投資界有一句話(huà)：只有在潮水褪去的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳。
巴菲特的這句話(huà)是的意思是在市場(chǎng)極端不好的時(shí)候，才能看出來(lái)誰(shuí)的風(fēng)險(xiǎn)更大。
這句話(huà)本意是在提示風(fēng)險(xiǎn)。
其實(shí)在二手房交易市場(chǎng)，這句話(huà)一樣可以提示風(fēng)險(xiǎn)，“只有交易完成的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳”。
在交易沒(méi)有完成之前，任何一個(gè)二手交易都可能是一個(gè)巨大的坑。
01
買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)
最近有兩起新聞報(bào)道，都是和二手房交易造成交易某一方巨大損失有關(guān)的。
一起是上海的，該交易給買(mǎi)方造成了巨大損失。
一名上海90后女生，首付745萬(wàn)買(mǎi)房倒賠490萬(wàn)，被稱(chēng)為“最慘購(gòu)房者”。
她首付745萬(wàn)元買(mǎi)房，但因銀行貸款審批延誤，無(wú)法按照合同規(guī)定時(shí)間付尾款。
最后不但房子沒(méi)了，還要支付違約金、房屋整修費(fèi)等總計(jì)490萬(wàn)元。
該事件終審判決書(shū)于2021年12月31日發(fā)布，買(mǎi)房者損失慘重。
02
賣(mài)房需謹(jǐn)慎
第二件發(fā)生在重慶，多位賣(mài)房者被某中介公司與購(gòu)房者惡意詐騙，被坑得房子沒(méi)了，錢(qián)也收不到，可謂“錢(qián)房?jī)墒?rdquo;。
一位姓石的女士在去年6月份賣(mài)了一套房，首付40萬(wàn)、定金2萬(wàn)、按揭125萬(wàn)。
按照常規(guī)流程，在交易雙方在過(guò)戶(hù)完后，石女士和買(mǎi)家、中介一起去銀行完成按揭面簽。
原以為安心等著銀行放款、自己收錢(qián)就可以，但等了幾個(gè)月都沒(méi)有收到銀行的尾款。
一問(wèn)才知道，買(mǎi)家早就撤銷(xiāo)了按揭申請(qǐng)。
石女士的房子已經(jīng)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)家，卻沒(méi)有收到賣(mài)房的尾款，相當(dāng)于房子沒(méi)了，還損失了整整125萬(wàn)的賣(mài)房款。
事件曝光后，有記者調(diào)查出涉及的賣(mài)家人數(shù)眾多，而且買(mǎi)他們房子的“買(mǎi)家”并不是真正的買(mǎi)家，而是房子的“代持人”。
代持人可能接近100多個(gè)，而且這些代持人也沒(méi)占什么便宜，被背上了巨額債務(wù)。
現(xiàn)在可以肯定的是，這是一個(gè)分工明確作案團(tuán)伙。
03
交易要專(zhuān)業(yè)
這兩個(gè)案例與前不久鬧得轟轟烈烈的杭州奧體“更名房”騙局不同，交易中損失一方不是因?yàn)樨澙�、輕信了謊言而進(jìn)行了錯(cuò)誤的投資。
而是對(duì)于二手交易復(fù)雜的環(huán)節(jié)不熟悉導(dǎo)致自己被騙（重慶案件），或者自己合同簽署不嚴(yán)密導(dǎo)致自己的損失（上海案件）。
曾經(jīng)還有一個(gè)案例，長(zhǎng)三角某大城市中介促成一則交易，買(mǎi)方全款后沒(méi)有資金監(jiān)管，也沒(méi)有對(duì)房子采取措施。
賣(mài)家拿到錢(qián)后又抵押了房子，然后出逃境外，1200萬(wàn)購(gòu)房款全部損失。
附近另一個(gè)城市也出現(xiàn)了先支付首付款，等房子過(guò)戶(hù)后立即拿該房產(chǎn)抵押借款，得到借款后卻不向賣(mài)房人支付余款的案子。
手法是買(mǎi)家先以購(gòu)買(mǎi)二手房為名，與賣(mài)房人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同；在支付購(gòu)房首付款后，謊稱(chēng)要向銀行貸款支付剩余的購(gòu)房款。
