01
五一前，杭州一場(chǎng)拍賣引發(fā)了不小關(guān)注。
申花的融信公館ARC，一套246㎡的洋房頂躍（6躍7），經(jīng)241次出價(jià)，以總價(jià)2120萬成交，折合單價(jià)超8萬6。
去掉包含的兩個(gè)車位，單價(jià)也要8萬3左右。
這個(gè)單價(jià)在平靜的二手市場(chǎng)中，挺亮眼的。畢竟申花主流次新房6-8萬，一些小區(qū)洋房才7萬上下。
具體到融信公館，更是近90天僅1套網(wǎng)簽（高層）。3月一套25樓的139㎡，法拍單價(jià)6萬7。
但作為擁有稀缺資源的頂躍，8萬6不算夸張。
這是一套上下兩層6房格局，雙陽(yáng)臺(tái)+雙露臺(tái)的東邊套；緊貼余杭塘河，視野無遮擋，對(duì)岸是限價(jià)65100元/㎡的霞映錦繡里。
隔壁大悅城，距地鐵10號(hào)線
北大橋站不到500米。
即：單價(jià)8萬6的背后，是出色的地段+稀缺河景+大尺度改善的王牌組合。
這不禁讓人想到在豪宅中介圈瘋傳的那套萬科日耀之城475㎡三連躍，標(biāo)價(jià)5000萬帶3個(gè)車位，號(hào)稱看房驗(yàn)資2000萬，折合單價(jià)超10萬。
最終，它能賣到一個(gè)什么價(jià)格？
02
論資源度，萬科亞運(yùn)村也是十分優(yōu)秀。
亞運(yùn)村的地段不用多說，附近是地鐵6號(hào)線豐北站，還有崇文作辦學(xué)的亞運(yùn)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。
兼具河景和江景。樓下是亞運(yùn)村中央水軸，與先鋒河形成“T型水系”。
頂躍所在的1/2號(hào)樓，是小區(qū)最靠近錢塘江的住宅樓幢，視野非常廣闊（后期錢塘灣總部基地開發(fā)后或有一定影響）。
第三，不是普通頂躍，而是少見的三連躍。
客廳挑空兩層，7房6衛(wèi)，遍布大露臺(tái)和落地窗。特別是頂樓，擁有一個(gè)圍繞房間的超級(jí)凹型大露臺(tái)，氣場(chǎng)十足。
不過總價(jià)也是真不便宜，5000萬是什么概念？
一房一價(jià)顯示，新房買入價(jià)2388萬，單價(jià)5萬出頭，房東妥妥翻倍的預(yù)期。
但從單價(jià)看，似乎又不是很離譜。世紀(jì)城主流紅盤的洋房頂?shù)总S（高層罕見），掛價(jià)基本超10萬。
萬科亞運(yùn)村頂躍的稀缺性，撐得起這個(gè)價(jià)格嗎？
03
據(jù)統(tǒng)計(jì)，世紀(jì)城在售的頂?shù)总S并不多。
主要是龍湖天璞、澄品和天賦等小區(qū)的洋房頂?shù)总S，面積約125-175㎡，數(shù)量屈指可數(shù)，掛價(jià)幾乎沒有低于10萬的。
這類產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)明顯，拓展空間大、動(dòng)靜分離。
頂躍大露臺(tái)采光好、視野佳，私密性強(qiáng)；底躍帶花園出入方便，地下室隨心打造，不用擔(dān)心隔音。
另外供應(yīng)少?zèng)]什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從供需理論看，市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)該很不錯(cuò)。
但實(shí)際上流速很低，也較看大行情臉色。
中介說，板塊內(nèi)每年成交的頂?shù)总S（主流次新盤）都是個(gè)位數(shù)。今年直到4月，才賣了1套澄品。
這是一套145.83㎡的洋房底躍，帶花園和地下室，使用面積約300㎡。成交總價(jià)1222萬，配合滿二送車位，單價(jià)8萬出頭。
