01
“年底撿漏：壹號(hào)院163方，1940萬直降140萬。”
“上半年成交單價(jià)13.7萬，這套減去車位單價(jià)10.7萬，一年之中買房的最佳時(shí)刻！”
這是近三天（12月11日-13日），城南一中介朋友圈，對(duì)該套房源的第5次推銷。首次亮相時(shí)的文案是：上一套同戶型（二樓）成交2000萬，這次中上樓層只要1820萬。
臨近年關(guān)，隨便打開一個(gè)杭州中介的朋友圈，滿屏都是“撿漏、急售、性價(jià)比”這樣的字眼。
“時(shí)代奧城117方，東邊套中高樓層，性價(jià)比超高”、“天璞113方880萬，一次性付款，房東急售”、“創(chuàng)世紀(jì)139方，1210萬帶車位帶軟裝”。
“
春江彼岸139方滿五唯一，1000萬，含50萬精裝”、“半島國際聞濤學(xué)區(qū)、雙地鐵，128方780萬帶車位”……
這還僅僅是濱江奧體一帶，全杭州的降價(jià)房源之多，可想而知。
手邊買房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近30天，杭州主城區(qū)降價(jià)房源量高達(dá)4920套，是漲價(jià)房源（718套）的6.85倍。
02
本來，上個(gè)月杭州二手房總成交量3406套，已止住“七連跌”。
過去一周政策面又暖風(fēng)頻吹，從房貸利率下調(diào)、放款速度加快，到全國多個(gè)城市不同程度松綁調(diào)控；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議支持合理住房需求后，近期又迎來降準(zhǔn)。
寧吉喆、樊綱和任澤平等大V也紛紛出來喊話，大談“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”、“房價(jià)沒有泡沫”……
從杭州進(jìn)入12月的市場反應(yīng)看，也起色明顯。中介帶看明顯增多，工作日的二手日均成交量也從10月、11月的100套左右上升至130套左右。
眼看就要否極泰來，突然爆發(fā)的yi情給了當(dāng)頭一棒。
對(duì)病毒的恐懼，加上迅速升級(jí)的管控，人們不敢出來看房了。近3天杭州的二手房成交直接斷崖式下跌，上周日還有64套，周一只剩17套，昨天周二也才84套。
12月過半，總成交量不過1427套。隨著yi情影響的持續(xù)，不要說超過11月，本月能不能破3000套都很懸。
房子出貨又難了，加上年關(guān)將近，急用錢的房東必然不少，次新房“砸盤”自然會(huì)增多。
雖然二手房價(jià)依舊存在繼續(xù)下調(diào)的可能，現(xiàn)在還談不上撿漏。不過若從自住角度出發(fā)，我的看法是，可以考慮選擇性出手了。
因?yàn)楹贾輞i情的影響最多個(gè)把月，年關(guān)也會(huì)很快過去，但政策的托底還會(huì)持續(xù)增強(qiáng)，明年開春甚至?xí)碳ぁ?/div>
而杭州一些板塊的次新房價(jià)，已較上半年巔峰期回調(diào)10-30%，不再高不可攀。
03
我無法精確預(yù)測這一輪的“價(jià)格底”，但對(duì)真正的自住改善而言，也不必太糾結(jié)于一定要抄到市場的底。
只要是在市場相對(duì)理性的階段買入，長遠(yuǎn)來看，決策都大差不差。
抄到真正的“底”當(dāng)然很爽，但那一般只有神仙才能做到。而早買早享受，一家人高質(zhì)量居住的價(jià)值，也是不能僅以價(jià)格衡量的。
但也不是隨便什么降價(jià)房都可以接手。
