| PART 1 |
最近杭州的新房市場除了少部分紅盤板塊拔尖外，兩極分化嚴(yán)重，要么板塊好，高社保、頂格社保重出江湖，難搖程度高；
要么偏弱板塊又逢供應(yīng)量大，供需失衡，沒有好的預(yù)期，消化難度高。
原因很簡單，亞運(yùn)會的展會效應(yīng)、基建對板塊助推效應(yīng)療效歸緩、數(shù)字產(chǎn)業(yè)調(diào)整陣痛期、疫情下方方面面的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也需要時間……
這些因素共同作用下的杭州新房和二手房還有大幅度倒掛，甚至正向倒掛的板塊已經(jīng)非常少，沒有強(qiáng)預(yù)期也意味著不會有大量的透支需求，新房板塊分化也就是必然結(jié)果；
我們通常說二手房價格和市場表現(xiàn)是新房的晴雨表，目前的市場，新房的供應(yīng)量和難搖程度又何嘗不是二手房的晴雨表。
所以，房叔后臺問二手房是不是窗口期，是不是購買、置換機(jī)會的越來越多。
那么，是否是買賣機(jī)會呢？可以參考以下指標(biāo)：
| PART 2 |
看幾個指標(biāo)，第一成交：
截止到3月27日杭州3月二手房總成交量達(dá)到8986套，按照這個進(jìn)程，3月有望破萬，這是近八年來3月第四好成績，那么問題來了，是不是杭州二手房回暖了？
今年前三個月杭州二手房一共成交約19000余套，平均成績6300套/月，僅看這三個月數(shù)據(jù)，與歷史同期相比回暖明顯。
但是要知道，目前僅保守的住宅掛牌量就有11.47萬套，如此大的庫存如果按照去化周期要20個月，當(dāng)然這還是在沒有新交付樓盤匯入的靜態(tài)理想狀態(tài)；
按照今年超10萬套房源交付，僅20%掛牌就足有2萬多套，況且今年交付的樓盤都是這幾年投資、投機(jī)居高不下的新房市場帶來的，動態(tài)量可想而知；
因此，可以明確二手房相當(dāng)長的時間還是買方市場，也就是相當(dāng)部分是買方說了算。
這個時候考驗賣方的就是你的房子是不是已經(jīng)價格瓶頸，降價是否可以撬動成交；
其次你賣掉房子是去打更好的新房還是置換，這就涉及到會不會踏空，但總體來說比樓市最熱的2021-2022年，今年供應(yīng)量和需求相對平衡，所帶來的中簽率和機(jī)會依然是最近幾年最好的時機(jī)；
如果是買方，相當(dāng)于有更多的話語權(quán)，可以多淘淘，多議價。
| PART 3 |
第二個指標(biāo)—帶看量，是最直觀的指標(biāo)。很簡單，房子帶看量高，意味著價格接受度高，成交的可能性才大。
最近15天杭州二手房僅帶看量有14.67萬，什么概念，就是說平均每套掛牌房源有近1.3次帶看，一個月就有近3次帶看，甚至高的樓盤一天帶看量就有140-150組，已經(jīng)相當(dāng)活躍了。
如果按這十五天4928套的成交量，兌換成3.4%轉(zhuǎn)化率，也相當(dāng)高，接著看下面指標(biāo)。
第三個指標(biāo)—價格，3月杭州二手房成交價格環(huán)比2月份提高了1500元/㎡，量上提升了3000多套，同比去年增長了，意味著價格基本穩(wěn)定，量價齊升了。
但是相對2022年價格高峰，目前的二手房基本在最高點(diǎn)基礎(chǔ)上下降了20-30%，可以肯定的說杭州二手房的回暖是價格暴跌后的以價換量，但應(yīng)該說沒有樓市向好的趨勢，以價也未必?fù)Q得來量。
| PART 4 |
第四個指標(biāo)——價格參照性板塊，成交價是否觸底，支撐度是否穩(wěn)固。
例如南星橋、江河匯、申花、奧體、世紀(jì)城，甚至未科、市北、艮北這些板塊，基本上決定了整個杭州二手房的價格體系，就像武林、錢新——奧體世紀(jì)城這兩大中心，決定新房價格體系一樣。
如南星橋，仁恒濱江園、上品、壹品、侯潮府、望江府、藍(lán)色錢江、
金色海岸八大金剛，3月份總共成交18套，成交價格也維持在9-12萬+/㎡之間；
如申花，錦繡之城、宜和園、榮沁軒ARC、養(yǎng)云靜舍、古翠隱秀、沁園、慶隆京茂苑（金茂府）、東方福邸8盤，也強(qiáng)勢成交13套，這樣的流量并不比二手房頂峰時，差多少；
同樣3月，杭州壹號院一盤就16套，老奧體三兄弟
春江彼岸、旭輝城、
