換大，也是個(gè)別開(kāi)發(fā)商的慣用伎倆。
究竟該怎樣保障已經(jīng)埋單的綠化？
【案例】
A元都新景“上品”成“次品”
銷售初期，華豐板塊的元都新景的宣傳口號(hào)為“上品居”，號(hào)稱“富有層次變幻的綠化帶”以及“別樣的園林景觀”。
9月24日，即臨交付前一天，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)仍有大片裸露泥土的綠地和枯死的苗木，更沒(méi)有銷售員口中承諾的“珍貴樹種”，綠化甚至搞得不如經(jīng)濟(jì)適用房。加之大量的房屋質(zhì)量問(wèn)題，“上品居”成了業(yè)主口中的“次品居”。
隨后開(kāi)發(fā)商承諾，交付后即刻開(kāi)始整改，現(xiàn)在又變成“等到明年春天再整改”，植物栽種的最佳季節(jié)已經(jīng)過(guò)去，如何再讓業(yè)主相信交房后的下一個(gè)春天能讓小區(qū)徹底綠化？
面對(duì)記者，一期業(yè)主紀(jì)先生大倒苦水： “前庭后院的格局、開(kāi)盤銷售時(shí)大肆宣稱的昂貴植被和組團(tuán)式庭院景觀都不見(jiàn)蹤影，就連聲稱頗有看點(diǎn)的氣質(zhì)水景都變成了一灘死水�！�
他表示，目前仍有不少業(yè)主聯(lián)合起來(lái)向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取權(quán)益，“但看似遙遙無(wú)期”。而目前元都新苑仍打著““水景美宅”銷售。
B仁和鎮(zhèn)金鼎公寓綠化率縮水10%
10月下旬，余杭區(qū)仁和鎮(zhèn)金鼎公寓業(yè)主發(fā)帖稱，買房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾的35%綠化率待到交付時(shí)僅剩下25%，綠化縮水率達(dá)10%。該業(yè)主在帖子中寫到，按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中規(guī)定，舊區(qū)改建的綠地率不宜低于25%，而新區(qū)建設(shè)則不應(yīng)低于30%。
帖子后文，還附加了一份杭州市余杭區(qū)建設(shè)局向金鼎公寓的開(kāi)發(fā)商杭州耀達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司下發(fā)的整改公告，記者也向余杭區(qū)建設(shè)局核實(shí)了該公告的真實(shí)性。
公告稱，要求項(xiàng)目停車位在數(shù)量不變的前提下調(diào)整原審批位置，綠地率按實(shí)際用地面積（即扣除代征道路面積）計(jì)算，不低于30%，不足原承諾35%部分以貨幣方式解決。
然而記者注意到，金鼎公寓在不少宣傳途徑上依舊赫然標(biāo)注著：綠化率35%。
【深入】
缺乏強(qiáng)制性規(guī)定
是糾紛根源
浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(zhǎng)趙杭生指出，由于綠化相較于房屋來(lái)說(shuō)，是一個(gè)相對(duì)模糊的概念，多、少、大、小無(wú)嚴(yán)格界定�！八跃陀锌赡墚a(chǎn)生效果圖上樹種很大，實(shí)際卻很小的情況�！�
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商也可能會(huì)解釋，待綠化生長(zhǎng)幾年之后自然會(huì)變得茂盛，且當(dāng)初宣傳時(shí)也未承諾交付時(shí)就能達(dá)到效果圖標(biāo)準(zhǔn)。
趙杭生表示，目前雖然有綠化園林部門會(huì)針對(duì)即將交付的小區(qū)做綠化驗(yàn)收，驗(yàn)收流程則是由開(kāi)發(fā)商提供綠化規(guī)劃圖，再根據(jù)報(bào)批的綠地率進(jìn)行核實(shí)，只要實(shí)際和提供圖紙相符就算合格。但是哪里種的是哪棵樹，樹有多大多高，草皮鋪多厚等等細(xì)節(jié)問(wèn)題，則沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，所以這個(gè)環(huán)節(jié)就很容易被不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商鉆空子。
好景觀
不是金錢簡(jiǎn)單疊加
景觀綠化在購(gòu)房者心中所占比重越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商也愈發(fā)不敢掉以輕心。在不少制作精美的宣傳樓書上都能發(fā)現(xiàn)，介紹樓盤綠化的篇幅相較于多年前明顯有繼續(xù)增多之勢(shì)。比如項(xiàng)目啟用的是怎樣大有來(lái)頭的景觀設(shè)計(jì)公司、或者交付后開(kāi)發(fā)商將營(yíng)造怎樣的園林理念。只是，最初的“滿腔熱情”，為何仍舊會(huì)在交付時(shí)降低好幾個(gè)檔次或者縮水？
“不少開(kāi)發(fā)商都會(huì)在前期宣傳中反復(fù)強(qiáng)調(diào)選用的是珍貴樹種；打造的是歐式、法式、地中海式等等風(fēng)格園林景致；每棵樹的胸徑能達(dá)到40厘米以上；多少比例的樹木是上百年珍惜古木等等�！蹦尘坝^設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)人私下向記者透露，其實(shí)，想要做好一個(gè)項(xiàng)目的整體景觀，絕不僅僅是用金錢買來(lái)珍貴植被進(jìn)行疊加，或者冠以大牌景觀設(shè)計(jì)公司之名就行的。
現(xiàn)在有不少開(kāi)發(fā)商喜歡打出頗有市場(chǎng)的國(guó)際景觀品牌的名號(hào)。“但是這些品牌往往只給出一個(gè)概念性方案，后續(xù)的細(xì)化方案及實(shí)際排布操作并不是這些大牌一跟到底的�！比绻非笮Ч浜仙闲蛄魉�、亭臺(tái)樓閣、各式雕塑、景觀燈帶等等，一旦沒(méi)有合理的景觀布局，依舊無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。