首先，很多所謂的急售、降價(jià)房源，都是有缺陷的。比如一二樓、腰線層、頂樓、靠馬路等，屬于比較難賣的一類房源，報(bào)價(jià)本就低于正常房源。
但在年底“降價(jià)潮”中，會(huì)有不少房東包裝成“清倉大甩賣”，濫竽充數(shù)，助推造勢。
其次，一些甩賣房源，看似降幅很大，實(shí)際價(jià)格仍不低。
特別是一些中小戶型，前期報(bào)價(jià)特別虛高，如今一降就是一兩百萬，降完還是很貴。這類房源，與其說是降價(jià)，還不如說是慢慢調(diào)回合理價(jià)。
所以，一定不要頭腦發(fā)熱、輕易下單，務(wù)必實(shí)探小區(qū)，多跑幾個(gè)中介，多角度確認(rèn)掛價(jià)是否真便宜。
還有一點(diǎn)，不少急售房源，都要求一次性付款。
算算資金成本和房源成色，可能最終一筆賬算下來，還不如一些按揭的“高價(jià)房源”，來得劃算。
最后一點(diǎn)，務(wù)必遠(yuǎn)離高投資客比例、即將有天量次新交付、價(jià)格又沒明顯下調(diào)的板塊。一些本身二手庫存不小，接下來限價(jià)新房或地塊還將井噴的板塊，也要避開。
04
但年底這波降價(jià)潮中，雖然房源質(zhì)量參差不齊，也出現(xiàn)了許多優(yōu)質(zhì)次新房，非常適合改善。它們大致可分為三類：
第一類：熱門市中心板塊的大戶型房源。
比如，文章開頭的壹號(hào)院，所在的濱江奧體，城市新中心、基建配套的基本面擺在那里，你要繼續(xù)大跌也很難。
況且這套房樓層不錯(cuò)、面積大，價(jià)格又比前期低不少，富人買來自住還是很合適的。
接下來，不妨重點(diǎn)關(guān)注奧體、南星、申花、江河匯等板塊。
第二類：二手房價(jià)與新房限價(jià)相差不大的主城區(qū)域。
典型代表是東新路沿線的錦繡華府，從最高10萬報(bào)價(jià)，逐漸跌回5萬+。網(wǎng)傳近期成交的幾套房源，簽約單價(jià)只有5萬多。
如果屬實(shí)，我覺得自住也是可以出手的。錦繡華府當(dāng)初的新房均價(jià)4萬8，主城北幾個(gè)現(xiàn)有改善盤，如天御、望品等也是5萬左右，且已售罄。
算上新房2-3年的持有成本，可能與新房相差無幾，更何況新房難搖也沒什么選擇余地。
第三類，一二手倒掛抹平甚至反倒掛的區(qū)域。
這些區(qū)域，二手房的泡沫基本已撇干凈，又有即買即住的優(yōu)點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不大。
從自身需求出發(fā)，選擇心儀的房源出手，都是沒有大問題的。比如東湖新城、下沙商貿(mào)城、大江東和火車南站等，就屬于此列。
05
面對(duì)來勢洶洶的降價(jià)潮，身邊一些錯(cuò)失紅盤的投資客，也開始蠢蠢欲動(dòng)，準(zhǔn)備再度殺入二手市場。
我認(rèn)為這樣的舉動(dòng)目前過于冒進(jìn)。
如前文所言，目前降價(jià)房源中，相當(dāng)部分本身質(zhì)素就沒那么好。
還有奧體、南星等板塊的小戶型，前期炒家多單價(jià)過高，雖然現(xiàn)在有回調(diào)，但自住接盤俠仍只是小眾群體，并不具備同板塊大戶型的潛在爆發(fā)力。
雖然年底政策托底信號(hào)強(qiáng)烈，但近幾個(gè)月的調(diào)控真的傷了元?dú)�，房價(jià)一時(shí)半會(huì)兒不可能再快速反彈了。
明年就算有小陽春，也一定比今年上半年溫和很多，“月均漲一萬”的暴漲行情無法重現(xiàn)。
而投資二手房的邏輯要成立，本質(zhì)上是建立在暴漲的基礎(chǔ)上的。如果不會(huì)有暴漲，那么撇去那些摩擦成本，多半只能炒個(gè)寂寞。
來源：層樓
