在小區(qū)的電梯里、門口處、道路兩旁常見各種廣告，有業(yè)主告訴記者，這些廣告是物業(yè)公司引入的，但對(duì)于廣告收益歸業(yè)主還是歸物業(yè)公司，多數(shù)業(yè)主都表示不太清楚。某小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人則稱，廣告費(fèi)屬于公共收益，物業(yè)公司有權(quán)收取，會(huì)將這些費(fèi)用用于小區(qū)門禁改造、增設(shè)長(zhǎng)椅方便業(yè)主休閑等方面。那么，物業(yè)公司是否有權(quán)引入廣告?引入廣告前要不要征得業(yè)主同意?廣告收益該歸誰支配?對(duì)此，記者采訪了江蘇省社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所博士后李小紅、北京大成(南京)律師事務(wù)所律師孫永標(biāo)。
誰有權(quán)引入廣告
孫永標(biāo)告訴記者，要搞清楚誰是引入小區(qū)廣告的主體，須先明確小區(qū)廣告的法律性質(zhì)。根據(jù)物權(quán)法第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。而小區(qū)廣告一般設(shè)置在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路上、建筑墻面或電梯內(nèi)，因此，引入小區(qū)廣告屬于利用業(yè)主共有建筑物或附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的行為。也就是說，小區(qū)業(yè)主是小區(qū)廣告相關(guān)事宜的決定權(quán)主體。
李小紅認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對(duì)小區(qū)的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)等應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，對(duì)小區(qū)內(nèi)廣告的設(shè)置與否、如何收費(fèi)、收益如何處分等最終的決定權(quán)均應(yīng)由小區(qū)業(yè)主行使。當(dāng)然權(quán)利行使的方式可以是多種多樣的，可以由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使，也可以委托物業(yè)公司甚至律師等行使。
“物業(yè)公司可以在小區(qū)廣告事務(wù)中發(fā)揮獨(dú)特的作用。”李小紅表示，一般來說，小區(qū)廣告的設(shè)置等事務(wù)是由物業(yè)公司辦理的，這是因?yàn)閺谋憷芾淼冉嵌瓤�，物業(yè)公司因?yàn)楣芾砹x務(wù)所在，更方便開展該項(xiàng)工作。而且即使業(yè)主有權(quán)引入廣告，但因?yàn)樾^(qū)廣告設(shè)置影響物業(yè)的管理工作，從合理性角度考量，也應(yīng)該讓物業(yè)公司參與此類事務(wù)。正因?yàn)槿绱耍?007年修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)�？梢姡^(qū)內(nèi)設(shè)置廣告實(shí)際上應(yīng)當(dāng)考慮業(yè)主和物業(yè)公司兩類主體的意見。物業(yè)公司的意見，本質(zhì)上并不能制約業(yè)主的權(quán)利，因?yàn)闃I(yè)主可以通過物業(yè)服務(wù)合同限制物業(yè)公司的不當(dāng)行為。
廣告收益歸物業(yè)嗎
“既然設(shè)置小區(qū)廣告是利用業(yè)主共有的建筑物或附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的行為，根據(jù)物權(quán)法第70條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。那么，根據(jù)物權(quán)法第76條規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)要由業(yè)主共同決定。”孫永標(biāo)認(rèn)為，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。小區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。在小區(qū)公共場(chǎng)所、公告設(shè)施上經(jīng)營廣告，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過小區(qū)全體業(yè)主同意或授權(quán)，物業(yè)公司不得擅自引入廣告。經(jīng)營廣告所得，也應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司披露相關(guān)賬目，具體如何使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)決定或者根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行處理。
實(shí)際上，多數(shù)業(yè)主對(duì)于廣告收益并不知情，如果物業(yè)公司擅自引入廣告或者將廣告收益據(jù)為己有，業(yè)主怎樣維權(quán)呢?孫永標(biāo)表示，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，法院應(yīng)予支持。這里的其他行為人就包括物業(yè)公司。因此，物業(yè)公司如果擅自引入廣告或者將廣告收益據(jù)為己有，業(yè)主委員會(huì)可以起訴物業(yè)公司，要求恢復(fù)原狀、賠償損失或返還收益等。
