4月11日上午，在省建設(shè)廳召開的浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作新聞通氣會上，由省建設(shè)廳、省發(fā)改委、省自然資源廳三部門，聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(試行）》引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。
這份全國首個推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見，有著實踐的基礎(chǔ)。記者了解到，衢州江山永安里小區(qū)，作為全省最早采取自主更新模式的老舊小區(qū)之一，一期已于2022年1月交付，364戶業(yè)主順利入住。
在浙江即將全面開啟城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作之前，這份“江山樣本”是如何實現(xiàn)的？它帶來什么樣的經(jīng)驗和啟示？記者立即趕赴現(xiàn)場。
江山永安里一期已建成新房實景圖
入住兩年江山永安里小區(qū)位于當(dāng)?shù)鼗⑸焦珗@附近，始建于上世紀(jì)90年，大部分為單位集資房。由于當(dāng)時的規(guī)劃條件、建筑要求都比較低，部分樓幢逐漸出現(xiàn)老化嚴(yán)重、滲水等情況，在自主更新建設(shè)前，已被鑒定為C級或D級危房。
顯然，簡單的環(huán)境提升改造模式，已無法解決其危舊難題，只能整體拆除重建。
一期12幢多層的改造，從2017年9月開始。改造后建設(shè)為3幢17層小高層住宅，所涉及的364戶業(yè)主，已于2022年1月順利交付入住。
記者來到永安里小區(qū)，首先的觀感是，現(xiàn)場新建的3幢小高層，與周邊多層老舊小區(qū)形成強(qiáng)烈視覺反差。
左側(cè)為永安里附近老小區(qū)，右側(cè)為永安里一期新建樓幢
75歲的周江月是一名退休老師，原先她的住房面積是106.37m²，現(xiàn)擴(kuò)建至123.03m²，總共花了15.6萬元。“以前住3樓，現(xiàn)在住11樓，采光好了不少。而且有電梯，不用爬樓了，腿腳也方便了。”
周江月帶記者參觀其新家
周江月的新房為三房兩廳兩衛(wèi)邊套戶型，房間全明通透，格局上并不比商品房差。除了南向陽臺之外，還帶一個西向的陽臺，推窗即可看見江山的雞公山。周江月滿臉笑容地說道，“親戚朋友們來看過我的房子后，都很羨慕。還有老鄰居后悔房子賣早了。”
周江月家新房實景圖
在一期3幢新建高層的南面，永安里二期改造工程也已于2023年1月啟動，4幢多層改建為2幢17層小高層，涉及業(yè)主160戶，預(yù)計2025年6月完工。三期項目，正在籌劃中。
68歲的張炳榮，為永安里二期業(yè)主，原先住房面積為93.6m²，現(xiàn)擴(kuò)建至116m²，總共花了23萬元左右。他告訴記者，以前永安里很多樓幢是危房，大家都很擔(dān)心安全問題，但又不敢拆。“看到一期建得這么好，大家對原拆原建有了信心。”
江山虎山街道實景圖
江山虎山街道安泰社區(qū)黨委書記周慧楨，直觀地感受到了永安里居民心態(tài)的變化，“一期動員時，要把大家意見統(tǒng)一起來挺難的，但到二期動員的時候，居民們都變得很主動，我們社區(qū)工作輕松了不少。”
據(jù)江山市副市長汪曉勤在新聞通氣會上介紹，永安里一期從2017年9月開始動員群眾，到2019年6月開工建設(shè)，總體耗時21個月。而二期僅耗時28天就完成群眾意見統(tǒng)一。
如何擴(kuò)面江山永安里的老舊小區(qū)自主更新是怎么做的？有什么借鑒意義？
據(jù)了解，江山市專門成立了專班，負(fù)責(zé)永安里危舊房改造工作。在政府引導(dǎo)下，采取了業(yè)主出資，整體拆除，原拆原建的模式。
更新前的永安里小區(qū)。受訪單位供圖
