克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年9月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上升23個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個(gè)基點(diǎn)。
無(wú)風(fēng)不起浪。隨著各地銀行和市場(chǎng)博弈的反轉(zhuǎn)信號(hào)出現(xiàn)，杭州樓市的“錢”又要多起來(lái)了嗎？觀望了兩三個(gè)月的買房人，要不要趕緊“防御性下單”呢？
另一方面，他表示如果房貸持續(xù)緊張，會(huì)影響房企的現(xiàn)金流，房企不好過(guò)了，銀行也會(huì)面臨一堆壞賬；誰(shuí)都不愿意出現(xiàn)這樣雙輸?shù)木置妗?/div>
杭州銀行某支行信貸部門的工作人員，也表示雖然外界猜測(cè)頗多，但實(shí)際上他們銀行層面也沒(méi)收到要松動(dòng)的消息。
而且，在未來(lái)房貸走勢(shì)上，他覺(jué)得短期內(nèi)并不會(huì)松動(dòng)，因?yàn)榻衲甑姆抠J額度本就捉襟見(jiàn)肘。
同時(shí)，廣發(fā)銀行、郵儲(chǔ)銀行等多家銀行都表示，眼下暫未收到房貸要放松的通知。
不過(guò)，在另一家股份制商業(yè)銀行，我們也聽(tīng)到了一些不同的聲音。
該銀行一位信貸負(fù)責(zé)人告訴我：“后續(xù)政策可能會(huì)放松點(diǎn)，利率也會(huì)降一些，但具體措施還沒(méi)出來(lái)。快的話，十月就有可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)。”
他還透露說(shuō)，實(shí)際上，9月他們銀行的房貸額度，就已多給了一些。“以我們支行為例，多放了1500萬(wàn)左右。”
03
乍一看，房貸重新變得寬松，放款加快，利率下調(diào)，好像是對(duì)房企和剛需呼聲的及時(shí)響應(yīng)，應(yīng)該是一件“喜大普奔”的好事。
但別忘了，當(dāng)初呼吁關(guān)緊貨幣“水龍頭”的，正是“苦房?jī)r(jià)久矣”的剛需們。
如果接下來(lái)流入樓市的錢變多了，只能說(shuō)是幾家歡樂(lè)幾家愁。比如，尚未成功上岸的剛需和改善購(gòu)房者，就是喜憂參半。
的確，新房貸款嚴(yán)格審查流水，利率提高，一方面讓許多剛需成本增加，無(wú)法過(guò)度透支消費(fèi)；但另一方面，當(dāng)利率高到“投資客都算不過(guò)賬”時(shí)，真正自住的剛需才更容易買到新房。
二手房放款艱難，一方面讓許多剛需不得不提高首付，但另一方面，也讓二手行情變冷，房?jī)r(jià)更便宜。
回想年初信貸大放水時(shí)，利率是低一點(diǎn)，但熱門新房極度難搖，遍地都是“限售盤”。這樣的場(chǎng)景，大家都領(lǐng)教過(guò)了。
當(dāng)時(shí)中簽率普遍小于10%，連搖中臨平、崇賢這些外圍剛需盤的可能性都微乎其微。而樓盤無(wú)論好壞，無(wú)差別限售，也給幾年后的二手市場(chǎng)埋下雷。
資金鏈寬裕的二手房東們，也待價(jià)而沽，動(dòng)不動(dòng)毀約跳漲，更讓接盤俠苦不堪言。
現(xiàn)在，眼看一些“粉盤”的中簽率已大幅上升，不少投資客也快要熬不住，紛紛下調(diào)二手掛價(jià)，資金突然又放松了。
剛需們有沒(méi)有一種“功虧一簣”的遺憾？有沒(méi)有一種超級(jí)英雄片里，沒(méi)把大反派錘死，立刻被反殺的驚悚？
相比之下，在本就處于高位的利率之上稍微加碼，是不是更容易忍受？
04
還有一類人，也肯定不希望房貸馬上放松——那些剛搖到紅盤的“天選之子”們。
在房貸額度欠缺的情況下，銀行的放款周期往往會(huì)很長(zhǎng)。也就是說(shuō)，搖中了紅盤，最快也要半年一年后才開(kāi)始還按揭。
