2020年那個(gè)異常寒冷的冬天里，蛋殼公寓點(diǎn)了個(gè)不大不小的炮仗，讓“長(zhǎng)租公寓”四個(gè)字瞬間成了招黑體質(zhì)。
當(dāng)初那家喊出“讓年輕人有尊嚴(yán)地生活在城市中”口號(hào)的長(zhǎng)租公司，最終將租客、房東、和員工逼得既沒(méi)尊嚴(yán)也不體面。
大家集體成了受害者，又是彼此的心腹大患，盡管銀行卡余額買不起北京四環(huán)大三居，但腳趾頭縫里能摳出來(lái)一套找齊。
如今三年多過(guò)去了，國(guó)家終于要對(duì)這種長(zhǎng)租公司提桶跑路的惡劣行為展開(kāi)史無(wú)前例的對(duì)轟…
1
2月27日，北京市住建委發(fā)布了《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》并公開(kāi)征求意見(jiàn)。
這份文件一出來(lái)，就被老少爺們兒齊心協(xié)力抬上了熱搜。
不為別的，首都住建委是真給老百姓撐腰，有事兒它真上��！
《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》第一次明確將住房租金納入監(jiān)管！
別看只是“征求意見(jiàn)”，但嗑兒嘮得賊硬！
對(duì)于單次收取超3個(gè)月租金的住房租賃企業(yè)，需將超收租金存入第三方專用賬戶，且租客可自行查詢租金監(jiān)管賬戶內(nèi)金額。
一旦發(fā)生類似住房租賃企業(yè)跑路這種狗血?jiǎng)∏�，可以停發(fā)監(jiān)管賬戶內(nèi)的租金，減少租戶損失。
拔管三年的蛋殼此處尷尬表示：勿cue…
至于監(jiān)管銀行，那必須也得是根正苗紅的國(guó)家隊(duì)選手——
《征求意見(jiàn)稿》明確提出，由北京市住房資金管理中心會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局招標(biāo)選定監(jiān)管銀行；
由北京市住房資金管理中心在中標(biāo)銀行建立全市的押金托管、租金監(jiān)管賬戶，進(jìn)而管理押金以及相應(yīng)的租金。
其中，押金須按住房租賃合同約定的時(shí)間、金額存入押金托管賬戶；
單次收取租金數(shù)額超過(guò)三個(gè)月的，租金按照合同約定時(shí)間、金額存入租金監(jiān)管賬戶。
需要注意的是，三個(gè)月租金部分在一日內(nèi)劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶，其余部分按月劃轉(zhuǎn)，單次劃轉(zhuǎn)額度原則上是一個(gè)月的租金。
打個(gè)比方，如果租客是押一付一或押一付三，那租金會(huì)像以往一樣照常交給租賃企業(yè)；
如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金將全部存入租金監(jiān)管賬戶。
對(duì)于日常監(jiān)管發(fā)現(xiàn)未履行押金托管與租金監(jiān)管或存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，可以暫停向住房租賃企業(yè)撥付租金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金；
如果未按照規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金，則依據(jù)《北京市住房租賃條例》等法律法規(guī)，該怎么罰怎么罰。
人間的悲喜果然并不相通——
消息一出，雖然不少在京長(zhǎng)租的打工人感覺(jué)有地方說(shuō)理了，但少部分京籍房東一聽(tīng)“租金還要納入監(jiān)管”，原地懵逼了：
“房租見(jiàn)天往下掉沒(méi)人提，敢情這還要監(jiān)管姆們？”
不是我說(shuō)，過(guò)去看你們那臉像緊急集合，現(xiàn)在再看你們簡(jiǎn)直像哭笑不得——
這次北京住建局提出的租金監(jiān)管，主要針對(duì)的是住房租賃企業(yè)，個(gè)人房東該吃吃、該喝喝，用不著杞人憂天！
其實(shí)，早在2021年，北京就發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》。
當(dāng)時(shí)的文件也提出了“專用賬戶監(jiān)管”的概念，只不過(guò)是押金由北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶監(jiān)管。
實(shí)話實(shí)說(shuō)，這個(gè)監(jiān)管單位的權(quán)威性多少還差點(diǎn)兒意思。