記者在多方采訪中了解到，永安里首先面臨的是意料之中的改造資金籌措、優(yōu)化審批服務(wù)等問題；其次還有群眾的理解和配合問題，會遇到一些特殊對象，意見比較難統(tǒng)一。
“還有就是設(shè)計規(guī)劃，比如戶型，原先大小戶型有50余種，新規(guī)劃的戶型面積，要盡量跟原戶型面積接近，擴(kuò)面太多會增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，對戶型設(shè)計提出考驗。再一個，選房順序上，也要保證公平公正。”
江山住建局局長鐘炳根告訴記者，永安里采的是“雙輪抽簽”選房機(jī)制。
保證原邊套家庭是邊套，中間套家庭對應(yīng)中間套，原房屋初始價格最高的一批業(yè)主優(yōu)先選，同檔價格買來的抽簽選。
永安里二期在建樓幢，預(yù)計2025年6月完工
據(jù)介紹，永安里一、二期，采取相同的結(jié)算政策，原有住房面積居民承擔(dān)1500元/m²建安成本，超出擴(kuò)面部分按8000元/m²結(jié)算，儲藏室按1500元/m²的建安成本結(jié)算。
其中，非常有借鑒意義的一點(diǎn)在于，江山通過提高容積率、增加可建房屋套數(shù)，來平衡建安成本。比如，一期原住戶364戶，建設(shè)住宅套數(shù)404套；二期原住戶160戶，建設(shè)住宅套數(shù)203套。
事實上，不止江山，杭州拱墅區(qū)去年啟動的自主更新項目浙工新村，也與此有類似之處。
浙工新村始建于上世紀(jì)80年代，部分樓幢被鑒定為C級危房，多年來居民改造意愿強(qiáng)烈。經(jīng)歷了數(shù)年等待，浙工新村直到2023年4月才迎來了轉(zhuǎn)機(jī)，啟動自主更新。
與永安里不同的是，浙工新村主要通過擴(kuò)面部分以及地下車位的銷售款來沖抵建安成本。原有住房的面積部分按1350元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)出資（不滿53㎡的房源，按照53㎡計算），每戶最多擴(kuò)面20㎡，擴(kuò)面部分均價34520元/㎡，車位每個20萬元左右。
浙工新村已于去年11月推倒重建，目前正在地下車庫施工階段，預(yù)計年底主體工程結(jié)頂，2025年底交付。
浙工新村建設(shè)進(jìn)度
因地制宜在4月11日的通氣會上，省建設(shè)廳黨組成員、副廳長姚昭暉指出，要鼓勵各地因地制宜制訂符合當(dāng)?shù)貙嶋H的自主更新方案。
“每個小區(qū)的改造條件不同，每個地區(qū)的房價也不一樣，這就決定了不能搞一刀切。就比如說容積率，指導(dǎo)意見明確可以適當(dāng)提高，但是具體可以提高多少，并沒有限定值。這也是為了給各地留下一定的政策彈性空間。”
浙江版老舊小區(qū)自主更新指導(dǎo)意見發(fā)布之后，引發(fā)社會熱烈討論。不少網(wǎng)友開始暢想自家小區(qū)的住宅自主更新：
“安吉路六十年代的房子，啥時候排得上隊？”
“我家小區(qū)就在武林廣場附近，舍不得搬，原拆原建的話，我還是樂意的。”
網(wǎng)友熱議
也有網(wǎng)友提出自己的顧慮和建議：
“想法真的很好，但實行起來必須是當(dāng)?shù)卣值郎鐓^(qū)牽頭。讓居民自主牽頭，可能有點(diǎn)難。”
“應(yīng)出臺相應(yīng)政策，鼓勵由開發(fā)商投資進(jìn)行重建，安置好原居民住房后，多余的住宅由開發(fā)商按市場價出售，居民不用出資，不增加居民負(fù)擔(dān)。”
網(wǎng)友熱議
網(wǎng)友的熱議，充分體現(xiàn)了浙江這一指導(dǎo)意見出臺的民意基礎(chǔ)。
近期，杭州
閘弄口新村等多個老舊小區(qū)啟動民意調(diào)查，從反饋的結(jié)果來看，部分業(yè)主自主更新意愿強(qiáng)烈。
但從目前情況看，指導(dǎo)意見后的細(xì)則尚未明確，其更大的價值是確立了大方向。伴隨著自主更新小區(qū)擴(kuò)面試點(diǎn)的增加，相信更多具體的案例將回答大家心中的疑慮。
來源：錢報杭州房產(chǎn)
