01
來(lái)杭州八年后，喬伊終于買(mǎi)了房。
那是小和山一套80多㎡的二手房，去年就掛出來(lái)過(guò)，中間房東有幾次小調(diào)價(jià)，而半個(gè)月前中介再來(lái)電話(huà)，竟然是在前次基礎(chǔ)上，又降了20萬(wàn)！
促使喬伊下單的，還有兩個(gè)原因：
其一，去年底他被公司“優(yōu)化”，今年5月才換上新工作，在新公司附近租了套簡(jiǎn)裝的房子，只有客廳有空調(diào)，那時(shí)大家還穿著外套，誰(shuí)在意過(guò)這個(gè)。
于是，整個(gè)夏天大床熱成一張炕，他只好在客廳打地鋪，出租房哎，再裝一臺(tái)空調(diào)多肉痛。每每熱到元神出竅時(shí)，買(mǎi)房的欲望就急切幾分。
其二，最終看中的這個(gè)小區(qū)，雖然離公司不近，但步行可達(dá)3號(hào)線(xiàn)；雖然有十多年房齡，但上一屆房東的裝修才四五年，不必大動(dòng)干戈全面翻新。
順勢(shì)繼續(xù)砍價(jià)10萬(wàn)后，喬伊決定下單，中介小哥看起來(lái)比他還興奮。誰(shuí)都知道眼下的二手有多冷，能多求到一個(gè)帶看都要千恩萬(wàn)謝。
所以喬伊也有點(diǎn)小得意：“這天氣，不降個(gè)二三十萬(wàn)，好意思叫我出去看房？”
02
像喬伊這樣的剛需接盤(pán)俠，購(gòu)買(mǎi)原則非常簡(jiǎn)單：買(mǎi)得起，買(mǎi)得到。
從近期二手成交來(lái)看，雖然量?jī)r(jià)齊齊走低，但在榜上占據(jù)大半席位的，還是剛需小區(qū)。
它們大多集中在錢(qián)塘、蕭山、余杭、臨平，具體如下沙沿江、閑林、新街、義橋、良渚、星橋等，再加一個(gè)西湖區(qū)的三墩北，緊貼繞城環(huán)線(xiàn)內(nèi)外游走。
再看價(jià)格區(qū)間，大多均價(jià)在3萬(wàn)以下，總價(jià)200-300萬(wàn)，也就是剛需上車(chē)門(mén)檻價(jià)。這個(gè)價(jià)位段，在以上板塊可以買(mǎi)到小三房，或者起碼兩房住宅。
更重要的是，在這些板塊，你總能找到愿意低于市場(chǎng)價(jià)出售的房主。他們不是那些“心太兇”的投資客，而是上一屆自住客，賣(mài)房目的通常就是改善置換，八月這一波小紅盤(pán)潮，就引得多少人割肉啊。
近一個(gè)月以來(lái)，杭州的二手成交量Top20小區(qū)
（數(shù)據(jù)來(lái)源：手邊買(mǎi)房）
其次，這些板塊的“能打”，和這一輪道路和地鐵的開(kāi)通，大有關(guān)系。
比如三墩北，2月四號(hào)線(xiàn)二期開(kāi)通后，去城東上班方便了很多；6月底，留石快速路西延三墩互通開(kāi)通，由此去往未科，高峰期也僅約20來(lái)分鐘，擱在從前，堵一小時(shí)以上不稀奇。
再比如星橋，扼守3號(hào)線(xiàn)首發(fā)站，今年2月、6月分段開(kāi)通，貫穿十幾個(gè)大型住宅區(qū)，還能到武林門(mén)、黃龍和未科，被稱(chēng)為最為剛需解渴的一條線(xiàn)路。
還有始終被質(zhì)疑的閑林，既摘不掉“萬(wàn)年坑”之名，卻又永遠(yuǎn)是跑量王。如今地鐵渺茫，關(guān)注度再次轉(zhuǎn)移到良睦路南延，畢竟到那時(shí)，由閑林到未科核心區(qū)真的是十分鐘的事。
03
那么，此時(shí)入場(chǎng)的接盤(pán)俠們，都選擇了哪些小區(qū)呢？
近一個(gè)月以來(lái)，二手成交榜上排在前列的，大多是房齡8-15年的小區(qū)。
某論壇曾有過(guò)關(guān)于“老破小”概念的討論，15年左右房齡的小區(qū)算不算“老”？大多數(shù)人認(rèn)為是。至于上世紀(jì)的朝暉和翠苑，已經(jīng)越來(lái)越淡出這一代年輕剛需的視野了。
這其中，又以體量龐大、配套齊全的小區(qū)更被看好。
比如下沙沿江的保利東灣、觀瀾時(shí)代，閑林的桃源小鎮(zhèn)、竹海水韻，還有三墩北的景溪北苑與景溪南苑等等，從來(lái)都是榜上驕子。
還曾有朋友贊嘆良渚文化村，別說(shuō)配套了，如果你的資產(chǎn)一路升級(jí)，它的房子，都可以從剛需門(mén)檻一路陪你到人生巔峰。
從閑林眺望未科，心理距離或比物理距離更難消除
第一次買(mǎi)房的剛需，不太可能是長(zhǎng)期研究樓市的專(zhuān)家，但絕非不會(huì)算賬，只是他們會(huì)將生活品質(zhì)期盼度排在第一。
這也是他們選擇二手而非新房的原因，一切肉眼可見(jiàn)，不用等，也不承擔(dān)未知風(fēng)險(xiǎn)。而下單前的實(shí)地考察，他們做得可能比中介還細(xì)。
比如我朋友阿Cat，這兩年一直是自由職業(yè)者，本就不拘泥上班時(shí)間，買(mǎi)房區(qū)域不太重要，只希望有個(gè)安靜良好的環(huán)境，結(jié)束租房生涯。
