不知不覺2020年已經(jīng)徹底過去了，每年的這個時候，總是最容易弄錯日期的時間，簽字、 簽合同，總是不由自主的還在寫2020年！
而一看手機，才發(fā)覺已經(jīng)2021年了。
元旦前后，樓市并沒有發(fā)生什么驚天動地的大事，但元旦這個節(jié)點，卻是房貸悄悄發(fā)生變化的節(jié)點。
而且這一變，就是三大變化。
月供減少
不知道有多少人元旦之后登錄了手機銀行，查了自己的住房貸款。 只要你之前不是固定利率，或者在去年主動去轉換成固定利率，那意味著99%的人這個月開始房貸利息真正的降了。
自然，月供的數(shù)字也隨之降低。 樓面幾位小伙伴的房貸也都降了，貸款最少的也有幾十塊的降低。 算下來，每貸款一百萬每月降低了90塊錢。
很多人到現(xiàn)在都沒有弄明白LPR這個新的利率算法是怎么回事，自己到底有沒有轉換成新的LPR利率算法，這里我們再簡單的復述一下:
首先，從個人的角度LPR本質上跟過去的浮動利息沒有區(qū)別！ 然后，LPR跟過去的基準利率浮動的最大區(qū)別是算法由“基數(shù)X *.*”變成了“基數(shù)+*.*”而無論是加還是乘以，最后得出來的數(shù)字都是固定的，也就是你簽署房貸那一刻時，約定的那個五點幾或者六點幾的貸款利率。 這個把乘法變成了加減，也是最容易讓人迷惑的的問題。
但其實是非常簡單的，我給你舉個例子： 比如，過去的8折是4.9%*0.8得來的3.92%，轉完之后變成了4.80%-0.88%得出來的3.92%！同理，過去的9折是4.9%*0.9得來的4.41%，轉完之后變成了4.80%-0.39%的出來的4.41%！
從此之后，原來利息怎么浮動，改成LPR之后還是一樣的頻率浮動，即每年1月1日或者放款日（看貸款合同約定）根據(jù)上年的LPR的變化，調整你的月供。
比如上邊例子中的3.92，如果當年LPR降低了20個點，那么3.92就變成了3.72.同理上邊例子中的4.41，如果當年LPR上漲了20個點，那么4.41就變成了4.61. 也就是說過去是根據(jù)上一年的基準利率變化調整房貸，現(xiàn)在基準利率沒有了，則以LPR的變化來調整房貸，你只需要記住，LPR就是換了名字的基準利率就OK了。
去年銀行通知要求轉換LPR時，弄清道理的人基本都在第一時間進行了轉換，而好多不懂貸款的人，覺得轉換有貓膩在其中，抗拒轉換也沒有去在窗口期變更成固定利率，一直拖著沒有操作。
而實際上在8月25日前后，各大銀行則強行把“符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量個人住房貸款定價基準批量轉換為貸款市場報價利率(LPR)”。
也就是說，如果你沒有在買房簽約時主動選擇固定利率，也沒有在去年中旬主動去把基準利率浮動變更為固定利率，那么無論你是否主動轉換成LRP算法，你的房貸都已經(jīng)開始按照LPR算法來進行計算了。
所以，快查一查自己的房貸利息有沒有降低吧！
《民法典》正式生效
2021年1月1日，我國的《民法典》正式生效。 一方面《民法典》半年前就已經(jīng)公布，一方面不少房產(chǎn)從業(yè)人員的閱讀理解能力和核實驗證能力有限，所以最近幾個月一直都在盛傳一個“謠言”。 即1月1日后，房貸不需要還清就可以賣房子了。 而這樣的假消息其實來源于民法典的第四百零六條：
第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
通俗的說，就是你抵押給我一個東西，我可以拿去賣，但是提前有約定的要遵守約定，我想買的時候要先通知你，如果你覺得我賣了會影響咱倆的債務，可以要求我提前還錢。如果我賣的比欠你的多，多了歸我，如果賣完還不夠還你，不夠的部分我還要補上。
所以，當你真正看懂民法典406條之后，就知道“房貸不需要還清就可以賣房子”是條假消息了。
一來，業(yè)主賣房必須要通知銀行，銀行肯定會覺得你賣了會影響債務，所以肯定會要求提前還錢。 二來，條例寫的也很清楚，“當事人另有約定的，按照其約定。”，而你隨便翻開一個房貸合同，就可以看到，都會有相關的約定： 三來，正常的房貸都有正規(guī)的抵押手續(xù)，不解壓你還是沒有辦法進行交易。
所以1月1日后，房貸并不是說還不還清都可以隨便過戶的。
房貸集中管理通知
12月31日也就是元旦前的一天，央行、銀保監(jiān)會劃定銀行房地產(chǎn)貸款集中度“紅線”，發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。
根據(jù)銀行業(yè)金融機構資產(chǎn)規(guī)模、機構類型，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構、縣域農(nóng)合機構、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。 而這份通知則是1月1日正式實施。
剛好和民法典以及貸款利率更新出現(xiàn)在同一天。 不少摸不清楚事情原委的人，特別是準備貸款買房的朋友跑來微信群和后臺紛紛留言。 甚至有些朋友看了某些亂解讀的公號，不僅僅沒有弄明白，還錯以為以后的個人房貸只能貸款7.5%-32.5%，一時間慌了神。
這個我們當時沒有發(fā)文詳細解讀，主要是因為這次的政策跟個人住房貸款關系并不是很大。 很多人問，老師這標題不是赤裸裸的寫著個人住房貸款比例么？
其實這個比例只是對于銀行的要求，即銀行放出的貸款中，有多少比例可用于房地產(chǎn)可用于個人住房貸款。 比如說銀行有100個億房貸額度，那么發(fā)出去的住房貸款不能超過32.5億而已。
這樣做的目的是防止過多資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，官方一點就是為了防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險，提高銀行業(yè)金融機構穩(wěn)健性。 而你不過度造假，正規(guī)的進行住房貸款申請一定是可以正常貸款的。 這個非常非常非常好理解。
來源：樓面