然而，想要把大牌景觀設(shè)計(jì)公司視圖營(yíng)造的氛圍搬到現(xiàn)實(shí)生活中，其成本確實(shí)不低。
“尤其是想要一交付就形成綠樹成蔭的效果，必然要大量采購(gòu)大規(guī)格的成熟樹種。而規(guī)格越大，造價(jià)就越高。在此情形下，一些能力有限的小公司在無(wú)力承擔(dān)的情況下又為了兌現(xiàn)先前的承諾，只能縮小原定的植株尺寸，在保證規(guī)定綠化率的同時(shí)縮減成本，出來(lái)的整體效果自然大打折扣。
綠化檔次
200—1500元/平方米不等
記者查詢相關(guān)資料了解，綠化率只是開(kāi)發(fā)商宣傳樓盤綠化時(shí)用的概念，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是綠地率，新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，正因?yàn)橛忻鞔_下限規(guī)定，所以部分開(kāi)發(fā)商就把綠地率控制在30%左右，不低于但也不高于。但是，做景觀究竟要花多少錢？該人士表示，一般由開(kāi)發(fā)商和合作的景觀設(shè)計(jì)公司協(xié)商決定，先由景觀公司劃定A、B、C、D幾個(gè)檔次，大致做出效果圖后供開(kāi)發(fā)商挑選。
記者從一位資深景觀設(shè)計(jì)工程師處了解到，杭州市面上樓盤的綠化造價(jià)在200—1500元/平方米不等。即便是最高標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)。
“然而，明確的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)往往是業(yè)主最為空白的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商不會(huì)告訴業(yè)主，你出的房?jī)r(jià)中到底有多少錢是用于做綠化的，更不會(huì)在交付時(shí)讓業(yè)主單獨(dú)對(duì)綠化做驗(yàn)收。業(yè)主只能用肉眼對(duì)已經(jīng)買了單的綠化做一個(gè)評(píng)判，沒(méi)有統(tǒng)一的尺度標(biāo)準(zhǔn)可循�！�
【延伸】
樣板區(qū)或能避免“貨不對(duì)板”
從最初的綠城·翡翠城，到后來(lái)的坤和·西溪里、萬(wàn)科·西溪蝶園，再到現(xiàn)在的綠城·西溪誠(chéng)園、龍湖·滟瀾山和德意·空港國(guó)際，杭州市面上出現(xiàn)越來(lái)越多項(xiàng)目率先打造一個(gè)完整的樣板區(qū)供訪客實(shí)地體驗(yàn)，龍湖房產(chǎn)策劃主管章晶指出，興建一個(gè)樣板區(qū)，目的就是既給購(gòu)房者一個(gè)實(shí)際參考物，也給公司本身設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
“景觀打造的預(yù)期已經(jīng)實(shí)實(shí)在在呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前了，這也就意味著，今后出來(lái)的產(chǎn)品就是你現(xiàn)在所看到的�！� 這從很大程度上避免了交付和口頭宣傳不符的情況。且交付之后，還有大量繁復(fù)的養(yǎng)護(hù)工作，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都需要有十足的責(zé)任心。
然而，記者在隨后的采訪中發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商并不愿意以樣板區(qū)的形式先入為主�！皩�(shí)際施工過(guò)程中，很難避免一些外力因素造成的效果變更，做個(gè)樣板區(qū)反而是給自己找麻煩�！�
律師建議保留宣傳證據(jù)
如何保障業(yè)主應(yīng)該享有的綠化權(quán)益？浙江志遠(yuǎn)大律師事務(wù)所鄭昕律師給出以下幾點(diǎn)建議。
第一、簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要仔細(xì)研究相應(yīng)條款。業(yè)主在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候要尤為關(guān)注購(gòu)房合同中關(guān)于綠地面積、綠化率等的條款或約定。如果在條件允許的情況下，盡量把相應(yīng)的條文進(jìn)行細(xì)化。
第二、要有保留證據(jù)的意識(shí)。通常開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同簽訂過(guò)程中處于強(qiáng)勢(shì)地位，因此業(yè)主往往難以補(bǔ)充或修改相應(yīng)的條款。但是在開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤品質(zhì)的各種宣傳和承諾中，對(duì)涉及綠化和景觀的一些廣告、圖案、模型、文字、音像等，都可以作為對(duì)交付房屋條件的一種證據(jù)，對(duì)此類證據(jù)業(yè)主最好以各種形式進(jìn)行保留，便于日后維權(quán)使用。
第三、可以通過(guò)法律訴訟途徑維權(quán)。有購(gòu)房合同和充分的證據(jù)在手，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商履行相應(yīng)的義務(wù)，并可以訴諸法律。如小區(qū)綠化率未達(dá)標(biāo)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)屬違約。
此外，建議規(guī)劃、房管、園林等政府部門統(tǒng)籌明確應(yīng)由哪一個(gè)職能部門對(duì)新建商品房的綠化和景觀進(jìn)行管理和監(jiān)督，并制定相關(guān)的條例規(guī)定，以便切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益。
來(lái)源：青年時(shí)報(bào) 作者：田小園 責(zé)任編輯/趙一龍
