跟中介看新房，靠譜么？

杭州新房市場分化加劇，越來越多新樓盤開始啟用分銷。

如果看到售樓處密密麻麻擠滿了人的照片，不要下意識以為樓盤有多火，如果大多穿著西裝、襯衫，可能只是分銷大會啟動的現(xiàn)場。

大家最近可能會經常接到樓盤推銷的電話，其中很多并不是來自售樓處，而是一些中介分銷機構。無中介費、免費接送、特殊折扣、大額返傭等具有誘惑力的說辭，估計很多人聽了還蠻心動的。

分銷傭金占用營銷費用，但凡是房子好賣的，開發(fā)商也不會浪費這個錢。

所以，啟用分銷一般都是樓盤當前去化困難的標志，只不過，并不能和性價比低完全劃上等號。

有些是為開盤造勢，有些是急于回款，分銷是一種最為精準、高效的營銷手段，也不排除操盤手想通過分銷撈點油水的可能。

在很多購房者的選擇范圍里，紅盤搖不到的情況下，剩下的可能大部分都是分銷盤，所以也沒必要對樓盤上分銷產生過度的偏見。

開發(fā)商內部對到訪客戶會有屬性劃分，一般分為自然來訪和渠道分銷客戶。一般情況下沒有什么區(qū)別，目前各大樓盤的房源、折扣都比較透明。只是當樓盤銷售情況好轉時，開發(fā)商可能會主動控制分銷成交比例，對分銷客戶的付款方式、購買車位等提出更高的要求，也可能會藏好房源和暗折。

目前這個市場環(huán)境下，倒也不用太過擔心這個問題，跟中介去看房整體還算是利大于弊，起碼可以享受到到隨叫隨到、免費接送等貼心的服務。

有些樓盤的折扣體系較為復雜，對客釋放時會保留一定折扣，作為談判籌碼。部分購房者比較爽快，沒有磨底價就買了，所以可能也會出現(xiàn)自己去看反而買貴的情況，有中介跟著起碼可以給個價格上的參考。

▲圖源網絡

至于中介提供的所謂專業(yè)分析，考慮到從業(yè)人員素質良莠不齊，并不能一概而論。
就是要注意他們可能會“夾帶私貨”，有些分析聽著很有道理，其實都是為了成交做的鋪墊。畢竟沒有人那么好心免費陪你看房子，中介的最終目的只有一個，那就是成交。你買到哪個樓盤對他來說并不重要，只要是他帶看的就行，最好是傭金最高的那個。

另外就是關于樓盤信息的承諾，中介經紀人并不等同于開發(fā)商置業(yè)顧問，往往風控比較松，經常會出現(xiàn)過度承諾，記得一定要和開發(fā)商核對。極少數樓盤才會有針對個別分銷平臺的特殊折扣，當你遇到所謂特殊折扣時要清醒，不要以為是你自己占了便宜，可能只是中介和開發(fā)商銷售打配合的手段而已。

中介之間競爭也比較大，所以出現(xiàn)了以返傭為手段的招攬客戶。

現(xiàn)在網絡上的很多房產自媒體是以分銷為主要變現(xiàn)渠道，本質上就是互聯(lián)網中介，所以經常也能聽到有人慫恿買房人去售樓處不要留電話，看中了樓盤，再找中介返傭。

其實這也算是一個公開的秘密，實際操作上確實也可行，畢竟站在購房者角度，能省一點是一點。幾個大的分銷平臺都有禁止返傭的相關規(guī)定，不過難免也會有人為了業(yè)績鋌而走險。
不同公司中介經紀人的提成比例不同，所以往往小公司更容易給到更高的返傭比例。
我個人并不支持返傭，這很大程度上阻礙了中介經紀人專業(yè)性和服務意識的提升，也會引導開發(fā)商寧愿提高傭金也不降價，反正會去找中介返傭。

▲圖源網絡

當然，我個人的想法無法改變市場的現(xiàn)狀，也并不反對購房者找中介返傭。就是一定要留好以中介公司為主體的書面承諾，能讓中介先行墊付的最好提前墊付。中介行業(yè)的流動性很強，別說經紀人了，可能小公司過幾天就找不到了。如果僅僅是經紀人的口頭承諾，最后很可能兌現(xiàn)不了。這種事情時有發(fā)生，很多最后就不了了之。