物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人按照合同約定，對業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同，其中物業(yè)服務(wù)包括提供建筑物以及附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、小區(qū)秩序以及環(huán)境衛(wèi)生的服務(wù)。
一、專有部分與共有部分引起的法律糾紛
小區(qū)的共有部分的權(quán)益是屬于全體業(yè)主的，并且該部分產(chǎn)生的收益，一般作為小區(qū)的專項維修基金。
但是，為了便于管理，則會交于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，并獲取一定的收益。
物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，對其進(jìn)行變動標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主”同意。
簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，如果業(yè)主大會或業(yè)主委員會未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)需遵循與全體業(yè)主均協(xié)商一致的原則。
同時，對于小區(qū)共有部分存在的安全隱患，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任對該部分進(jìn)行及時的清除，排除安全隱患。例如，對于業(yè)主的裝修活動，具有巡查和管理的義務(wù)，對于可能發(fā)生的因裝修而引起的小區(qū)公共部分，可以要求整改和進(jìn)行勸阻。
如果由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的失職，造成對業(yè)主的侵害，即使該侵害是第三人造成的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任之后，可以向第三人進(jìn)行追償。
二、小區(qū)被盜，由誰承擔(dān)責(zé)任？
物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主簽訂合同，約定其服務(wù)范圍是維護小區(qū)公共管理秩序、保障公共財產(chǎn)安全，私人空間和專有部分不在合同約定的范圍內(nèi)。
對此，私人財產(chǎn)的丟失（例如室內(nèi)個人物品的損失）以及專有部分的損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)具有安全保衛(wèi)義務(wù)，該義務(wù)僅為盡到安全防范和巡視義務(wù)，且范圍也僅限于物業(yè)公共區(qū)域的范圍內(nèi)。
如果能夠證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)過程中存在一定的過錯，并且該過錯與損失具有因果關(guān)系，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)訂立物業(yè)合同時能夠預(yù)見及能夠防止損失損害的范圍內(nèi)存在相應(yīng)的責(zé)任。
三、物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)的聘請與解聘問題
應(yīng)當(dāng)以召開業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主委員會采用書面征求業(yè)主意見的方式進(jìn)行。無法滿足書面征求的要求，所形成的決議對全體業(yè)主不發(fā)生效力。