此次《征求意見(jiàn)稿》出臺(tái)，最明顯的亮點(diǎn)就是將監(jiān)管專用賬戶主體調(diào)整為更專業(yè)、更權(quán)威的北京市住房資金管理中心。
對(duì)于長(zhǎng)租公司來(lái)說(shuō)，這個(gè)力度相當(dāng)有震懾；
對(duì)于長(zhǎng)租住戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)腰撐得相當(dāng)?shù)脛拧?/div>
2
年剛過(guò)完，還沒(méi)出正月，北京就風(fēng)風(fēng)火火地推出租房新政，到底在尋思啥？
很明顯，首先是社會(huì)效益層面的考量。
其重中之重便是保護(hù)無(wú)數(shù)在京租房人的合法權(quán)益。
截至2022年末，北京市常住人口已高達(dá)2184.3萬(wàn)，其中外來(lái)人口825.1萬(wàn)。
將全部常住人口算在一起，平均每3人中就有1人租房，與之相對(duì)應(yīng)的是，北京住房租賃市場(chǎng)規(guī)模很可能超過(guò)2500億。
無(wú)論是租房人口還是租賃市場(chǎng)規(guī)模，放在全國(guó)那都必須是遙遙領(lǐng)先！
眾所周知，對(duì)于租賃群體而言，押金和租金糾紛絕對(duì)是每隔幾個(gè)月就發(fā)作一下的“痛點(diǎn)”！
像長(zhǎng)租公司或是中介，在退房時(shí)以各種五花八門的理由克扣租客押金…
一次性繳納1-2年甚至更久的租金，沒(méi)住幾個(gè)月呢，長(zhǎng)租公司就跑路了，剩下房東和租客在寒風(fēng)中相互指責(zé)，感受冷冷的冰雨在臉上胡亂地拍…
當(dāng)年的蛋殼公寓暴雷，就是這么回事兒。
據(jù)投訴數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，押金租金糾紛占住房租賃糾紛的比例高達(dá)七成以上。
將租房租金納入強(qiáng)監(jiān)管，既保障了大幾百萬(wàn)“北漂”兄弟姐妹的合法利益，讓他們不至于在已經(jīng)忙成狗的工作中還要為租房問(wèn)題發(fā)愁。
雖然短期內(nèi)沒(méi)法保證北漂族人人買得起房，但讓大伙兒租房住得踏實(shí)，這還是力所能及的。
更明顯，管理好住房租賃市場(chǎng)還能產(chǎn)生積極的溢出效應(yīng)。
對(duì)于北京大小企業(yè)的用人來(lái)說(shuō)，北京這么干相當(dāng)于做好了后勤工作。
“帝都居，大不易”，若居住的后顧之憂沒(méi)能解決，很容易殃及北京用人單位的穩(wěn)定性，從而給企業(yè)增添不少人事方面的摩擦成本。
舉個(gè)栗子，一名核心技術(shù)人才的流失后，至少要有1-2個(gè)月的招聘期、3個(gè)月的適應(yīng)期、6個(gè)月的融入期，就這不算大于40%的失敗率。
員工離職后，從找新人到新人順利上手，光是替換成本就高達(dá)離職員工年薪的150%，如果離開(kāi)的是有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)骨干，那么代價(jià)必然更高。
以上損失若乘以700-800萬(wàn)的租賃基數(shù)，企業(yè)人事成本實(shí)在太大，即便1/10的租賃群體遭遇租賃糾紛，代價(jià)也是不小的。
另一方面，對(duì)于北京龐大的消費(fèi)市場(chǎng)而言，北京租房新政相當(dāng)于留住了消費(fèi)者。
2023年，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額14462.7億元，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò)60%。
讓規(guī)模龐大的“北漂”群體留得下，對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定不言而喻。
就全國(guó)而言，數(shù)目龐大的“北漂”群體堪稱北京城市吸引力的“活化石”。
而在北京之外，小半個(gè)中國(guó)的老少爺們“白天想、夜里哭，做夢(mèng)都想上首都”，若北漂們都不認(rèn)可自己生活和戰(zhàn)斗的地方，實(shí)在交代不過(guò)去。
綜合以上來(lái)看，北京這輪租金監(jiān)管新政算盤打得真心溜！
我們有充足的理由相信，首都北京這次將房屋租賃納入監(jiān)管是一次全國(guó)范圍內(nèi)的試水。
就憑北京獨(dú)特的城市地位，也不難想見(jiàn)：未來(lái)這條監(jiān)管制度推廣到全國(guó)各地很可能只是時(shí)間問(wèn)題。
北京的社會(huì)效益考量，其它城市也一定會(huì)有！
3
