01
上周，黃姐終于賣掉拿了3年的那套老破小。
黃姐家住江南某次新紅盤，當(dāng)年房子還沒(méi)交付，這套一路之隔的老破小，是買來(lái)先給孩子讀書的。
簽約的時(shí)候，黃姐和中介聊起，自己住的紅盤原來(lái)很好賣，這半年不知為何成交量驟降。她知道大行情不好，但郁悶的是，旁邊幾個(gè)紅盤依然成交活躍。
一說(shuō)起這話題，小哥立刻大倒苦水：你們那小區(qū)，綠化、裝標(biāo)是這一帶最好的，但看房太麻煩，我們都不愛(ài)推薦！
“為什么�。�”“你們物業(yè)自己做了租售中心，肯定要為難外面的中介，你懂的。”
02
回到家后，黃姐越想越生氣，就把這事發(fā)到業(yè)主群。鄰居們的話匣子一下打開(kāi)了。
“有天中介通知帶客戶來(lái)看房，后來(lái)又不來(lái)了。一問(wèn)才知道，物業(yè)要下午2點(diǎn)才放行，等不了那么久。”
“有朋友想買，托我去中介看看。結(jié)果中介都抱怨，不樂(lè)意帶看，說(shuō)太容易被截胡。”
“我就是先找的外面中介，最后被小區(qū)物業(yè)拉走把房子買了”、“上次有人看我的房子，保安硬讓他在大門外等了半小時(shí)，把客戶給氣走了。”……
鄰居們透露，外面中介帶看該小區(qū)，除了客戶要登記聯(lián)系方式，往往還會(huì)有一名工作人員跟隨。也就是說(shuō)，這是變相在給物業(yè)租售中心拓客，中介當(dāng)然不干��！
這不是少數(shù)，杭州許多小區(qū)都存在類似情況。
“我有套xx房企的房子在售，鏈家貝殼每次帶看都會(huì)電話通知，但物業(yè)帶看從不聯(lián)系我。”
記得之前有次跟鏈家去看奧體某二手房，除了門崗登記手機(jī)號(hào)，還配了一名管家全程陪同�？赐攴亢�，隔三差五接到該物業(yè)電話，持續(xù)了整整一年。
這樣的看房體驗(yàn)，不僅苦了中介，大多數(shù)客戶都會(huì)有心理陰影。
而且，如果中介不愿帶看，為了促成其它盤的成交，就會(huì)拼命在客戶面前“黑”這個(gè)盤，最后變成了中介鄙視鏈的末端。
不要小看物業(yè)截客的影響，按中介說(shuō)法，杭州壹號(hào)院之所以在奧體成交最好，也有“帶看方便”的原因。
03
當(dāng)然遇到執(zhí)意要看的客戶，中介也不會(huì)置之不理。
他們也會(huì)帶看，只是不會(huì)“坐以待斃”，而是會(huì)使出渾身解數(shù)，盡可能規(guī)避被截胡的風(fēng)險(xiǎn)。
就在上周，我的同事去看艮北某次新房，就在中介指導(dǎo)下，上演了一場(chǎng)“偽裝者”的戲碼。“姐，你直接先走，不用管我，里面再聯(lián)系。”
他們先是選了一個(gè)有保安站崗、但不用刷卡的入口，中介讓朋友神情表現(xiàn)自然點(diǎn)，裝成業(yè)主先進(jìn)。
中介自己則早早把標(biāo)準(zhǔn)的西服套裝，換成了便服，隨后依舊畫葫蘆進(jìn)入。“xx置換旁的入口，就沒(méi)那么容易進(jìn)去。”中介說(shuō)。
如果遇到那種自動(dòng)大門，想要混進(jìn)去，還得銜接好時(shí)間：在真業(yè)主進(jìn)出的合理瞬間進(jìn)入。
作為訪客進(jìn)入也是一種方法。比如有次看房，中介特地問(wèn)同事借了一輛寶馬3系，從車庫(kù)進(jìn)入小區(qū)。
如果業(yè)主在家，那事情也好辦，出小區(qū)以朋友名義接進(jìn)去就是；遇到有中介同事租住在目標(biāo)小區(qū)，那就最好不過(guò)了。門禁卡一借，暢通無(wú)阻。
實(shí)在避無(wú)可避，多數(shù)中介則會(huì)特地交代，登記號(hào)碼的時(shí)候，最好寫錯(cuò)一個(gè)數(shù)字，以免騷擾電話過(guò)多。
但“常在河邊走，哪能不濕鞋”，經(jīng)常出入一個(gè)小區(qū)，保安人員流動(dòng)性又不高的話，又豈是隨便換件衣服、換個(gè)發(fā)型，就能次次過(guò)關(guān)的。
去年有次看房，中介身著便服，一到門口就被保安認(rèn)出來(lái)了。結(jié)果該走的報(bào)備程序一點(diǎn)不拉，足足等了40分鐘。
試問(wèn)有幾個(gè)購(gòu)房者，經(jīng)得起這樣的折騰？
04
近幾年，作為一種“物業(yè)增值服務(wù)”，或是一門新生意，杭州越來(lái)越多小區(qū)開(kāi)起了自己的“租售中心”。
這門生意的邏輯乍看起來(lái)很完美。
首先，物業(yè)時(shí)刻與業(yè)主打交道，可謂“近水樓臺(tái)”。
