近幾個(gè)月來(lái)，杭州二手房市場(chǎng)一直持續(xù)著火熱行情。
未來(lái)科技城新交付房源單價(jià)即“保五爭(zhēng)六”，三墩北個(gè)別次新房掛牌價(jià)達(dá)到78000元/㎡以上，奧體板塊也宣稱(chēng)進(jìn)入“7萬(wàn)+”時(shí)代……
與此同時(shí)，一些傳言開(kāi)始甚囂塵上：有小區(qū)業(yè)主群悄然成立“漲價(jià)聯(lián)盟”，諸如“單價(jià)低于X萬(wàn)不準(zhǔn)賣(mài)”、“單價(jià)高于X萬(wàn)賣(mài)出給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)”一類(lèi)的信息赫然出現(xiàn)在業(yè)主群的聊天記錄當(dāng)中。
那么，真實(shí)價(jià)格果真如此嗎？近日，我們對(duì)多個(gè)板塊進(jìn)行了集中走訪(fǎng)，發(fā)現(xiàn)了其中的“玄妙”。
萬(wàn)科融信西雅圖實(shí)景照
掛牌價(jià)7萬(wàn)8的二手房，目前尚無(wú)人帶看
目前，掛牌價(jià)出現(xiàn)“跳漲”的主要集中在一些熱門(mén)板塊次新房。但我們集中梳理發(fā)現(xiàn)，許多小區(qū)掛牌價(jià)虛高，實(shí)際成交價(jià)與掛牌價(jià)差異懸殊現(xiàn)象普遍存在。
位于三墩北板塊的萬(wàn)科融信西雅圖目前掛牌均價(jià)雖集中在50000元/㎡上下，但實(shí)際成交價(jià)大致在41600元/㎡左右，兩者相差在8400元/㎡。
讓人瞠目結(jié)舌的是，該小區(qū)目前掛牌價(jià)最高的一套房源為89㎡小三房，總價(jià)為700萬(wàn)元，折合單價(jià)高達(dá)78000元/㎡以上！
萬(wàn)科融信西雅圖89㎡房源掛牌價(jià)700萬(wàn)，令人咋舌
對(duì)此，小區(qū)附近鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人打趣說(shuō)：“目前，這套房源尚無(wú)帶看。這價(jià)格倒是誠(chéng)心賣(mài)，但有沒(méi)有人誠(chéng)心買(mǎi)就真成問(wèn)題了。”
未來(lái)科技城一些新交付小區(qū)也存在類(lèi)似情況。
與在售紅盤(pán)天空之城僅一路之隔的華夏四季目前二手房掛牌價(jià)集中在50700元/㎡左右，少數(shù)房源掛牌價(jià)達(dá)55000元/㎡。但其實(shí)際成交均價(jià)則在41190元/㎡左右。也就是說(shuō)，其真實(shí)成交均價(jià)比天空之城高了約3000-4000元/㎡。
同樣是在未來(lái)科技城，昔日紅極一時(shí)的“三兄弟”中，東原印未來(lái)和中南樾府目前均有二手房源掛出并成交。
我們梳理發(fā)現(xiàn)，盡管上述兩小區(qū)二手房源掛牌價(jià)在50000元/㎡以上者不在少數(shù)，但其真實(shí)成交的單價(jià)“5萬(wàn)+”房源卻仍是個(gè)別現(xiàn)象，更多房源成交均價(jià)集中在40000-45000元/㎡左右。價(jià)格最低的，單價(jià)在34000多元/㎡左右。
未來(lái)科技城新交付房源：中南樾府與東原印未來(lái)
在個(gè)別二手房調(diào)高掛牌價(jià)的同時(shí)，一些傳言也更有甚者，如青楓墅園和時(shí)代奧城等小區(qū)，則在業(yè)主群當(dāng)中出現(xiàn)了“漲價(jià)聯(lián)盟”。
青楓墅園小區(qū)業(yè)主群當(dāng)中，一些業(yè)主為了把價(jià)格“炒高”，出現(xiàn)了“團(tuán)結(jié)一致向錢(qián)看”、“房產(chǎn)老炮兒手把手教鄰居在論壇上制造話(huà)題”等亂象。而后，便有了該小區(qū)二手掛牌房源大面積漲價(jià)。
奧體熱門(mén)新交付房源時(shí)代奧城的“漲價(jià)聯(lián)盟”似乎有過(guò)之而無(wú)不及，甚至出現(xiàn)“掛牌價(jià)8萬(wàn)掩護(hù)掛牌價(jià)7萬(wàn)的出貨”、“成交單價(jià)低于XXX萬(wàn)元，不歡迎該經(jīng)紀(jì)人”的不和諧聲音。
時(shí)代奧城最新成交單價(jià)為51000多元/㎡，與70000元/㎡的掛牌價(jià)相去甚遠(yuǎn)
盡管少數(shù)業(yè)主一頓操作猛如虎，但市場(chǎng)還是給出了理性的答案——
根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：截止至10月底，青楓墅園掛牌價(jià)高達(dá)42000元/㎡左右，而成交均價(jià)僅為29100多元/㎡，掛牌價(jià)與成交價(jià)相差了近13000元/㎡；