而根據(jù)規(guī)定，只有辦了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，銀行拿到抵押權(quán)后才能放貸。
在賣(mài)房人把房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，買(mǎi)家立即把房產(chǎn)拿到民間借貸公司抵押借款，而不是到銀行貸款。
這些人的民間借貸都是到期不還，房產(chǎn)最終都?xì)w借貸公司。
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04
此坑很難防
有人看到這里一般會(huì)說(shuō)，二手房這么麻煩，我買(mǎi)一手不就解決了？
這種想法只能說(shuō)“too young too simple”，你可以不買(mǎi)二手，你還能不賣(mài)二手了？
你的房子只要賣(mài)出就一定會(huì)遇到類(lèi)似的場(chǎng)景和問(wèn)題。
而且，賣(mài)房的風(fēng)險(xiǎn)比買(mǎi)房大多了。
買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)就是你付出去的資金，只要控制好付款節(jié)奏，一般損失不會(huì)太大；
賣(mài)房則完全不同，弄不好就是“錢(qián)房?jī)煽?rdquo;，甚至于你的購(gòu)房資格騰不出來(lái)。
那么，一般而言有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)呢？
主要來(lái)自房子本身、對(duì)手方、中介、合同、貸款等幾個(gè)方面。
房子本身包括了權(quán)屬的完整性和房子的居住屬性。
權(quán)屬完整性包括房子有沒(méi)有糾紛或潛在糾紛，是單獨(dú)所有還是多人所有，是否涉及隱含的其他權(quán)利方（組織或個(gè)人），是否有抵押等等。
居住屬性包括通常講的噪音、漏水、鄰里不和等不適合居住的問(wèn)題。
對(duì)手方指的是賣(mài)方或買(mǎi)方，主要是判定是否是虛假身份，是否涉及決策者和交易者分離，是否存在其他風(fēng)險(xiǎn)等。
中介主要是中介是否盡了告知義務(wù)，是否與對(duì)手方合謀，是否專(zhuān)業(yè)，是否存在違規(guī)行為等。
合同主要是合同是否有明顯瑕疵，是否不利于己方，對(duì)于關(guān)鍵條款是否詳盡，關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)是否中立、公平、抗風(fēng)險(xiǎn)。
貸款主要是貸款方是否存在征信瑕疵、放款前是否有可能有不當(dāng)行為（例如重慶案件，例如申請(qǐng)網(wǎng)貸）。
05
怎么避免
首先就是詳盡了解你的目標(biāo)城市二手交易的整個(gè)流程。
這個(gè)流程不同城市之間差距極大，這也是我為什么不深入分析前面案例的原因。
一方面是深入分析要非常熟悉流程的人才懂，二是每個(gè)城市其實(shí)有差異。
其次就是找靠譜的品牌中介，也要側(cè)面打聽(tīng)一下所選的中介或者門(mén)店有沒(méi)有不良?xì)v史。
因?yàn)槟阕约涸賹?zhuān)業(yè)，最終交易還是要在中介的協(xié)助下辦理，中介不靠譜就算你很懂也非常累，也存在風(fēng)險(xiǎn)。
第三就是也可以找本地很專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)和專(zhuān)家。
這些團(tuán)隊(duì)和專(zhuān)家其實(shí)早在和買(mǎi)家或賣(mài)家首次見(jiàn)面時(shí)，就已經(jīng)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了客戶(hù)篩選。
那些有風(fēng)險(xiǎn)的房源或者買(mǎi)家，一般都不會(huì)推薦，因?yàn)樗麄円蚕Ｍ嵃踩戏ǖ腻X(qián)。
尤其是投資房產(chǎn)，中介反而專(zhuān)業(yè)度不夠。
買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)是件技術(shù)活，各位切記切記要做好功課。
來(lái)源：真叫盧俊
