“萬人搖”，曾經(jīng)被用來鑒定杭州樓市板塊的熱度，以及買房?jī)r(jià)值。
很多板塊有一次萬人搖就不錯(cuò)了，但有些高光板塊一段時(shí)間內(nèi)，能做到不同樓盤逢開比“萬”，比如余杭的良渚板塊，火爆程度冠絕杭州。
但隨著樓市行情逐漸回歸理性，萬人搖盛況已經(jīng)不再出現(xiàn)。
而那些紅極一時(shí)的板塊，市場(chǎng)也在不斷降溫。
最近，阿里法拍市場(chǎng)上有一套位于良渚的房源，康良祥云府1幢3單元402室，第一次拍賣便遭遇流拍，經(jīng)歷一次降價(jià)后的二拍，依然流拍！
目前，該房源已進(jìn)入為期60天的變賣流程。
屢次流拍，是不是房源不好？
康良祥云府交付于2019年，目前只有3年房齡。小區(qū)為洋房+排屋產(chǎn)品，容積率僅1.6，該房源所在樓棟最高也就8層。
從產(chǎn)品上來說，這是一個(gè)非常有居住價(jià)值的次新房。
2018年這棟樓預(yù)售登記情況，中簽率約67%。雖然沒有良渚其他紅盤那么火，但對(duì)開發(fā)商來說也算賣的不錯(cuò)了。
那么，是法拍房?jī)r(jià)太高了？
房源目前正在變賣的總價(jià)約318萬，戶型面積126.67㎡，折合單價(jià)約25116元/㎡。
這個(gè)單價(jià)，低于良渚板塊目前在售的新房單價(jià)，更低于周邊二手房的掛牌和成交價(jià)。
再看一下該房源新房銷售時(shí)的備案單價(jià)，精裝修單價(jià)約27423元/㎡！
也就是說，目前流拍的單價(jià)已經(jīng)比當(dāng)時(shí)的新房?jī)r(jià)格更低了！只要成交，房東就相當(dāng)于虧30萬。
那么，到底是什么原因造成這套法拍房被“冷落”？我嘗試找了一些缺點(diǎn)。
首先，雖然良渚是熱門板塊，但康良祥云府的位置卻不是最佳的。
整個(gè)良渚板塊其實(shí)可以以104國(guó)道為界，分為南北兩部分。
我們熟知的良渚的萬人搖樓盤，融信瀾天、未來城二期、和光塵樾，均位于104國(guó)道以南。
南片區(qū)靠近古墩路和地鐵2號(hào)線，還有永旺夢(mèng)樂城、未來之光等商業(yè)配套，因此更受購房者歡迎。這邊的樓盤也經(jīng)常上杭州的二手房成交量榜單。
而北片距離地鐵站稍微遠(yuǎn)一些，比如康良祥云府從大門口出發(fā)走到地鐵良渚站，大約1.2公里。
這是一個(gè)步行有點(diǎn)累，開車又浪費(fèi)的尷尬距離。
而且104國(guó)道是一條繁忙的大貨車、工程車通道，南北兩側(cè)的隔閡會(huì)顯得很明顯。
這套法拍房的實(shí)際情況，可能也不太理想。
從顯示的資料上看，目前房子里還住著人，并未完全騰空。一句“成交后騰空”，顯然很難打消購房者的顧慮，畢竟誰也不想買完房子還有糾紛。
單價(jià)2.5萬/㎡還賣不掉，對(duì)于小區(qū)其他二手房來說一定是很大打擊。
透明售房網(wǎng)顯示，康良祥云府目前掛牌房源均價(jià)高達(dá)45739元/㎡。不過考慮到該小區(qū)有排屋房源，洋房的真實(shí)掛牌價(jià)肯定沒這么高。
列表中顯示，目前掛牌的洋房房源單價(jià)，基本在3.5萬/㎡左右。
實(shí)際成交價(jià)呢？可能與房東的心理預(yù)期有很大落差。
在貝殼找房，康良祥云府歷史成交為14套，但最近成交的一套還是在2個(gè)月前。8層洋房的中樓層，最終成交單價(jià)約2.75萬/㎡。
這個(gè)成交價(jià)，也是接近新房時(shí)的單價(jià)，房東基本沒得賺。難怪，最近兩個(gè)月都沒有成交。
但也不是所有成交房源都是虧本甩賣的。再往前追溯，今年4月以前，有多套房源成交單價(jià)在3.1萬/㎡以上。
從3萬以上降到3萬以下，成交還越來越少。同樣是中樓層房源，最大降幅達(dá)6342元/㎡。
康良祥云府的二手房成交歷史，也是今年杭州二手房市場(chǎng)越來越冷淡的一個(gè)縮影，即便是紅極一時(shí)的熱門板塊也無法獨(dú)善其身。
二手房?jī)r(jià)格回落，其實(shí)是市場(chǎng)理性的一種表現(xiàn)。
曾經(jīng)那種追新打新，以二手房倒掛價(jià)差來衡量樓盤價(jià)值的樓市，本身就不是那么健康的。
從房住不炒的角度去看，購房者更應(yīng)該關(guān)注的是房子本身的產(chǎn)品屬性，板塊配套，交通便利度等，從居住體驗(yàn)去衡量。
從這個(gè)角度看，康良祥云府這類小區(qū)還是有很強(qiáng)的宜居性。
最近，良渚板塊又迎來了重磅利好：
余杭區(qū)與浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬第一醫(yī)院正式簽約，由浙大一院一體化管理余杭第一人民醫(yī)院，共同打造浙大一院良渚分院。
而新建的余杭第一人民醫(yī)院，就位于康良祥云府東面，距離約1公里左右。
余杭區(qū)第一人民醫(yī)院新院區(qū)
雖然前面提到良渚104國(guó)道以北片區(qū)距離地鐵稍遠(yuǎn)，但也有它獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。
包括康良祥云府在內(nèi)，以及周邊的頤和江南、融信沐瀾、藏瓏玉墅、藏瓏大境等樓盤，均為較低容積率樓盤。
因此整個(gè)片區(qū)的入住人口不多，居住環(huán)境顯得比較清靜。
附近還有夢(mèng)棲小鎮(zhèn)公園、良渚博物院美麗洲公園，以及良渚文化村的眾多公園，宜居程度非常高。
夢(mèng)棲小鎮(zhèn)創(chuàng)新中心（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
如果地鐵并非自己日常通勤所需，那就可以更理性得追求真正適合自己的房子。
來源：杭州房評(píng)
