中國風(fēng)暴救市“雙滿月”，遲到的杭州一枝獨(dú)秀？

8月末，中國新一輪拯救樓市的大幕全面拉開。

8月31日，央行與金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了兩份文件，一份針對降首付，一份針對降存量房貸利率。

同一天，廣州、深圳取消認(rèn)房認(rèn)貸，第二天，上海、北京跟進(jìn)。之后一大堆中心城市敞開了救市。其中沈陽、福州、大連、南京、鄭州、青島、濟(jì)南、武漢、合肥等城市全面取消限購。

廣州、廈門、西安、成都、蘇州、杭州等城市則大幅放松限購門檻、收縮限購圈。其中廣州是唯一大幅放松限購的一線城市。

如今2個(gè)月過去了，救市產(chǎn)生的效果依然比較微弱。

9月份取消認(rèn)房認(rèn)貸并大幅放松限購的廣州，只換來了新房成交量環(huán)比增長11%，二手房成交量環(huán)比增長4.76%，疲態(tài)盡顯。深圳雖沒有松綁限購，但早在8月末取消認(rèn)房認(rèn)貸，9月份新房和二手房成交量仍在下跌。

雖然一些價(jià)格合理、位置較好、配套不錯(cuò)的樓盤仍很暢銷。但當(dāng)下大多數(shù)城市都繞不開難賣，哪怕北京、上海也是如此。

在實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸的第一個(gè)月，北京有二手房門店成交量翻了4倍，但10月卻降溫明顯，有些門店至今沒開單。

國家統(tǒng)計(jì)局10月19日披露了9月份70個(gè)大中城市新房與二手價(jià)格漲跌情況。

新房方面，70個(gè)大中城市，54個(gè)環(huán)比下跌，15個(gè)上漲，1個(gè)持平。下跌城市較8月份增加了兩個(gè)，上漲城市減少了兩個(gè)。這意味著新房跌幅面積進(jìn)一步擴(kuò)大。

新房同比下跌城市有45個(gè)，比上月增加1個(gè)。這意味著新房比去年房價(jià)低的城市數(shù)量仍在增加。

二手房方面，70個(gè)城市中二手房價(jià)格環(huán)比下跌城市有65個(gè)，1個(gè)持平，4個(gè)上漲。下跌城市較8月份減少了1個(gè)，上漲的城市多了1個(gè)。

二手房同比下跌的城市67個(gè)，3個(gè)上漲。下跌城市較上月增加了1個(gè)。這意味著，96%的城市房價(jià)下跌后至少低于1年前。

比如深圳，根據(jù)樂有家研究中心披露的數(shù)據(jù)顯示，深圳房價(jià)從2021年年初見頂以來，已經(jīng)下跌了2年半時(shí)間，目前整體均價(jià)已回到了2018年的水平。

還有鄭州。7月鄭州新房價(jià)格環(huán)比下降0.7%，排在全國70城跌幅TOP3位置。目前整體房價(jià)回到了2021年水平。

整體而言，多重利好之下樓市已有筑底企穩(wěn)的信號，10月多數(shù)城市來訪、認(rèn)購穩(wěn)中有升，成交延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，但幅度有限，當(dāng)前市場仍保持底部修復(fù)、脈沖式上漲的行情。

從行業(yè)看，房地產(chǎn)整體進(jìn)入深度調(diào)整期，企業(yè)利潤率仍在下行探底。

2023年上半年，全國重點(diǎn)70家上市房企整體利潤規(guī)模凈虧損518億元，企業(yè)凈利潤增速中位數(shù)為-18.6%。2023年上半年，超半數(shù)企業(yè)凈利潤虧損。

房企流動性壓力仍在蔓延，不用說早已身陷暴雷大坑的恒大，7月以來還不斷有房企卷入債務(wù)危機(jī)的漩渦。

7月25日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱，“賬面可動用資金幾近枯竭，公司債券按期足額兌付存在較大困難”，其中，8月2日到期的一只債券兌付計(jì)劃延期一年。