為此她踏遍無(wú)數(shù)小區(qū)，包括市區(qū)老破小。最終買(mǎi)的是良渚某盤(pán)，一樓，套內(nèi)面積60多㎡，院子超過(guò)40㎡，總價(jià)150多萬(wàn)。我看了她的改造圖紙，堪稱(chēng)dream house了。
而她的想法是，老家也已經(jīng)買(mǎi)了房，未來(lái)是否永遠(yuǎn)待在杭州，還未可知。150萬(wàn)，進(jìn)退皆不形成太大的壓力，再加上精心的設(shè)計(jì)改造，未來(lái)再出手時(shí)，跑贏本小區(qū)總不是難事吧。
04
當(dāng)然，此時(shí)還賣(mài)得動(dòng)的房子，必須沒(méi)有明顯的戶(hù)型BUG，不緊貼高架和大馬路，沒(méi)有通風(fēng)采光硬傷。
上世紀(jì)的老舊小區(qū)在該環(huán)節(jié)又失一分，而榜上這些半新不舊的小區(qū)，恰好就來(lái)自神戶(hù)型倍出的年代啊。
只不過(guò)，同樣一個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型豐富的大盤(pán)，從前可能是各種戶(hù)型平分秋色，現(xiàn)在大多是90㎡以下小戶(hù)型還能透口氣，緊湊的小三房、總價(jià)感人的優(yōu)質(zhì)兩房，是最為堅(jiān)挺的流量戶(hù)型。
譬如觀瀾時(shí)代，90㎡左右就有多款戶(hù)型可挑，甚至有三房?jī)尚l(wèi)的小躍層，真恨不能復(fù)制到套娃一般的新盤(pán)項(xiàng)目里去！
高速與高架環(huán)繞的三墩北，自有它的動(dòng)人處
我的另一位朋友Easy，在上半年的另一個(gè)二手低谷期，也就是春節(jié)后，入手了三墩北某小區(qū)，距離2號(hào)線(xiàn)白洋站800米，樓下不遠(yuǎn)就是幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。
她買(mǎi)的這套是60㎡兩房，含稅190萬(wàn)。房子位于次頂樓，又是邊套，三面采光，通風(fēng)和視野均無(wú)敵，將優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得很充分，而一番裝修改造后，戶(hù)型也幾乎能利用到極致。
Easy的朋友們?cè)u(píng)價(jià)，買(mǎi)了這套房，她仿佛一夜之間長(zhǎng)大了。
對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)，職場(chǎng)歷練，可能真還不及搞定人生第一套房波折和辛苦。
05
淡季還在買(mǎi)二手的他們，真的沒(méi)有新房可選？
當(dāng)然不是。大城西與大城北都是供應(yīng)熱門(mén)，尤其是勾莊，下半年洶涌來(lái)襲7000多套，品質(zhì)和交通也迎來(lái)大提升，且大多就是三四百萬(wàn)的預(yù)算。
二手自住客們的熱情，會(huì)轉(zhuǎn)移到一手市場(chǎng)嗎？在我看來(lái)，最起碼，200萬(wàn)預(yù)算門(mén)檻上的人們，很多仍會(huì)留在二手市場(chǎng)。
一是因?yàn)?b>新房普遍起步面積大，總價(jià)就高，200萬(wàn)之內(nèi)能買(mǎi)得到的新房，距離太遠(yuǎn)。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，十萬(wàn)二十萬(wàn)也是不小一筆錢(qián)。
二是時(shí)間問(wèn)題，目前搖到的新盤(pán)，很多要2025年交付，相當(dāng)一部分自住需求迫切的購(gòu)房者，就只能買(mǎi)二手了。
首套資格固然珍貴，但更務(wù)實(shí)的剛需們想的是，先以較低成本買(mǎi)到第一套房，別背太大壓力，房子和工作起碼穩(wěn)住一個(gè)。未來(lái)再置換，大概率總能跑贏薪水吧，怎么都會(huì)輕松一些。
對(duì)他們來(lái)說(shuō)，掛牌量和降價(jià)房源越來(lái)越多，是好事，挑選余地大。再說(shuō)，現(xiàn)在又是砍價(jià)的好時(shí)機(jī)，真砍下來(lái)了，該買(mǎi)還是得買(mǎi)！
更難的其實(shí)是賣(mài)房人，一打開(kāi)門(mén)就會(huì)被秋老虎迎頭撲倒，哪有人上門(mén)看房？再看看市場(chǎng)，可賣(mài)的新房和二手越來(lái)越多，自己的房子啥時(shí)候能賣(mài)出去？以什么價(jià)格賣(mài)出去？再熬下去還將錯(cuò)過(guò)幾張預(yù)售證？
若非一夜東風(fēng)來(lái)，這局面一時(shí)難以破解。
來(lái)源：層樓