當(dāng)然，更重要的是，這一次首都明確提出要將“租金納入監(jiān)管”，矛頭指向了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的資金池問(wèn)題！
譬如說(shuō)蛋殼公寓那樣的，再想提桶跑路，蛋殼您可以拿走，蛋白和蛋黃必須給我留下！
當(dāng)前，北京的租賃市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)2500億。
讓這塊巨大的市場(chǎng)蛋糕健康發(fā)展，對(duì)于城市宏觀增長(zhǎng)目標(biāo)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的市場(chǎng)份額以及相關(guān)就業(yè)絕對(duì)有百利而無(wú)一害。
租金監(jiān)管新政能在保障租客權(quán)益的同時(shí)，有效預(yù)防和化解大部分住房租賃糾紛，也能促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，在租售并舉正在日漸成為新常態(tài)的當(dāng)下，是與時(shí)俱進(jìn)的舉措。
然而希望很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻又些許骨感——
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)前長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正的周期至少需要6年以上。
潘石屹也曾公開(kāi)直言：長(zhǎng)租公寓燒錢創(chuàng)業(yè)是一條不歸路，現(xiàn)行租房?jī)r(jià)格即使再翻一番，也還是很可能虧本。
然而，天下熙熙皆為利來(lái)，干長(zhǎng)租公寓的老板腦袋瓜就是沖：
既然單一長(zhǎng)租業(yè)務(wù)利潤(rùn)率不高，但它能通過(guò)規(guī)模效益擴(kuò)張形成資金池，企業(yè)還能掌握充足的時(shí)間差，去利用這筆天文數(shù)字，這不比吭哧吭哧收租香嗎？
比如說(shuō)，我拿收上來(lái)的租金拿下更多房源改造投放市場(chǎng)，通過(guò)擴(kuò)大裝修物料集采規(guī)模又能壓縮一筆成本，一魚(yú)好幾吃它不香嗎？
說(shuō)整就整，慢一秒都是我對(duì)現(xiàn)金流管控的不尊重！
長(zhǎng)租公司很快就發(fā)現(xiàn)：收租客的錢終究是有數(shù)的，而且租客大量涌入每年就是過(guò)完年和畢業(yè)季兩個(gè)高峰段。
然而，華爾街教育大伙兒說(shuō)“資本永不眠”，我怎么才能快速擴(kuò)張市場(chǎng)規(guī)模呢？
思來(lái)想去，誰(shuí)有錢我就朝誰(shuí)借！銀行借貸、融資融券這就玩起來(lái)了。
不瞞您說(shuō)，暴雷的蛋殼99.99%當(dāng)初就是這么尋思的…
可是，這里面有個(gè)邏輯bug——
租房市場(chǎng)不會(huì)永遠(yuǎn)擴(kuò)張下去，租賃需求總有臨界值，但是債務(wù)滾雪球卻沒(méi)有上限！
更何況，長(zhǎng)租生意本身就是一個(gè)平均利潤(rùn)率不算太高的買賣，單靠這項(xiàng)業(yè)務(wù)盈利去覆蓋還本付息債務(wù)顯然不太現(xiàn)實(shí)。
而且，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)與就業(yè)基本盤面臨下行壓力，租賃市場(chǎng)的需求大概率就會(huì)隨之萎縮，長(zhǎng)租企業(yè)微薄的盈利很可能就要降低至負(fù)值區(qū)間。
一邊是債臺(tái)高筑，一邊是入不敷出，說(shuō)實(shí)話，是個(gè)長(zhǎng)腿的就會(huì)跑…
它們一跑，當(dāng)然也就留下了房東、租客與員工三家掐架的爛攤子。
很明顯，北京這次準(zhǔn)備出臺(tái)租金監(jiān)管新規(guī)，很大程度上就是要避免“資金池”被濫用的問(wèn)題。
如此一來(lái)，即便長(zhǎng)租公司有一天通過(guò)銀行借貸或融資融券債臺(tái)高筑，也能使房東與租客的核心利益得到基本保證。
如此兜底，從行業(yè)角度看無(wú)異于剝離了“供應(yīng)商”與“客戶端”的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
只是，我有一件事沒(méi)有想明白，希望大伙兒不妨在評(píng)論區(qū)集思廣益一下——
開(kāi)發(fā)商建新房的時(shí)候也有監(jiān)管賬戶，那不沒(méi)耽誤蓋出那老些爛尾樓嗎？
是不是哪個(gè)環(huán)節(jié)出了點(diǎn)岔頭兒，咱也拾掇拾掇？
來(lái)源：大碗樓市
