家門口就是地鐵、商場，交付時(shí)更是因出彩品質(zhì)獲得大肆贊揚(yáng)的昔日紅盤，也沒有逃開“破發(fā)”的命運(yùn)。
主人公，就是位于蕭山科技城的榮望軒。
榮望軒實(shí)拍
最近，有傳言稱榮望軒二手房成交價(jià)約2.5萬元/㎡，已經(jīng)遠(yuǎn)低于2.85萬元/㎡的開盤均價(jià)，可以說已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)。
要知道，項(xiàng)目交付不過半年，交付時(shí)的贊美似乎還近在眼前，如今房東卻為了脫手而焦頭爛額......
（排版bug，請忽略）023年，“中國代建第一股”管理繼續(xù)保持著領(lǐng)先優(yōu)勢，新增簽約規(guī)模、管理規(guī)模、銷售規(guī)模均領(lǐng)跑全行業(yè)，其旗下的“政府代建業(yè)務(wù)子單元”——同樣收獲頗豐。
啟程于2011年，經(jīng)歷完整的一紀(jì)，「信念感」與「求變意識」根植于城樂的血脈之中，激勵(lì)他們攀過一座座高坡，瞄準(zhǔn)“中國最大政府項(xiàng)目管理服務(wù)商”的愿景。
榮望軒，位于蕭山科技城板塊，泊夢路和支三路交叉口，項(xiàng)目于2020年6月首開，12月收官，六開六罄，最低中簽率僅9.38%。
項(xiàng)目位置
2023年6月，項(xiàng)目盛大交付，大量美圖刷屏朋友圈、社交平臺(tái)。似乎一切都朝著美好的方向發(fā)展......直到房源掛牌、低價(jià)成交，就像一個(gè)驚雷，在業(yè)主心頭炸開。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，目前榮望軒共有79套房源掛牌，單價(jià)在2.51-4.05萬元/㎡不等，細(xì)數(shù)了一下，單價(jià)在3萬元/㎡以下的有18套，單價(jià)低于2.85萬/㎡開盤價(jià)的有8套，要知道，這還只是掛牌價(jià)。
截圖自：貝殼找房
杭房數(shù)據(jù)顯示，2023年9月-12月，榮望軒共計(jì)成交了11套二手房，成交均價(jià)大約2.62萬元/㎡。
截圖自：杭房數(shù)據(jù)
在榮望軒中介門店上班的小A，給小鳳凰出示了一份自己統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)表格。表格顯示，去年12月成交了一套99㎡的四樓房源，總價(jià)247萬，折合均價(jià)約2.5萬元/㎡；去年9月，成交的107㎡四樓房源，總價(jià)265萬，折合單價(jià)約2.48萬元/㎡，還包含了10萬的車位。
甚至，最高單價(jià)僅約2.74萬元/㎡，成交于去年12月，14樓，106㎡，總價(jià)290萬，一房一價(jià)顯示榮望軒的14樓單價(jià)在2.85-2.97萬元/㎡，比目前的成交單價(jià)還高出了1000-2000元/㎡，“破發(fā)”實(shí)錘了。
小A說：“目前掛牌房源中，最便宜的一套是26樓頂樓，99㎡，掛牌250萬，大概能談到240萬，主要因?yàn)榉繓|急售，當(dāng)時(shí)買入價(jià)就大概280萬了，其他掛牌都比它高。”
急售房源（截圖自：貝殼找房）
從掛牌價(jià)來看，單價(jià)就只需要約2.53萬元/㎡，若真談到240萬，那單價(jià)更是降到約2.42萬元/㎡，比起開盤時(shí)頂樓的約2.88萬元/㎡單價(jià)低了約4000元/㎡。
交付半年時(shí)間，房東血虧約40萬，當(dāng)然，這還是不算上房貸利息等其他成本的前提下。
據(jù)悉，該房源從去年9月掛牌上架，已經(jīng)經(jīng)歷了6次調(diào)價(jià)，從最初掛牌的325萬一路降價(jià)至如今的250萬，但很可惜，即便已經(jīng)將心理價(jià)位降至240萬，也還沒有成交。
房源掛牌價(jià)六連降
小A說：“這套樓下的房東，同戶型，多了點(diǎn)軟裝，就想賣380萬，不過我不會(huì)推薦那套的，不劃算。”
在聊天過程中，小A還給小鳳凰推薦了一套4樓的107㎡房源，總價(jià)309萬，折合單價(jià)約2.89萬元/㎡，比起已經(jīng)成交的107㎡房源單價(jià)貴不少。對此，小A表示：“現(xiàn)在沒有這么便宜的房源了，這套已經(jīng)是目前同面積段最低價(jià)了。”
或許是因?yàn)槎指偁帀毫Υ�，又或者是因�(yàn)楫?dāng)下單價(jià)過低，榮望軒也有不少房東們轉(zhuǎn)而選擇出租的形式來獲取利潤。
截圖自：貝殼找房
貝殼租房數(shù)據(jù)顯示，目前榮望軒共有84套房源在租，整租價(jià)格在4200-7500元/月不等，年租金約5-9萬元，租金年回報(bào)率大約在2-3%。
小A說：“像光環(huán)夢中心就有好幾個(gè)項(xiàng)目部就租了榮望軒高層，作為員工宿舍，說是可以看項(xiàng)目進(jìn)展。”
其實(shí)榮望軒的內(nèi)外配套在整個(gè)板塊，算是比較出眾的。
小區(qū)西南側(cè)是地鐵19號線知行路站，步行大約250米；北側(cè)是在建的光環(huán)夢中心，園區(qū)內(nèi)有星空頂?shù)牡叵萝噹臁?.25萬方的中央景觀花園，甚至還有一個(gè)“足球場”......