對(duì)底躍來說，價(jià)格一般。與板塊內(nèi)7-8萬的高層好房源，沒有拉開差距。
作為對(duì)比，2022年“517新政”后，天璞一套175㎡的洋房底躍，據(jù)說成交單價(jià)高達(dá)十幾萬，買家是網(wǎng)紅。
不過只要碰上心儀買家，弱勢(shì)也有概率賣出高價(jià)。
前幾天，天璞一套165㎡的頂躍已簽約，據(jù)中介透露成交總價(jià)1720萬帶兩個(gè)車位，單價(jià)10萬左右。
總體來說，這類特殊房源是非常挑客戶的。“因?yàn)閮?yōu)缺點(diǎn)都很明顯（稀缺和高總價(jià)），喜歡的人非常喜歡，不喜歡的人就是不喜歡。”中介說。
（交付較早（2017年）的美哉美城躍層，未計(jì)入在內(nèi)。）
04
表面看，萬科三頂躍是能賣出10萬單價(jià)的。
但還必須考慮到兩個(gè)問題。首先，總價(jià)門檻完全不同。以往世紀(jì)城成交的頂?shù)总S，單價(jià)再貴，總價(jià)也基本控制在2000萬內(nèi)。
萬科三頂躍報(bào)價(jià)5000萬，已邁入頂豪范疇。買家必然要求高、選擇也非常廣。
一個(gè)很直接的問題，亞運(yùn)村主流戶型100-200㎡，富人真愿意花高價(jià)住到一個(gè)純粹性普通的小區(qū)？
濱江一橋南的柳岸曉風(fēng)，整體要純粹多。有一套310方的頂躍，掛牌許久，總價(jià)已從6800萬一路調(diào)到5500萬，還是很難出手。
而且按照世紀(jì)城5-8萬的二手價(jià)格體系，起伏的房?jī)r(jià)，也不易撐起頂躍的高單價(jià)。
另外，世紀(jì)城盛產(chǎn)商業(yè)大平層，不乏地段、精裝、江景、總價(jià)更實(shí)惠的房源。包括對(duì)岸的江河匯、南星，都可能是優(yōu)質(zhì)的替代選擇。
其次，房東快速出貨的心態(tài)也是x因素。
過去幾年，杭州幾大紅盤零星推出的幾套頂躍，因總價(jià)驚人，多數(shù)被自住富人買去了。
最有名的當(dāng)屬2022年底，K11的那套面積1468.58㎡、總價(jià)近1.12億的超級(jí)頂躍。
這套杭州搖號(hào)以來面積最大、總價(jià)最貴的新房，181號(hào)才被買走，后被扒出是財(cái)力雄厚的“麗水一家人”。
還有2023年的小河云莊，一套面積1367㎡、總價(jià)7673.14萬元的頂躍，最終被本地購(gòu)房者選走。
相比之下，萬科亞運(yùn)村的投資屬性濃烈多了。
當(dāng)時(shí)前12號(hào)，就把最貴的四套頂躍全選完了。如今交付時(shí)間未定，就提前幾個(gè)月全城兜售，明擺著一副“搶跑”的架勢(shì)。
從經(jīng)驗(yàn)看，越是這種心態(tài)，價(jià)格越是容易松動(dòng)。
05
說白了，頂?shù)总S是一個(gè)小眾市場(chǎng)。
雖然稀缺競(jìng)品少，但受眾者也窄。在大多數(shù)普通板塊，由于總價(jià)高、流動(dòng)性低，往往單價(jià)要有優(yōu)勢(shì)，才能促進(jìn)成交。
而在熱門核心板塊，因?yàn)橘Y源和產(chǎn)品的稀缺，則可能上演“奇貨可居”的場(chǎng)面，賣出高價(jià)。
但再怎么樣，它逃不開兩個(gè)因素。
首先，最關(guān)鍵的，要有看上眼的客戶。這種級(jí)別的房子，普通中介是賣不動(dòng)的，主要靠人脈、圈層推介。
只要相中了，不排除“千金難買心頭好”的富人。
其次，最好能遇上好行情。對(duì)于頂豪，行情走勢(shì)的影響雖相對(duì)小，但火熱行情多少能助推一把。
萬科三頂躍的市場(chǎng)到底如何？隨著交付日益臨近，答案很快會(huì)揭曉。
來源：層樓
