維權(quán)十年！水泥地也算“綠化覆蓋”？園林交付的“坑”你中招了嗎

每個(gè)人都曾想過詩意地棲居，鳥語花香、小橋流水、樹木蔥郁。

但在都市中，越來越多的土地被拔地而起的高樓占據(jù)。伴隨著城市骨架的延伸，遠(yuǎn)方的田野與森林更遠(yuǎn)了。

人無法真正遠(yuǎn)離自然，所以，綠化在城市生活之中顯得尤為重要。景區(qū)保護(hù)、公園、社區(qū)園林則是我們最常見到的“微縮自然”。

2020年是交付大年，各式各樣的交付問題頻繁出現(xiàn)。園林景觀，作為人們心中最近的烏托邦，也成了壓倒駱駝的最后一根稻草。

為什么園林維權(quán)這么多？究竟是購房者吹毛求疵、開發(fā)商紙上談兵，還是物業(yè)尸位素餐？

什么情況？

近日，南京江寧區(qū)某小高層迎來交付，上百戶業(yè)主集體拒絕收房。

據(jù)小區(qū)業(yè)主爆料，交房前業(yè)主到實(shí)地探訪，就已發(fā)現(xiàn)諸多問題：人車不分流、綠化縮水、電梯不通車庫等。

此前開發(fā)商對(duì)外宣傳的“百萬方美式景觀園林式小區(qū)，萬株喬木，綠化率超過35％”，在交房后卻只有光禿禿的小樹苗和草坪。

無獨(dú)有偶。日前，阜陽市3個(gè)小區(qū)交房時(shí)遭到投訴，開發(fā)商被約談。業(yè)主稱，小區(qū)延期一年未交房，尾門未完工，設(shè)施差，綠化差，電線裸露。

隨后，開發(fā)公司已安排施工人員進(jìn)行整改大門，廢棄電線拆除。但是，綠化不符原規(guī)劃、不美觀問題仍然得不到整改。

△圖源：全景視覺

為什么園林維權(quán)這么難？

地價(jià)抬高，限購限價(jià)，嚴(yán)格的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商們面臨著艱難的考驗(yàn)。“減配降標(biāo)”的質(zhì)疑不斷，除了精裝修，園林景觀——社區(qū)綠化空間也是購房者維權(quán)的重點(diǎn)。

確實(shí)，從前期規(guī)劃到房屋交付這一整個(gè)過程中，有太多的漏洞可以鉆了。

我們通常把它理解為“綠化面積”的占比，是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例，這其實(shí)是“綠地率”的概念。

還有一個(gè)概念叫做“綠化覆蓋率”，為綠化垂直投影面積之和與用地的比率。

“也就是說，一棵大樹下面的陰影區(qū)域，即便是長草的地方能算進(jìn)去。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴我們，“有開發(fā)商利用這個(gè)漏洞，用‘綠化率覆蓋率’替代‘綠地率’。”

所以，很多樓盤綠化率的數(shù)字很好看，實(shí)際上卻并沒有達(dá)到購房者的期待。

△圖源：全景視覺

事實(shí)上，“綠地率”是硬指標(biāo)，且有專門的一套計(jì)算方式。

比如說停車場(chǎng)內(nèi)的綠化為預(yù)制磚縫植草，只能按植草場(chǎng)地總面積的10%計(jì)為綠化用地面積，停車場(chǎng)內(nèi)移栽的獨(dú)立喬木大樹，按每棵2.5平方米計(jì)為綠化用地，建筑物外墻及盆栽綠化都不能計(jì)入綠地面積。

目前，國家規(guī)定新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團(tuán)不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人。

同時(shí)。綠地還要有充足的日照時(shí)間，滿足居民區(qū)活動(dòng)的要求，所以成片的綠地應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之內(nèi)。

△圖源：全景視覺 其次則是規(guī)劃問題。從項(xiàng)目立項(xiàng)到落成，流程冗長繁雜，開發(fā)團(tuán)隊(duì)可多次修改圖紙。

因此會(huì)出現(xiàn)一期規(guī)劃、二期規(guī)劃、甚至三期規(guī)劃，而園林景觀的設(shè)計(jì)可能就會(huì)在修改中縮水。

南京某交付十多年的小區(qū)仍然有業(yè)主在維權(quán)。業(yè)主表示，此小區(qū)一期規(guī)劃圖上的湖景面積達(dá)2萬多平方，二期縮水超一半，第三期直接從圖上消失。取消湖景、加蓋高層，對(duì)于開發(fā)商的“騷操作”，業(yè)主們堅(jiān)持維權(quán)。

目前，在地方規(guī)劃局的協(xié)調(diào)下，已經(jīng)進(jìn)行第三次三房會(huì)談。

如何避雷？

1.鑒別真假宣傳。

示范區(qū)的景觀打造得美輪美奐，交房時(shí)卻用“示范區(qū)經(jīng)供參考”“最終解釋權(quán)歸本公司所有”來搪塞？

如果擔(dān)心項(xiàng)目品宣資料里的內(nèi)容是空頭支票，就要看項(xiàng)目公示、合同等具有法律效率的內(nèi)容。避免“買房時(shí)天花亂墜，交房后縮頭烏龜”的情況出現(xiàn)。

品牌開發(fā)商往往更注重口碑和項(xiàng)目品質(zhì)，既往案例了也是值得參考的因素之一。

建設(shè)單位完成園林打造后，后續(xù)養(yǎng)護(hù)方是誰？開發(fā)商、專業(yè)園林維護(hù)團(tuán)隊(duì)、還是物業(yè)？

后續(xù)維護(hù)方能否保證園林景觀的養(yǎng)護(hù)，也是需要考量的重點(diǎn)之一。

畢竟，綠化需要高昂的成本，不僅要投入大量的人力、時(shí)間，還需要專業(yè)的園藝師、設(shè)計(jì)師。交房時(shí)綠意盎然，沒過多久就樹木枯死、無人打點(diǎn)……

開發(fā)商踢皮球，物業(yè)裝聾作啞，購房者只能為此買單。

△圖源：全景視覺

忙碌的工作、繁重的貸款、一家老小的生活與開銷......成年人的心酸和不易太多。而對(duì)于港灣的小小訴求，是生活中最柔軟的部分，這需要業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)各方共同的維護(hù)。

最重要的是，人能夠被消耗的耐心總是有限的，在買房這件事上更是如此。購房者們的理想，是在喧囂的城市里擁有一個(gè)詩意的棲居地。