小鳳凰實(shí)探過程中發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有不少業(yè)主入住，很多人帶著自家孫子、孫女在小區(qū)閑逛，小區(qū)西側(cè)的順豐門店也已經(jīng)堆放了大批量的快遞，快遞小哥進(jìn)進(jìn)出出，非常熱鬧。
在門口聊天的業(yè)主們
小區(qū)樓下部分底商已經(jīng)就位，比如藥房、中介門店、甜品店等等。甜品店老板說：“現(xiàn)在住在小區(qū)里的人還是蠻多的，有一些是在這里租房的。”
已經(jīng)就位的底商
那么，為何看起來配套完善的榮望軒二手房會(huì)落到如此地步？小鳳凰猜測有以下原因：
首先是因?yàn)?b>榮望軒未“滿2”，需要高額稅費(fèi)，若是300萬的成交價(jià)，買家大約需要支付約22萬的稅費(fèi)。板塊內(nèi)已經(jīng)滿兩年的次新小區(qū)有很多，比如江南壹號院、融創(chuàng)云潮府等等，價(jià)格多在3-4萬元/㎡�？們r(jià)相同的情況下，高稅費(fèi)的榮望軒就不占價(jià)格優(yōu)勢了。
榮望軒實(shí)拍
其次，與板塊整體行情脫離不了干系，畢竟它不是板塊內(nèi)破發(fā)的個(gè)例，像同期入市的前灣江上灣也在面臨同一難題。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，前灣江上灣目前共有102套房源掛牌，掛牌均價(jià)約3.62萬元/㎡。
截圖自：貝殼找房
據(jù)悉，前灣江上灣從2022年年底交房以來，成交了約35套房源。最近一次成交停留在去年12月，一套約140㎡的房源，以總價(jià)370萬成交，折合單價(jià)約2.64萬元/㎡。
而歷史成交中，大部分單價(jià)都在3萬元/㎡左右，最貴的是9號樓的6樓145㎡房源，以600萬成交，折合單價(jià)約4.13萬元/㎡。
除了前灣江上灣以外，融創(chuàng)云潮府的行情也很焦灼，目前在貝殼掛牌72套，掛牌均價(jià)約3.8萬元/㎡，而最近一套成交的均價(jià)約2.98萬元/㎡。
截圖自：貝殼找房
小A說：“目前云潮府有一套96㎡房源性價(jià)比較高，掛牌295萬，帶20萬裝修，滿二。”粗略計(jì)算單價(jià)約3萬元/㎡，去掉裝修的話單價(jià)僅需約2.8萬元/㎡。
目前，融創(chuàng)湖悅江南院以及前灣中區(qū)算是板塊內(nèi)價(jià)格“佼佼者”，目前湖悅江南院在貝殼掛牌78套，均價(jià)約4.22萬元/㎡；而前灣中區(qū)掛牌均價(jià)大約在4.19萬元/㎡。
整體而言，板塊內(nèi)的整體二手房壓力都較大，大部分都將處于“以價(jià)換量”的行情旋渦之中。
或許，對于榮望軒業(yè)主，或者整個(gè)板塊業(yè)主而言，當(dāng)下的二手房壓力還僅僅只是個(gè)開始。
從蕭山科技城的板塊規(guī)劃中來看，后續(xù)有不少宅地供應(yīng)出讓，入市后面臨的也就是天量庫存，對于二手房而言是非常大的挑戰(zhàn)。
不過值得慶幸的也有，主要體現(xiàn)在配套的逐步完善，像惠靈頓國際學(xué)校、杭州師范大學(xué)附屬競潮小學(xué)、理想國幼兒園已經(jīng)投入使用，尚德實(shí)驗(yàn)學(xué)校、邵逸夫醫(yī)院則在建設(shè)中。
惠靈頓國際學(xué)校
此外，板塊內(nèi)部已經(jīng)有了像傳化科技總部、前灣智谷、浙江大學(xué)杭州國際科創(chuàng)中心、萬向集團(tuán)等科技產(chǎn)業(yè)。
在建的杭州光環(huán)夢中心，是香港置地“光環(huán)”系商業(yè)在杭州的首個(gè)落子作品，也是板塊內(nèi)最大的綜合體，總建面達(dá)到23.5萬㎡。
杭州光環(huán)夢中心效果圖
可以說，整體規(guī)劃不錯(cuò)，未來前景光明，但是仍在建設(shè)ing，現(xiàn)有配套不夠完善，人流量明顯不足......
或許，也只能靜待配套落地、吸納人流量，帶動(dòng)板塊活力，才能“拯救”板塊二手行情了。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
