| PART 1 |
傳統(tǒng)的“金九銀十”的說法，至少在今年的杭州二手房市場已經(jīng)不靈驗了：
7-9月杭州市區(qū)（不含臨安）二手房成交從5183套、4671套和一路下滑到4125套，9月在本就不高的8月成交量基礎(chǔ)上環(huán)比又下跌了約11.7%。
二手房的低迷同時也映射了新房市場的熱度下降，不管是今年的兩大熱點板塊勾莊、云城，還是粉盤板塊運河新城、艮北，甚至核心熱門板塊申花……都不同度出現(xiàn)房子越來越好搖的趨勢，9-10月至今甚至沒有排社保的案例。
這樣的困局某種程度上二手房跟新房強關(guān)聯(lián)，二手房預(yù)期好，推動新房不管是價差還是購買信心，都能上升；
而相反二手房若是低迷，甚至價格下降，意味著新房的流動性和預(yù)期并不一定能跑贏大市，從而又影響新房熱度，兩者是一榮俱榮一損全損；
這就意味著房東和買家博弈的重點：一個怕買高位，一個怕賣虧，但是如果把這個盈虧時間點縮短，怕賣虧的能夠在以價換時間中賣掉房子的同時，無縫銜接新房上車；
相對來說買家也能夠在相對合理、保險的價格，買到窗口價的二手房，不至于高位站崗。
政策和稅費方面已經(jīng)有所放松，如果進一步在流通領(lǐng)域放松，就更加能夠事半功倍。目前已有深圳、珠海、福州、南京、蘇州、無錫、金華、寧波、西安、青島、合肥、濟南等超過10個城市推行二手房“帶押過戶”模式。
”有些城市已經(jīng)辦理落地了交易業(yè)務(wù)，嘗到了頭口水。
| PART 2 |
什么是“帶押過戶”？通俗來講，“帶押過戶”是指存在抵押的房產(chǎn)無須提前還貸或墊付資金，就可以完成過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房按揭貸款。
也就是說，這種模式省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。
房地產(chǎn)與經(jīng)濟、政策強關(guān)聯(lián)，而二手房又是新房的強預(yù)期相關(guān)聯(lián)，沒有預(yù)期和杠桿，市場同樣歸于平淡；
活躍的市場也同樣需要提供便利性基礎(chǔ)，這個角度在政策面上只能是短期催化劑，市場自己的調(diào)節(jié)尤其重要，而帶押過戶無疑是加快流動性的一個市場工具、一個跳板，使用好確實有出奇不意的效果；
其一，加快進程，更易成交；
在以往的二手房交易中，如果賣家的二手房辦過房貸、曾被抵押給銀行，那么此次交易時需要賣方先還清貸款、解除抵押后才能過戶。
為此，買賣雙方需要在不動產(chǎn)登記機構(gòu)和銀行之間來往多次，所需時間較長。如今，多地推出試行的二手房“帶押過戶”，進一步簡化交易手續(xù)，釋放市場交易活力。
如果按照當(dāng)下置換的主流操作步驟，三種情況：一是：手上有一套房，還有房票，但買新房凍資或首付資金上有問題，這時候如果有“帶押過戶”的方式，你完全可以搖號登記和二手房交易同時進行；
第二種情況，沒有房票，通過同步交易，迅速獲取新房購買資格；按照其他城市的案例，銀行過戶抵押審批和不動產(chǎn)權(quán)證書和抵押登記他項權(quán)利證領(lǐng)取，當(dāng)天就能過戶，也就是說舊房置換和新房的登記幾乎可以無時差，一舉兩得，甚至比理財贖回T+1還快；
第三種，沒有資金問題，也沒有房票問題的賣家，在搖到號后也可以根據(jù)自身情況迅速清理二手房，有利于降低資產(chǎn)壓力和資源的合理配置，這也是讓二手房特別是次新二手房流動增速的好方法。
| PART 3 |
目前政策推動慎之又慎的背景下，新房市場需要有預(yù)期的良性循環(huán)推動，便利性的推動不管是實施層面還是市場化層面都是有百益而無一害的，況且這也是撬動市場實際有效的一步；
除了上述對賣家、買家的作用外，還將盤活一、二手聯(lián)動關(guān)系，不需要還清貸款，手頭資金能夠物盡其用的全部用于新房凍資和首付，無疑會推動二手房的掛牌價更趨合理；
其二，更趨合理的二手價格也更加快成交意愿和成交速度；
舉個例子：如果你非常想搖申花、未科-云城等熱盤，除了有錢任性和有房票，很多情況下，如果沒有帶押過戶，你必須等到過戶才能完成足夠首付和凍資的預(yù)算；
但如果有了帶押過戶，房東不用償還按揭，而后再等待過戶、對方銀行按揭放款，而且你買新房進程也不容易停滯；
這種方式，打破了交易周期長、成本高等制約二手房市場流通性的一個重要因素，對房地產(chǎn)良性循環(huán)有一定的影響。
其三，新房搖號和二手房同步頻率更高，踏空幾率更小，相當(dāng)于降低了風(fēng)險；
對于沒有房票的改善需求家庭，大多數(shù)核心限價板塊新房價格仍然較大幅度低于二手房價格，加快成交進程，意味著賣家在限價窗口期上車的可能加大，在一、二線城市至少政府的托底機制依然足夠強韌，這時候持幣代購，或者及時轉(zhuǎn)換持有新房就更香了！
而在許多重點一二線城市，二手房交易又占據(jù)較大的市場份額。二手房交易常以‘連環(huán)單’的形式，一個交易能帶動多套房交易，從而達到豐富供應(yīng)、活躍交易投資、帶旺市場的效果，雖然杭州比例并不高，但顯然也有部分這樣的案例。
新模式的出臺，在節(jié)省資金成本的同時，可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進購房消費的積極性�！�
| PART 4 |
目前房地產(chǎn)困局一個是房地產(chǎn)與經(jīng)濟、政策強關(guān)聯(lián)的特性所決定；
整體經(jīng)濟比較難，就意味著房地產(chǎn)想要平穩(wěn)上行還是需要時間和外部動力，而經(jīng)濟和政策取向微妙的時間段，自身盤活的措施就比較重要了。
而在相對獨立的經(jīng)濟理論上：需求、供給決定價格的理論上，這一輪經(jīng)濟比較難，后續(xù)經(jīng)濟層面大概率還是要用大基建和房產(chǎn)來為經(jīng)濟托底；
杭州經(jīng)歷了史上最長的大牛市，又是以未來經(jīng)濟趨勢——數(shù)字經(jīng)濟為增長點的城市，不管是房產(chǎn)政策余地還是安全性、潛力都是最好的，況且還有城市的虹吸力存在，需求的基底還是旺盛的，特別是改善端。
因此，帶押過戶，對純市場的調(diào)節(jié)還是具有積極的作用的，不說是二手房的“救命稻草”，也是一次二手房的自救機會，而且是巧妙解決了賣家時間差和買家要的價格合理性的雙贏；
但也應(yīng)該明白，這只是流通環(huán)節(jié)的一個小步驟，當(dāng)下房地產(chǎn)市場依然處于相對低迷中，在這種情況下，“帶押過戶”政策雖然可以降低部分購房者的時間、經(jīng)濟、風(fēng)險成本，但對于市場交易量和房價的影響還不會大到逆天改命的地步。
話又說回來，有總比沒有好，況且這個政策可操作性又很強！杭州完全可以抄作業(yè)！
來源：杭州房叔
