01
最近，有媒體統(tǒng)計(jì)出了一份“悲催”的數(shù)據(jù)。
近90天，杭州有2620個(gè)二手小區(qū)零網(wǎng)簽。換句話說，大量小區(qū)哪怕在成交量強(qiáng)勢反彈的3月，都沒有流動(dòng)性。
其中杭州四大城區(qū)合計(jì)1286個(gè)，老破小、主城邊緣板塊，城市頂豪等紛紛在榜。
但神奇的是，
市區(qū)的閘弄口新村，這個(gè)建于上世紀(jì)80年代的老小區(qū)，3月網(wǎng)簽卻高達(dá)17套，高居全城前列。
更不可思議的是，小區(qū)3500戶左右，公開掛牌只剩18套（貝殼），只夠一個(gè)月賣。
論地段，比它好的也有；論價(jià)格，約3萬的單價(jià)并沒絕對優(yōu)勢；論學(xué)區(qū)，對口學(xué)校名氣也一般。
為什么如此活躍？答案與近期開展的“原拆原建”摸排調(diào)研，脫不開關(guān)系。
02
最近，上城區(qū)的閘弄口新村、東村、新苑、鐵路宿舍片區(qū)，正在進(jìn)行一項(xiàng)調(diào)研。
主要收集居民是否愿意原拆原建、是否愿意擴(kuò)面、是否要車位，是否要精裝等訴求，希望爭取到“原拆原建”的名額。
而其中的閘弄口新村，是體量最大的小區(qū)，共有約63幢住宅。
摸排消息一出，整個(gè)片區(qū)都炸了。畢竟有浙工新村這一成功案例在前，大多數(shù)參與調(diào)研的住戶表達(dá)了支持，希望能改善居住條件。
走在閘弄口新村內(nèi)，幾乎隨便問一位居民，都能對拆遷侃侃而談。
而只要搭上拆遷，二手房總是最敏感。據(jù)中介介紹，房東要么緊急下架房源，要么就是坐地起價(jià)。
比如有一套高樓層的48.7㎡，4月2日直接漲價(jià)20萬，折合單價(jià)3萬8。4月6日又新上架了一套高樓層44.15㎡，直接報(bào)價(jià)4萬多。
“別看還有一些低價(jià)房源，都是不誠心的。”中介說，電話打過去，約都約不出來。
賣家狂熱，買家也瘋狂。據(jù)手邊數(shù)據(jù)，4月3日閘弄口新村網(wǎng)簽了一套33.65㎡的小戶型，單價(jià)達(dá)36552元/㎡，創(chuàng)近期新高。
還有中介表示，上月簽了一套2萬8，現(xiàn)在有一套30多㎡賣到了4萬5（未網(wǎng)簽），感覺好慌。
03
這不由得讓我想起了2021年的朝暉六區(qū)。
當(dāng)時(shí)因?yàn)楦浇暮推綇V場確定要拆遷和未來社區(qū)規(guī)劃，搞得許多人認(rèn)為朝暉六區(qū)也要拆遷。加上部分房東中介有意吹風(fēng)，這個(gè)普通老破小突然爆火。
從手邊買房數(shù)據(jù)看，2021年1月成交量從之前的月均2-4套跳漲至29套，3月更賣出73套，登頂杭州榜首。
接下來的4月也有27套，同時(shí)價(jià)格水漲船高。
此前朝暉各小區(qū)的二手簽約均價(jià)基本3-4萬，而朝暉六區(qū)一路突破到4萬5左右。最高單價(jià)近5萬2，看齊隔壁新房錦尚和品府的限價(jià)。
當(dāng)中相當(dāng)部分買家，就是沖著搏拆遷而來。
但隨著拆遷傳聞的淡化（完成了老舊小區(qū)改造），加上整體大行情回調(diào)，朝暉六區(qū)很快跌落神壇。
以今年3月為例，小區(qū)網(wǎng)簽5套，均價(jià)不到2萬9。
看著這個(gè)量價(jià)表現(xiàn)，當(dāng)年追高殺入的投資客，不知道此刻作何感想，是否悔不當(dāng)初。
04
朝暉拆遷，是杭州樓市中最知名的“狼來了”的故事。
但遍地傳聞的市區(qū)老破小拆遷，
被證實(shí)了的，也就只有朝暉一區(qū)的3棟樓、武林門新村8幢，和樹園31幢等寥寥數(shù)個(gè)案例。
前兩者是因?yàn)闄C(jī)場軌道快線建設(shè)，后者是因?yàn)楹贾莸罔F施工導(dǎo)致房屋塌陷。
隨著杭州不斷外擴(kuò)，如果不是基建工程或危房，老破小拆遷的可能性只會(huì)越來越小。主要原因就是“拆不動(dòng)”、“拆不起”。
原拆原建雖然不是傳統(tǒng)意義上的拆遷，但本質(zhì)上并沒太大區(qū)別，操作難度也非常大。
首先，它需要100%同意。浙工新村涉及居民548戶（從議案到落定近10年），閘弄口是6倍多，意見統(tǒng)一就不容易。
其次，小區(qū)再建費(fèi)用，居民自籌資金基本占大頭。像浙工新村總費(fèi)用5.3億元，自籌資金約4.7億元，占比高達(dá)88.7%，戶均達(dá)86萬。
閘弄口新村約3500戶，每家經(jīng)濟(jì)狀況不一，平均每戶掏幾十萬，難度可想而知。
況且，這只是一個(gè)摸排而已，跟確定拆遷與否隔著十萬八千里。今天閘弄口可以調(diào)研，明天采荷、朝暉也可以調(diào)研，投資客難道都要聞風(fēng)而動(dòng)？
難怪有人調(diào)侃，每個(gè)小區(qū)都調(diào)研一下，二手庫存可能就沒了吧。
05
如果能夠原拆原建，那肯定是好事。
老破小變新房，樓梯房變電梯房，車位不再緊張，居住環(huán)境可以得到大幅提升。
但如果單純?yōu)榱瞬疬w，追漲買入一套老破小，并不可取。因?yàn)闅v史已經(jīng)證明，不是遙遙無期，就是被深深套牢……
現(xiàn)在不管何種目的買房，最好都帶自住屬性。
事實(shí)上，因?yàn)槌錾木C合屬性，閘弄口新村頗受市場青睞。小區(qū)背靠京杭大運(yùn)河，自帶一個(gè)閘弄口公園，社區(qū)底商豐富。附近有地鐵1號(hào)線閘弄口站。
直線距武林廣場約2.5公里。南面與改善定位的華家池三兄弟，一路之隔。
小年輕過渡自住，“一碗湯距離”，或外地人到杭想買套房等，一直都是小區(qū)的穩(wěn)定買家來源。
加上近年小區(qū)房價(jià)一路下調(diào)，主力40-50㎡，主流總價(jià)只要100-150萬，可以說是留在市中心的較低門檻了。
也正因如此，成交量素來不錯(cuò)。去年12月和今年1月，分別賣了22套和15套。
房住不炒，生活也可以很美好。但若炒作盛行，味道就變了。
來源：層樓
