▲網(wǎng)傳良渚簽約重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)景
這幾天，“國際莊”、“宇宙勾”、勾莊成杭州第四中心？勾莊即將起飛……之類的消息不禁滿天飛；
起因是前幾天余杭2023年二季度重大項(xiàng)目集中簽約會(huì)上，K11 Select購物藝術(shù)中心官宣勾莊落地。
我們讓子彈飛了一會(huì)，再來仔細(xì)看看“國際勾”是否能承當(dāng)起這許多的頭銜？
▲全國唯一擁有兩座K11的武漢｜上：漢口K11/下：光谷K11 Select
有人說K11 select，無論從規(guī)模還是級別，都不如K11，這種說法也沒錯(cuò)，畢竟從定位上看，K11幾乎都是大型綜合體，而K11 select則是精選商業(yè)。
但與其說降級，不如說是精品的凝聚和更年輕化的賽道。在K11體系內(nèi)K11 Select的標(biāo)簽是：專門為新世代打造的“文化沙盒”、“未來生活試驗(yàn)場”;
對標(biāo)的消費(fèi)客群是更加年輕化的群體，相對K11而言，更像是一個(gè)緊隨當(dāng)下市場潮流的品牌孵化器，通過培育更多更新更潮的品牌，來迎合當(dāng)下年輕人的需求變化。
兩者關(guān)系就好比萬象城和萬象天地。
而K11 select落地后，這也將成為繼望江新城后，杭州第二座K11購物中心，第一座K11 select。
爭論的焦點(diǎn)也正在于此！正方認(rèn)為一個(gè)板塊幾百米內(nèi)能有兩大綜合體的逆天配置，那豈不是要上天了？
反方也很明確：勾莊偏向剛需和剛改的限價(jià)擺在那里，消費(fèi)能力是否能匹配一個(gè)純粹的萬象城都兩說，還來一個(gè)K11，有這么多有錢人消費(fèi)嗎？綜合體1+1一定大于二嗎？
當(dāng)然，如果換個(gè)角度，似乎更容易解決這番爭論的對錯(cuò)，那就是：一個(gè)板塊的崛起，或者起飛，需要具備哪些要素？才不至于讓“新城”變“餅城”？
筆者認(rèn)為最重要的是看底蘊(yùn)夠不夠深厚，大致需要城運(yùn)、產(chǎn)業(yè)、配套、規(guī)劃這幾個(gè)要素的排列組合；
就以勾莊為例，看看這幾個(gè)要素在勾莊身上都有哪些表現(xiàn)。
▲勾莊整體效果圖
第一，城運(yùn)。勾莊早期的定位為北部新城，其后有杭州城北國際商務(wù)中心的定位，最近的定位，更實(shí)在：良渚中央商務(wù)區(qū)，就字面意思，就知道變化了吧！
這好比是一個(gè)高考考生，最早的志愿是只要有一本就OK，接著夢想升級了，要考就考985、211，但是成績出來后，臨到報(bào)志愿考慮再三，再次清晰定位報(bào)考：區(qū)域性優(yōu)質(zhì)大學(xué)。
不能說有錯(cuò)，但正如歐洲一句諺語：“瞄準(zhǔn)天空的人，總比瞄準(zhǔn)樹梢的人射得高”！目標(biāo)的設(shè)定無論如何要高于能力，而后奔著這個(gè)目標(biāo)，哪怕后來稍有偏差，保底也不會(huì)差。
勾莊雖然最終很務(wù)實(shí)，但在產(chǎn)業(yè)和定位的規(guī)劃上還是顯露了雄心！
在板塊、新城的評估機(jī)制中，產(chǎn)業(yè)也是重要的一環(huán)。
在這反面，哪怕杭州有強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)標(biāo)簽的板塊或新城并不多，能拿到全國范圍橫向?qū)Ρ鹊囊仓挥兄塾诨ヂ?lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的未科、濱江；
勾莊的定位是城北國際商務(wù)區(qū)，但整個(gè)杭州比較成功的中央商務(wù)區(qū)——CBD也僅有兩個(gè)，一個(gè)是錢新、一個(gè)是奧體-世紀(jì)城；
▲錢江新城實(shí)景圖
以錢新為例：4平方公里的核心區(qū)里矗立著33幢寫字樓，基本涵蓋了省內(nèi)銀行、證券、保險(xiǎn)等代表性金融機(jī)構(gòu)和主要的新型金融組織。