水榭春天的12套，盈豐路三兄弟時代奧城、天璞、創(chuàng)世紀(jì)25套，嘉品、澄品26套，整個奧體足有79套之多，并且價格也逐漸穩(wěn)定。
這些頂流板塊的流量和價格支撐度都回到了正常軌道。
你會說，這只是以價換量，不錯，但就像第二個指標(biāo)所說，杭州二手房價格總體下降二到三成，而頭部板塊是在新房限價翻番的基礎(chǔ)上以價換量，正向倒掛依然有70-80%，其他板塊則是在20-30%倒掛基礎(chǔ)上下降，那自然變成微弱倒掛和負(fù)倒掛。
換句話總結(jié)，在目前的市場下，頭部板塊的抗跌性和首任業(yè)主出售收益依然是最大的。
但反過來說，接盤頭部板塊次新房要么是看中長期的資產(chǎn)配置，要么是對板塊的居住舒適度有強(qiáng)烈剛需，不然并不特別建議，因為變?yōu)槎址亢笮路康氖状渭t利已經(jīng)被預(yù)支了。
| PART 5 |
第五個指標(biāo)——看人群、價格段；
2022年二手房成交前20中，大2萬占了一半，算上大1萬的就占了12席，3萬區(qū)段的占了6席，四萬的僅僅2席，合計才210套；
如果考慮到成交價比實際到手價偏低，18個樓盤大都在3萬價格區(qū)間，是首改、剛改的置業(yè)段；
二手房特別是金字塔底層基數(shù)最龐大的低價和中端購買人群，對經(jīng)濟(jì)敏感度甚至要超過新房；
很好理解，因為新房相對二手房的溢價，限價帶來的性價比是超過二手房的。
中產(chǎn)人群置換的時間點(diǎn)并不一定很固定，換句話說：可買可不買，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，需求就偏弱；
另一個是低價剛需消費(fèi)人群，在經(jīng)濟(jì)不好，收入不穩(wěn)定沖擊下，他們也是可買可不買的典型案例。
再加上這幾年，首套房票珍惜度，新房限價帶來的價格優(yōu)勢，以及觀念上的新房首選論讓他們下手更謹(jǐn)慎；
而需求金字塔頂?shù)母呦M(fèi)人群，比如說12萬/㎡級別的南星橋，8萬/㎡級別的奧體、申花這些每年成交量僅一兩百套的板塊，雖然并不一定在數(shù)量上占市場很大份額，但價格上的象征意義更大。
也就是說大致這三類人群一個是剛需板塊或房子，側(cè)重現(xiàn)實點(diǎn)的短期主義，受市場沖擊和供應(yīng)量影響更大。
而中產(chǎn)階層的二手市場，更側(cè)重中長期，只要不是熊市，價格支撐度存在，并且與新房還是有價差，買賣雙方都比較穩(wěn)；
頂層板塊，這些房子不管是地段、產(chǎn)品、還是舒適度往往都是稀缺或者是難以復(fù)制的，在杭州這樣的高成長性城市，好房子的長期主義還是能穿越周期漲跌的。
| PART 6 |
新房價值周期長期看人口、中期看土地（供應(yīng)）、短期看金融，放在二手房一樣適用。
說的大點(diǎn)二手房還可以宏觀參照城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)、板塊上升的動力，微觀參照房產(chǎn)品質(zhì)品牌、位置、樓層、裝修、戶型、日照、景觀、視野、周邊有利和不利因素、稅費(fèi)差異；
舉個不太恰當(dāng)?shù)苷f明問題的例子，高端盤的景觀費(fèi)用大概是800-900/㎡，如果說園林面積1萬㎡，就是近千萬，而這筆費(fèi)用大多花在了泳池、喬木、附屬廊榭亭臺等地方；
也就是說景觀好的樓王，在這方面投入就不一樣，新房、二手房有景觀優(yōu)勢的房源賣更高價格也完全正常。
當(dāng)然，以上主要針對普遍的購房、出售需求，個案除外。
你會說我就買個老破小，或者買個學(xué)區(qū)房，用得著這么復(fù)雜嗎？可以肯定的說，同樣適用。
比如你買二手房就是沖著學(xué)區(qū)的，但如果你把老破小、學(xué)區(qū)房附加功能榨干后，去轉(zhuǎn)手，也希望有好的預(yù)期，雖然這類房子受學(xué)區(qū)成長的影響更大，但同樣上述成交量、供需關(guān)系、價格流量撬動點(diǎn)等指標(biāo)影響所占的權(quán)重一樣不低。
觀察和讀懂以上的這些指標(biāo)，可以大致了解二手房漲跌的規(guī)律，相信可以讓買賣雙方都能相應(yīng)的找準(zhǔn)好時機(jī)！
來源：杭州房叔