遲還錢有什么不好？反正損失是開(kāi)發(fā)商的。
以我個(gè)人為例，8月?lián)u中亞運(yùn)村，到現(xiàn)在已經(jīng)10月了，連辦完購(gòu)房手續(xù)的跡象都沒(méi)有，更別提銀行審批貸款和放款了。
按照置業(yè)顧問(wèn)的口徑，辦完購(gòu)房手續(xù)需要3-6個(gè)月時(shí)間，貸款審批基本是明年的事了。
聽(tīng)到這個(gè)遲遲不放款的消息，我們?nèi)曳炊w松了口氣。傾盡所有買房改善過(guò)的人們都懂的，畢竟剛剛勒緊褲腰帶，交出一大筆首付，最近幾個(gè)月都是吃土的節(jié)奏，遲還半年房貸不香么？
加上房貸放松的風(fēng)聲，晚放款幾個(gè)月，利率下調(diào)的可能性也就越大。
和我同樣開(kāi)心的還有不少亞運(yùn)村業(yè)主，有人甚至直接表示，只要交付前放款就行了。
更無(wú)波無(wú)瀾的，是利率基本鎖定、只是尚未放款的購(gòu)房者。以1月紅盤潮時(shí)的市中心某盤為例。我一位搖中的朋友，早在2月時(shí)就已通過(guò)銀行的預(yù)審，商定了具體利率。
但一直到8月，才成功辦完購(gòu)房手續(xù)。買賣合同簽完后，一周之內(nèi)銀行就快速審批通過(guò)了，利率也維持原先說(shuō)好的點(diǎn)數(shù)——人才二套5.3%。
現(xiàn)在萬(wàn)事俱備，只等放款了，所以他的心態(tài)非常坦：遲還幾個(gè)月按揭，反正也沒(méi)任何影響，挺好的。
05
當(dāng)然，還有一個(gè)數(shù)量很大的人群，此刻應(yīng)該是像迎接解放軍一樣，急切渴望房貸重新寬松。
他們就是那些急于出貨的二手房房東。
原本，按照此前的放貸情況，二手房即便順利賣出，由于二手房按揭妥妥位于食物鏈底端，房東最終拿全房款，肯定要等好幾個(gè)月之后。
加上二手房市場(chǎng)下行，價(jià)格在降，大量房東無(wú)奈都把掛牌房源收回，不準(zhǔn)備賣了。
如果房貸實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，一來(lái)，能夠快速拿到尾款；二來(lái)，預(yù)期向好之下，房?jī)r(jià)可能還會(huì)漲，豈不是一箭雙雕？
而對(duì)手上資金沒(méi)那么多、又帶一定保值需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能夠撬動(dòng)更大的杠桿，利息成本也會(huì)降低，同樣是好事。
另一方面，信貸寬松，還將加持市場(chǎng)預(yù)期和信心。
最近，杭州樓市明顯呈現(xiàn)出冷熱不均的局面。自住購(gòu)房者受影響較小，仍在心儀的板塊和樓盤里勇猛往前沖；基于中簽率的上升，有一部人已如愿以償。
而很多投資客算不過(guò)來(lái)賬，之前已經(jīng)收手了。如果接下去閘門放開(kāi)，他們可能會(huì)卷土重來(lái)。
這個(gè)過(guò)程可能需要幾個(gè)月，若最快十月底啟動(dòng)，大約蓄勢(shì)到12月，會(huì)讓市場(chǎng)心理發(fā)生較大變化。但考慮到年底多數(shù)生意人“錢緊”，二手房?jī)r(jià)可能只是止跌。
但到了明年春節(jié)后，或許就會(huì)迎來(lái)一波小陽(yáng)春，“水”足夠多的話，甚至可持續(xù)到亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后。
當(dāng)然，要復(fù)制今年初的瘋狂也不太可能。畢竟“8.5”新政實(shí)實(shí)在在卡掉的房票和熱錢，沒(méi)法再興風(fēng)作浪了。
那些真急需自住、或這幾年完全“踏空”的購(gòu)房者，建議現(xiàn)在可適時(shí)出手，不必計(jì)較非要買在谷底。而對(duì)于手上現(xiàn)金充裕的保值型購(gòu)房者，再觀望一兩個(gè)月，市場(chǎng)“撿筍”機(jī)會(huì)依然會(huì)很多。
來(lái)源：層樓