進(jìn)入8月，碧桂園未能如約支付兩筆美元債利息，雖未構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，但加劇了市場的擔(dān)憂，對行業(yè)信心修復(fù)進(jìn)程也是一次不小的震蕩。

10月16日，杭州樓市新政如約到來。尺度之大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎多數(shù)人的想象。可以說，雖然保留了一點(diǎn)點(diǎn)象征性的限制，整體基本上全打開了，“房票”實(shí)質(zhì)上已成為歷史。

尤其是世紀(jì)城作為全杭州最熱門、倒掛最大且投資客最密集的板塊，居然率先放開限購，完全出人意料�；蛟S是希望來一波“核心帶動外圍”式回暖。

政府尺度給得大，浙江藏于民間的熱錢也很給面子。

新政首日，杭州二手帶看量就激增；新政兩天，貝殼和我愛我家兩大中介的購房定金下定量就大漲32%。從10月23日至27日，杭州日二手房成交量連續(xù)5天突破300套。

若此成交態(tài)勢持續(xù)下去，11月二手房成交量重回“萬套時(shí)代”幾乎成為定局。

量上來了，價(jià)也蠢蠢欲動。雖然絕大多數(shù)板塊還在以價(jià)換量，但奧體世紀(jì)城的二手成交價(jià)已短期上漲了5%-10%，且成交量十分驚人。其中省內(nèi)的外來購買力成為中堅(jiān)力量。

新房方面，除了火上澆油的奧體紅盤望闕軒毫無懸念再次限售，幾大原已搖搖欲墜的粉盤板塊的中簽率也驟然猛降。

艮北的望斕翠印府，一度流搖，但五開收官中簽率卻降至30%上下。市北的樾章景琇，9月二開時(shí)才100多組客戶，此次三開卻暴增至378組。錢二的綠城芝瀾月華二開，主力總價(jià)1900萬，中簽率甚至已到了拼社保的邊緣。

可以說，杭州是全國本輪實(shí)質(zhì)性救市后效果最明顯、市場反響最熱烈的大城市，沒有之一。雖然新政才過去兩周，持久性還需繼續(xù)觀察，但用一枝獨(dú)秀來形容，絲毫不夸張。

在整體迷茫的后調(diào)控時(shí)代，杭州已成為全中國地產(chǎn)人最后的信心源泉和精神堡壘。如果這一輪中國樓市能走出“L”型復(fù)蘇陷阱，杭州當(dāng)記首功。

今年最后兩個(gè)月，杭州土地市場還要加碼發(fā)力。類似部分限價(jià)打開、容積率1.0以下宅地重出江湖等“后招”還將陸續(xù)登場。

預(yù)計(jì)杭州樓市的熱度還將持續(xù)很長一段時(shí)間。

當(dāng)然，正因?yàn)槿�中國只有一個(gè)杭州獨(dú)撐大旗，讓我們會有一些“星星之火能否燎原”的擔(dān)憂。就像全杭州二手房價(jià)只有一個(gè)世紀(jì)城能漲，讓我們對它能否永遠(yuǎn)有“獨(dú)立行情”，也會產(chǎn)生一絲懷疑。

談杭州樓市，不能脫離它的兩大上下游市場——虹吸杭州的上海，被杭州虹吸的省內(nèi)地市。

作為中國最藏富于民的地區(qū)，長三角樓市能否迅速激活，是這一輪中國救市的關(guān)鍵。而作為長三角的龍頭上海市，無論平均房價(jià)、頂豪單價(jià)還是每年頂豪成交量，都傲居全國第一。這一輪救市能否成功，上海必須承擔(dān)起中流砥柱的任務(wù)。

這輪救市前，上海頂豪在經(jīng)歷年初的莊家暴炒后已沖高回落，同一時(shí)間段竟有50多套億元以上二手房源在拋售。羞答答地放開認(rèn)房認(rèn)貸后，上海二手房成交也僅熱鬧了數(shù)周，就重新陷于平淡。