無(wú)論是手握業(yè)主名單、潛伏進(jìn)業(yè)主群，或在小區(qū)主要出入口展示房源，獲客都更容易。相關(guān)房東房源的情況，往往比外面中介都要清楚。
其次，因?yàn)闆](méi)有加盟費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)，甚至場(chǎng)地費(fèi)都可忽略不計(jì)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有很大浮動(dòng)空間。
據(jù)某小區(qū)業(yè)主透露，他買的那套房，如果從外面中介買，費(fèi)用接近15萬(wàn)，但找小區(qū)物業(yè)的話，幾萬(wàn)元就能搞定。
前幾年的熱播劇《安家》，就有一個(gè)類似片段。房似錦帶客戶看完房，當(dāng)天就被陪同的物業(yè)中介截胡，原因就是一個(gè)服務(wù)費(fèi)2%，另一個(gè)只要0.5%。
只可惜，這種“又做運(yùn)動(dòng)員、又做裁判員”的模式，如果沒(méi)有監(jiān)管，必然會(huì)經(jīng)不住誘惑，逐漸利用“看門的權(quán)力”去賺取壟斷的利潤(rùn)。
對(duì)租售中心來(lái)說(shuō)，不需要四處拓客，躺平截截客就能賺得盆滿缽滿，簡(jiǎn)直太爽了。
對(duì)外面的中介來(lái)說(shuō)，一個(gè)可能服務(wù)了大半年的客戶，卻讓別人輕松“截胡”，傭金直接泡湯，誰(shuí)都?xì)獠贿^(guò)，以后誰(shuí)還有積極性？
對(duì)于當(dāng)事房東，如果能省下大筆中介費(fèi)，截胡不截胡他并不關(guān)心。
但別忘了，在20萬(wàn)套二手房庫(kù)存壓頂?shù)暮贾荩?ldquo;能成交”才是房東的根本利益。如果無(wú)法成交，省不省中介費(fèi)又有什么意義呢？
大多數(shù)的小區(qū)物業(yè)租售中心，本身并沒(méi)有什么拓客能力。我愛(ài)我家、貝殼、德祐、鏈家等大面積鋪開(kāi)的中介門店，才是二手房客戶的主要來(lái)源。
如果得罪了大多數(shù)中介，導(dǎo)致帶看量嚴(yán)重滑坡，最終利益受損的還是整個(gè)小區(qū)的業(yè)主。
05
從法律和道德角度看，物業(yè)的行為也越界了。
物業(yè)并不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)所有人，而是業(yè)主聘請(qǐng)來(lái)的“管家”。理論上，它已收取了服務(wù)產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)，額外產(chǎn)生的收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
業(yè)主賣房子，讓中介帶客戶上門看房，是不容侵犯的權(quán)利，物業(yè)應(yīng)提供方便，無(wú)權(quán)阻攔。
當(dāng)然有物業(yè)會(huì)說(shuō)，我實(shí)行嚴(yán)格的門崗登記和管家陪同制度，是為了所有業(yè)主安全。
那OK，首先明確規(guī)則，白紙黑字寫進(jìn)服務(wù)公約，張貼在大門顯眼處。
其次要一視同仁，無(wú)論外面中介或租售中心的經(jīng)紀(jì)人，都按同樣流程進(jìn)出小區(qū)看房。還有進(jìn)入小區(qū)的快遞、外賣小哥，也請(qǐng)管家每次全程陪同。
最近，隨著物業(yè)租售中心截客愈演愈烈，還真有小區(qū)業(yè)主群起反抗。
該次新盤位于江南岸，交付不久，二手房交易被開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)中介公司把控，他們借物業(yè)之便，頻頻截胡外來(lái)中介帶看，搞得其他中介和業(yè)主怨聲載道。
后來(lái)業(yè)主不干了，直接發(fā)函批評(píng)，周邊中介也趁機(jī)向有關(guān)部門投訴。最終，物業(yè)在壓力下讓步，不再設(shè)置看房阻擾。
效果立竿見(jiàn)影，這個(gè)本就成交活躍的小區(qū)，近月成交進(jìn)一步大爆發(fā)，簽約單價(jià)也上漲了近5000元。
各憑本事吃飯，良性競(jìng)爭(zhēng)方為長(zhǎng)久。
小區(qū)里有“租售中心”的房東們，記得跟物業(yè)約定好“看房規(guī)則“，不要不知不覺(jué)，你的小區(qū)上了中介小哥們的黑名單。
來(lái)源：層樓