同一時(shí)期，時(shí)代奧城掛牌價(jià)近66600元/㎡，而成交均價(jià)約55990元/㎡，兩者相差達(dá)10000元/㎡之多。
面對(duì)高價(jià)二手房，購(gòu)房者愈發(fā)理性
眼下次新二手房市場(chǎng)出現(xiàn)掛牌價(jià)與成交價(jià)脫鉤現(xiàn)象，本質(zhì)上說(shuō)，則是賣(mài)方預(yù)期與真實(shí)市場(chǎng)之間的矛盾。
不可忽視的是，一些掛牌價(jià)畸高的二手房源引發(fā)的爭(zhēng)議似乎從未間斷。
三墩北某鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小陳告訴我們：“二手房購(gòu)房者也是很看性?xún)r(jià)比的，平時(shí)帶看量最大的，還是那些真實(shí)成交均價(jià)上下2000-3000元/㎡的房源。”
我們梳理發(fā)現(xiàn)，許多明顯高于小區(qū)成交均價(jià)的房源，掛牌數(shù)月以來(lái)帶看量在1-3次之間，掛零者也不在少數(shù)。
在未來(lái)科技城，購(gòu)房者對(duì)次新房源掛牌價(jià)“放衛(wèi)星”似乎有著更加清醒的認(rèn)識(shí)。
工作在海創(chuàng)園的沈先生表示：“華夏四季掛價(jià)5萬(wàn)多元/㎡是博眼球的，我是不會(huì)去買(mǎi)的。”就在上個(gè)月，沈先生如愿成為天空之城的準(zhǔn)業(yè)主。
華夏四季項(xiàng)目實(shí)景照
我在未來(lái)科技城一我愛(ài)我家門(mén)店了解到：近月來(lái)，華夏四季掛牌量和帶看量都很大，但似乎雙方都不那么誠(chéng)心。一方面是掛牌價(jià)虛高，另一方面，看房者中不乏天空之城的準(zhǔn)業(yè)主。
至于未來(lái)科技城“三兄弟”的二手房?jī)r(jià)，則讓一些原本想置換“三兄弟”的購(gòu)房者有點(diǎn)“懵”。
走訪(fǎng)中，我結(jié)識(shí)了剛剛賣(mài)掉翡翠城，原本打算置換東原印未來(lái)的同鄉(xiāng)李先生，他對(duì)我說(shuō)：“如果是5-6萬(wàn)元/㎡的單價(jià)，那我為什么不置換到蔣村去？”
的確，地處西湖區(qū)，學(xué)區(qū)和商業(yè)資源更為豐富的蔣村一直都被認(rèn)為是“未來(lái)科技城程序猿最理想的居家之地”。
位于西湖區(qū)的蔣村街道毗鄰西溪濕地，已是理想的居家之地
此外，值得注意的是，絕大多數(shù)掛牌價(jià)虛高的次新房源目前不滿(mǎn)兩年，這意味著房源交易過(guò)程中，還要繳納一筆不菲的增值稅。
以萬(wàn)科融信西雅圖一套掛牌價(jià)550萬(wàn)元的89㎡房源為例，因不滿(mǎn)兩年，交易過(guò)程中需繳納增值稅24.88萬(wàn)元，契稅約49700余元，兩項(xiàng)相加近30萬(wàn)。
數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，杭州市二手房掛牌規(guī)模為127090套，依然高位運(yùn)行；與此同時(shí)，10月份杭州二手房成交規(guī)模約8600余套，較前月相比繼續(xù)下行趨勢(shì)。
由此不難看出，當(dāng)前杭州二手房去化壓力依然很大，從購(gòu)房者的角度來(lái)看，完全可以慢慢挑、慢慢選，無(wú)需盲目追高。
當(dāng)然，我們不否認(rèn)個(gè)別房源以高價(jià)賣(mài)出的現(xiàn)象確實(shí)存在，但畸高的價(jià)格畢竟不具備普遍性，若以此作為樓盤(pán)均價(jià)加以宣傳，勢(shì)必會(huì)給二手房市場(chǎng)帶來(lái)誤導(dǎo)，從而不利于整個(gè)樓市的長(zhǎng)期健康、平穩(wěn)運(yùn)行。
說(shuō)到底，一套房子究竟能賣(mài)多少錢(qián)，一方面取決于真實(shí)的市場(chǎng)邏輯，另一方面也取決于地段價(jià)值以及房產(chǎn)品自身情況。房子，歸根結(jié)底是要回歸到居住屬性的。
對(duì)于新房購(gòu)房者而言，購(gòu)房時(shí)只是盯著倒掛區(qū)間，從而忽略了房產(chǎn)品的品質(zhì)與居住屬性，無(wú)疑是本末倒置。若房源掛牌價(jià)明顯脫離實(shí)際，那么，再高的所謂“倒掛空間”或“漲價(jià)聯(lián)盟”商討出來(lái)的價(jià)格都只能是無(wú)水之源、無(wú)本之木。
特別是在“房住不炒”的大背景下，作為購(gòu)房者，更需理性地看待市場(chǎng)。
來(lái)源：住在杭州網(wǎng)
