“我現(xiàn)在在房管局過戶臨江花園，大概三點多能到店里，我到店里等你過來。”濱江區(qū)資深經(jīng)紀人老姚發(fā)來微信，他告訴我下午要先去幫客戶過戶，再與我赴約。
老姚口中的臨江花園，近幾個月是濱江區(qū)學區(qū)房里的“香餑餑”，成交量和帶看量都名列前茅，熱度甚至趕超了老牌江南實驗學校學區(qū)房東方郡。
臨江花園熱度的變化，與邊上一所學校的官宣密不可分。
之江單元學校效果圖
去年9月底，據(jù)“濱江發(fā)布”的消息，之江單元學校（九年一貫制學校）由杭州第二中學承辦，暫名杭州第二中學教育集團第一附屬學校。再到今年1月初，該學校學區(qū)劃分草案公示，明確小學部學區(qū)范圍為“浙贛鐵路以北、江南大道以南、偉業(yè)路以西合圍區(qū)域”。
從利好公布到學區(qū)范圍劃定，臨江花園的成交量乍起，并一直保持著不錯的成交。
“按照下定量來算，10-12月份每個月15套是有的，1月份到現(xiàn)在據(jù)我所知已經(jīng)簽了七八套了。”老姚說。
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臨江花園位于濱江區(qū)南環(huán)路和江南大道交界處，距離地鐵4號線聯(lián)莊站700多米。
整個小區(qū)共38幢，除去兩幢公共設施外，其余為住宅。其中有10幢建筑年份為1995年左右的，是總層數(shù)5層的樓梯多層；另外26幢建筑年代在2004-2005年間，大部分為電梯房。總戶數(shù)近2000戶。
臨江花園實景
小區(qū)的戶型多達十幾種，從80㎡左右的兩房，到170多㎡的平層，再到280-300㎡的躍層。
在寸土寸金的“國際濱”，臨江花園的價格并不高。
透明售房網(wǎng)顯示，臨江花園普遍掛牌單價在30000+元/㎡，也有部分“2字頭”房源。相比動輒每平方米七八萬的濱江區(qū)次新房，臨江花園對改善人群非常友好。
據(jù)中介介紹，此前，改善類房源比如170㎡的平層相對更受歡迎。
學區(qū)官宣后，一批82-88㎡的高性價比房源被快速收割。此外，108㎡的三居室，114㎡的四居室也成為了“搶手貨”。
“我今天去過戶的就是一套114㎡四房，這個客戶都沒來現(xiàn)場，看過VR就直接線上付定金了。”老姚告訴我，“114㎡很搶手的。”
這114㎡的四房是怎樣的，實用性強嗎？
實地看房，因為是樓梯房，公攤小+贈送。其中三個房間都是能擺下雙人床，另一朝北的小房間也能擺下一張單人床。
臨江花園實景
戶型多且雜的大體量小區(qū)，購房者用他的需求和“實戰(zhàn)”經(jīng)驗，篩選出了臨江花園小區(qū)最具性價比的戶型。
臨江花園體量雖大，房齡也不新，但園區(qū)配套并不落后。
小區(qū)原就配套有露天泳池，換了新物業(yè)后，園區(qū)的休閑配套、路面維修都在逐步跟上，水系也已經(jīng)整治得不錯了。除了人車不分流是硬傷外，小區(qū)面貌品相還算不錯。
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這幾個月，老姚和他的同事們還接待了幾組從蕭山區(qū)、上城區(qū)等跨區(qū)過來看臨江花園的購房者。
除了學區(qū)帶來的成交量、成交戶型結構的變化外，學區(qū)落地甚至帶來了購買群體的細微改變。
千里迢迢反而格外認真。老姚說：“有一個從九堡過來的客戶，來現(xiàn)場看了，回去后大概一個禮拜就定好買好。”
臨江花園實景
“這幾個月確實賣得非常好，我經(jīng)常跟來看房的客戶說，1個月15套的下定量就能超過去年半年的網(wǎng)簽量。”
據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，臨江花園共網(wǎng)簽了11套房源，而僅僅是11月份和12月份，臨江花園就各有12套的網(wǎng)簽量。（來源：杭州貝殼研究院）。
成交持續(xù)走量，那么臨江花園的價格有變化嗎？
從掛牌情況來看，經(jīng)過這幾個月的成交，臨江花園目前高性價比的房源已經(jīng)被“掃”得差不多了，成交價格也出現(xiàn)了微漲。
“80多㎡的戶型我們最低267萬元成交過的，后來的客戶，同樣戶型280萬元也表示能接受。”老姚說。
除此之外，頗受購房者歡迎的114㎡四房戶型（1995年樓梯房），之前賣過一套二樓和一套五樓頂樓，都是290萬元總價成交的，這也是該戶型的低點。
前不久，這個戶型又賣了兩套，總價達到了350多萬元；這兩天，一套位于2樓的同戶型房源，以363萬元總價成交了。
與最低點相比，臨江花園成交熱門的幾個戶型，其價格確實出現(xiàn)了10-60萬元/套不等的上漲。
臨江花園實景（1995年房齡）
杭州貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，臨江花園月成交均價最低點在2023年8月和9月，在26000+元/㎡。
11月份成交均價為27423元/㎡，12月份微漲至29852元/㎡。
1月份至今，臨江花園網(wǎng)簽了5套房源，網(wǎng)簽均價為29830元/㎡。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，價格也一路有所回升。
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除了臨江花園，杭二中附屬第一學校的落地，還推動了江濤閣小區(qū)從賣不動到有成交。
江濤閣小區(qū)共4幢高層，位于杭二中附屬第一學校斜對角，距離地鐵4號線聯(lián)莊站比臨江花園還要近上五百多米。
小區(qū)兩梯四戶，只有112㎡和124㎡兩種戶型，均為三居室房源。
江濤閣實景
整個小區(qū)是開放式的，沒有圍擋也沒有大門，外部人員可以隨意進出小區(qū)。
在房子學區(qū)屬性占主導的前提下，這樣開放式的小區(qū)并不受家長歡迎，安全性是其一。其二，家長們?nèi)暨x擇江濤閣，則意味著會失去一大溜娃場所——自家園區(qū)。
所以即便地理位置更好，江濤閣也不太賣得動。
“10月份以前，江濤閣1套都賣不掉。”老姚表示。據(jù)了解，2023年1月份-9月份，江濤閣下定量為0。
長期“0成交”下，有江濤閣的房東為了促成交，不惜從400萬元直降到330萬元一口價的。
經(jīng)紀人小雨表示：“來買杭二中附屬第一學校學區(qū)房的，臨江花園是首選。”
至于江濤閣最近慢慢有了從帶看到成交的轉(zhuǎn)化，小雨認為，這還跟臨江花園一些高性價比房源陸續(xù)賣掉有關。“臨江花園買不到價格合適的，會有一小部分客戶外流到江濤閣。”
來源：杭報房產(chǎn)