在杭城布局的金融機(jī)構(gòu)39%進(jìn)駐，其中包括建行、交行、國家開發(fā)銀行等省級銀行總部5家，市一級分行7家，其他銀行支行及分理處150余家。
浙字頭的股權(quán)交易中心、金融資產(chǎn)交易中心，以及華東林業(yè)、杭州產(chǎn)權(quán)交易所、浙江東海商品交易中心等五大交易平臺(tái)，保險(xiǎn)衍生公司14家、證券機(jī)構(gòu)18家、股權(quán)投資和基金公司32家，小貸、典當(dāng)、擔(dān)保等類金融機(jī)構(gòu)200多家，牢牢錨定了杭州頭號金融重地；
即使掌控杭州經(jīng)濟(jì)第一區(qū)的余杭核心未科，經(jīng)過十多年的發(fā)展，不管是余杭塘路EFC商圈；還是規(guī)劃中的未科文化中心+萬象系綜合體的綠汀路商圈；
無論是商業(yè)、金融業(yè)體量大小，還是納稅企業(yè)、高收入人口的密度，都離正真意義的CBD——中央商務(wù)區(qū)還有一段不小的距離；
因此，初級階段的勾莊現(xiàn)在談總部經(jīng)濟(jì)、談CBD、談產(chǎn)業(yè)，還為時(shí)尚早。
截至目前勾莊僅有將在年底開業(yè)的萬象城綜合體一個(gè)重磅配套，因此，我們把未來的規(guī)劃和配套合著一起說。
▲勾莊功能布局和規(guī)劃體量
上圖是2021年公布的國際大所AECOM的規(guī)劃體量圖（后期有些許修改），其中商辦、酒店、公共服務(wù)合計(jì)體量是約293萬方；
什么概念？舉個(gè)例子：湖濱銀泰in77商業(yè)總體量約20萬㎡；
勾莊商辦、公共屬性的體量如果疊加，相當(dāng)于在湖濱+武林大小相仿的土地上，一下子足足塞下了15個(gè)i77，以這個(gè)體量和濃度來看，未來稱之為杭州區(qū)域級CBD，并沒有毛病。
▲勾莊功能布局和規(guī)劃體量
再看一個(gè)之所以稱之為CBD的指標(biāo)——高度，上圖為AECOM出的勾莊核心區(qū)的空間規(guī)劃圖；
包含330米的地標(biāo)—玉琮（有降高的可能，但200米+基本保證）、285米的萬象城商務(wù)樓在內(nèi)，板塊至少規(guī)劃了5幢200米+的摩天大樓，加上6幢150米+，未來合計(jì)有11棟高濃度摩天樓聚集于此。
▲勾莊空間結(jié)構(gòu)圖
而在核心區(qū)內(nèi)，一座面積達(dá)15公頃的人工湖已露出基本雛形。
包括城北萬象城、藝術(shù)中心、未來城市廣場、濕地公園、體育中心、市民中心、圖書館、總部商務(wù)集群等各種商業(yè)商務(wù)、生活休閑規(guī)劃配套，大多都圍繞中心景觀湖（暫稱它為郁宅湖），以及東西向的軸線——郁宅港而建。
其中，城北萬象城北側(cè)的環(huán)湖區(qū)域（中央公園），是商務(wù)區(qū)的核心，將建設(shè)游人碼頭、生態(tài)濕地島、水街等，5幢200米+的摩天大樓也聚集于此。
地鐵10號線、4號線已開通，等到幾年之后，城北萬象城、K11、星創(chuàng)城陸續(xù)開業(yè)，中央公園開放，毫無疑問，一個(gè)炫酷的天際線將會(huì)傲立杭州城北。
一個(gè)板塊一個(gè)新城抱負(fù)的實(shí)現(xiàn)，除了藍(lán)圖規(guī)劃的高度夠高外，還要有兌付的能力和魄力。
規(guī)劃很美好，現(xiàn)實(shí)是不是骨感呢？
▲勾莊開發(fā)步驟
如上圖，良渚國際商務(wù)區(qū)早期規(guī)劃分三期開發(fā)，每期開發(fā)3-5年，共10-15年開發(fā)完成。
其中，一期圍繞城北萬象城、郁宅湖，但如果按照萬象城出讓算起，除了近3年時(shí)間已提前兌現(xiàn)的總體量約184萬㎡，約1.2萬套居住功能外；
一期商業(yè)商務(wù)、城市配套已經(jīng)全面拖延，按計(jì)劃逐漸向西開發(fā)二期、三期也有不同程度的拖延。