8月底開盤的上海絕對市中心的黃浦源，均價(jià)14萬3，不僅沒觸發(fā)積分，認(rèn)籌率都只有30%。而外環(huán)外的“明星”唐鎮(zhèn)，在全國救市后房價(jià)仍在下跌，許多次新房單價(jià)相比巔峰跌去2萬，甚至比新房還要便宜。

雖然上海過去一兩年大幅放寬了落戶條件，“搶”來了大批高質(zhì)量人口，但架不住新房供應(yīng)量過大，房價(jià)門檻過高。

今年7批次就將有11個(gè)單價(jià)10萬以上新盤要入市，整個(gè)黃浦區(qū)有數(shù)個(gè)舊改項(xiàng)目要進(jìn)場，且許多聯(lián)動價(jià)已從十多萬上漲到20萬。好房子雖然多，但高端接盤俠也青黃不接了。

有傳言上�；�?qū)⒎砰_五大新城的限購，在購房首付比例上進(jìn)一步下調(diào)。若新政落地，對杭州購買力會有一些虹吸，但影響有限。

在全中國，浙江地市樓市都是一個(gè)獨(dú)一無二的存在。部分三四線城市如義烏、臺州的房價(jià)比多數(shù)省會城市還高。

但這樣的盛況已經(jīng)很難持續(xù)了。

在某些曾炒房成風(fēng)的人口大市，有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商甚至表示：這里已經(jīng)不存在樓市了。卷價(jià)格也沒用，卷產(chǎn)品也沒用，無論豪宅還是剛需，反正就是沒人買房了。

的確，即便再有鄉(xiāng)土情懷，再熱衷于買房，如果過去幾年買一套虧一套，誰還敢再買？

在杭州幾乎完全放開限購后，預(yù)計(jì)這些地市的高端客戶還會再被杭州吸血，降價(jià)拋售本地二手房，將僅有資金投向杭州上海尋找避風(fēng)港。

現(xiàn)在的難點(diǎn)在于，即便大幅降價(jià)，大多數(shù)二手房也難覓接盤俠。錢套不出來，也會嚴(yán)重影響他們到杭州購房的預(yù)算。

中國的樓市冷場，雖然有政策因素，更多是因?yàn)?b>人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業(yè)不確定性加大，諸多因素共同作用下的口袋空空和預(yù)期缺失。

10月18日，國家統(tǒng)計(jì)局副局長答記者問時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展強(qiáng)調(diào)了以下三點(diǎn)：

第一，房地產(chǎn)的調(diào)整有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。從2003年住房商品化改革開始，到2020年，將近20年時(shí)間，房地產(chǎn)投資年均增長19.9%，商品房銷售金額年均增長20.3%，可謂中國房地產(chǎn)的黃金和白銀時(shí)代。

第二，中國用了不到20年的時(shí)間，走過了一些發(fā)達(dá)國家上百年房地產(chǎn)的歷程。但房地產(chǎn)也像其他產(chǎn)業(yè)一樣，不可能持續(xù)保持高增長，到了一定階段以后，出現(xiàn)調(diào)整是很正常的，而且這種調(diào)整有利于淘汰落后產(chǎn)能。

第三，房地產(chǎn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展依然有很強(qiáng)支撐。中國人均GDP剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率按常住人口統(tǒng)計(jì)為65.2%，按照戶籍人口統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)化率才47.7%。依然不缺剛性需求和改善性需求。

從目前各大城市土拍市場看，大多房企在有限的資金壓力之下，紛紛押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊，僅央國企還有采用“廣撒網(wǎng)”策略的余力。

在行業(yè)整體低位調(diào)整下，城市分化嚴(yán)重，房企投資變得聚焦，2023年上半年百強(qiáng)房企中拿地TOP10的企業(yè)大多集中在10個(gè)城市左右拿地，排名前三的城市分別是北京、杭州、上海。

我們應(yīng)該感到慶幸，杭州依舊是整個(gè)行業(yè)的“天選之子”。有時(shí)候，選擇的確大于努力。