小區(qū)廣告收益分配決定權(quán)在業(yè)主，但也要考慮政策導(dǎo)向與物業(yè)公司的貢獻(xiàn)。李小紅認(rèn)為，廣告收益所有權(quán)屬于業(yè)主，因此收益分配權(quán)也在業(yè)主，但分配方式則應(yīng)兼顧多種制度的引導(dǎo)。如物權(quán)法第80條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。即業(yè)主在自主決定分配時(shí)，要考慮這是小區(qū)公共收益，應(yīng)優(yōu)先用于公共支出，還應(yīng)考慮到物業(yè)公司對(duì)引入小區(qū)廣告的作用、管理成本變動(dòng)等因素，支付物業(yè)公司相應(yīng)費(fèi)用等。此外，小區(qū)廣告事務(wù)不管是業(yè)主自行負(fù)責(zé)，還是委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)，所有收益均應(yīng)做到公開透明，同時(shí)業(yè)主一定要明白，權(quán)利和義務(wù)是對(duì)等的，在行使權(quán)利、享受收益的同時(shí)，相應(yīng)的成本、風(fēng)險(xiǎn)等也應(yīng)承擔(dān)。
對(duì)于物業(yè)公司是否可以廣告費(fèi)收入沖抵物業(yè)費(fèi)的問題，孫永標(biāo)認(rèn)為，目前很多物業(yè)公司擅自引入廣告，并將廣告收入據(jù)為己有，主要的理由就是物業(yè)費(fèi)收不上來，物業(yè)公司要通過廣告費(fèi)彌補(bǔ)虧空。但是，小區(qū)廣告收入和物業(yè)費(fèi)屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，如果沒有明確約定，物業(yè)公司無權(quán)用廣告收入折抵物業(yè)費(fèi)。
小區(qū)廣告亂象如何規(guī)制
物業(yè)公司認(rèn)為小區(qū)廣告收入是自己的，而業(yè)主并不清楚自己對(duì)廣告收益有支配權(quán)，這反映出小區(qū)廣告管理比較混亂。李小紅說，小區(qū)廣告種類繁多，形式多樣，有的廣告是公益性的，有的是商業(yè)性的，有的廣告被放置于霓虹燈、液晶屏上，有的則被張貼在住宅墻上、或涂刷、懸掛在各處。而小區(qū)廣告管理也問題重重。
李小紅說，我國廣告法對(duì)廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者從事廣告活動(dòng)有一系列禁止性和強(qiáng)制性約束條款。這些條款包括對(duì)廣告必須進(jìn)行審查，但在小區(qū)投放廣告，無論物業(yè)公司還是業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主一般都沒有資格和能力對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性、合法性、科學(xué)性等進(jìn)行審查。而對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種廣告媒介附著物的出讓，到底誰是適格的出讓主體，誰是代理主體;在小區(qū)內(nèi)投放廣告的合同內(nèi)容應(yīng)該怎樣擬訂，費(fèi)用以何種標(biāo)準(zhǔn)支付，由誰決定，收益應(yīng)當(dāng)歸誰支配，怎樣支配等問題，有的法律沒有規(guī)定，有的雖然有了明確規(guī)定，但在實(shí)踐中并未得到遵守。
針對(duì)這種情況，孫永標(biāo)建議，小區(qū)業(yè)主入住后，一旦條件成熟，應(yīng)該盡快召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)廣告的引入、收益的分配等問題與物業(yè)公司交涉，一旦交涉不成，以業(yè)主委員會(huì)的名義維權(quán)更具有正當(dāng)性和可行性。在選聘物業(yè)公司時(shí)，要和物業(yè)公司對(duì)小區(qū)廣告的引入、收益以及違約責(zé)任等進(jìn)行明確的約定。一般來說，小區(qū)廣告的收益可以約定用于公共開支，如用來補(bǔ)充住房維修基金，改善小區(qū)服務(wù)，也可用于沖抵物業(yè)管理費(fèi)、公攤水電費(fèi)，等等。此外，還可以從中提取一部分作為報(bào)酬，用于獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)公司，激勵(lì)物業(yè)公司提供更好的服務(wù)。如果物業(yè)公司擅自引入廣告或者將廣告收益據(jù)為己有，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門舉報(bào)，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告并處以罰款。除舉報(bào)外，還可以起訴物業(yè)公司。起訴的時(shí)候，最好以業(yè)主委員會(huì)的名義，因?yàn)榻?jīng)過備案的業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格。此外，如物業(yè)公司拒不糾正其不當(dāng)行為，在物業(yè)服務(wù)合同期滿后，業(yè)主委員會(huì)可以撤換該物業(yè)公司，重新選聘其他物業(yè)公司。