住宅是城市發(fā)展的供血機(jī)，在房地產(chǎn)權(quán)重占地方財(cái)政收入極高比重的杭州，尤其明顯；而板塊發(fā)展又是能強(qiáng)力反哺住宅預(yù)期的強(qiáng)心劑。
目前良運(yùn)街以南的住宅用地都已經(jīng)轟轟烈烈的提前釋放了，但是同區(qū)域的商業(yè)和開發(fā)除了萬象城外，滯后較多；
這也是目前勾莊二手房并不能非常堅(jiān)挺的重要原因之一。
值得表揚(yáng)的是：錢新杭州大劇院建成后6年才等來了第一個(gè)大型綜合體萬象城；未科掛牌近14年才迎來綠汀路萬象城；勾莊開發(fā)起步就有城北萬象城和港資K11系的雙綜合體的規(guī)格，速度和效率無疑在整個(gè)杭州數(shù)一數(shù)二的。
這也是勾莊一直是同價(jià)位頂級板塊的重要原因之一。
但也不能忽視，在所有的城市底蘊(yùn)要素，閉環(huán)的鏈條沒有兌現(xiàn)前，勾莊要想一步登天有難度，至少與同屬余杭區(qū)的產(chǎn)業(yè)尖子區(qū)——未科、云城在爭奪產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)先級方面有難以回避的劣勢。
畢竟，產(chǎn)業(yè)才是板塊真正的核心競爭力，而勾莊在這一點(diǎn)上沒有真正顯露出崢嶸之前，就談起飛，早了。
最后猜測一下大家關(guān)心的K11 Select，會(huì)建在哪里？
網(wǎng)傳這張圖顯示，K11與良渚新城的合作選址地塊，包含了在建的中央湖西和湖北兩個(gè)點(diǎn)位。
▲北岸藝術(shù)中心效果圖
鑒于湖北地塊位于地鐵10號線杭行路和金德路之間，且規(guī)劃方案定位為城北文化藝術(shù)中心，與K11藝術(shù)商業(yè)的定位比較吻合，我們認(rèn)為可能性較大；
而湖西目前工業(yè)廠房拆遷進(jìn)度明顯遲滯，因此可能性不大。
▲水街效果圖
另外，有猜測，K11 Select購物藝術(shù)中心更大概率選址，是早先已透露過的“良渚新城水街”項(xiàng)目。
如果按K11 Select輕資產(chǎn)的操作方式，這里如果能提供場地，以租賃的方式運(yùn)營，對K11來說也是不錯(cuò)的方案。
三選一，自然是北岸方案更出色點(diǎn)！
▲幸福里實(shí)景圖
綜上所述，如果你說一個(gè)強(qiáng)綜合體可以改變一個(gè)新城或板塊，我信！但你說依靠一個(gè)綜合體就能修天改命讓一個(gè)板塊真正起飛，沒人會(huì)信！
但是，我們相信主城、申花北面的這片熱土——勾莊，與相鄰板塊不管是祥符、運(yùn)河新城、還是三墩（三墩北除外）相比，不但有性價(jià)比優(yōu)勢；
還有未來可期嶄新而高級的城市界面的優(yōu)勢；規(guī)劃、配套的優(yōu)勢；不怵4萬級的居住產(chǎn)品的優(yōu)勢；
還有綠城、濱江、萬科、華潤等品牌開發(fā)商的優(yōu)勢；以及杭州大城北唯一能拿得出手可能實(shí)現(xiàn)重量級CBD的優(yōu)勢；
這些優(yōu)勢疊加buff下，人口的流入一定會(huì)加速，從而形成良性的頭部城市板塊的由虛到實(shí)的聳立，讓勾莊成為一個(gè)具有獨(dú)立行情的頭部板塊；
但也要清晰認(rèn)識(shí)到，從錢新到奧體的過往案例上可以看到，一個(gè)新城從蹣跚到飛跑，所需的時(shí)間，至少需要5-10年時(shí)間；
至少從目前萬象城和幸福里、前宸構(gòu)筑出的城市界面的層級看可以吊打很多4萬級板塊的品質(zhì)；
住宅先行，配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)相關(guān)建設(shè)周期滯后帶來的影響，在房產(chǎn)二手價(jià)格與品質(zhì)并不匹配的現(xiàn)象中也能看出端倪！
現(xiàn)在說勾莊已經(jīng)起飛為時(shí)尚早，但只要按藍(lán)圖如期兌付，也許，5年后基本可以這么說了！
來源：杭州房叔
