01
鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的杭州SKP股權(quán)變動(dòng)傳聞，峰回路轉(zhuǎn)！
最終，北京華聯(lián)增持杭州SKP股份，從原本的90%增加到了100%。相當(dāng)于，全資持有。
奧體的投資客們，頓時(shí)松了一口氣。要是到了嘴邊的杭州SKP飛走了，對(duì)板塊二手房無(wú)疑是超級(jí)大利空。
也不是所有奧體二手房東，都已經(jīng)把懸著的心放了下去。
“SKP雖然還在，但是明年亞運(yùn)村陸陸續(xù)續(xù)都要交付了，還是得趕緊跑！”
我們的粉絲小酒，是一位星翠瀾庭業(yè)主。純投資，交付以后立即把房子掛了出去，現(xiàn)在正在等待接盤俠。
他問(wèn)我：“你覺得亞運(yùn)村4400套房子到底有多少投資客？交付以后會(huì)掛出多少套？”
02
要回答這個(gè)問(wèn)題，先來(lái)看看奧體這兩年交付樓盤的換手率有多高。
我統(tǒng)計(jì)了這兩年世紀(jì)城交付的6個(gè)次新房，整體換手率有20.3%，相當(dāng)于每5位房東中，就至少有1位是投資客。
這還沒有算出租的長(zhǎng)線持有非自住。
最具參考意義的，無(wú)疑是星翠瀾庭。
它和亞運(yùn)村三子同時(shí)搖號(hào)入市，而且都不限售。交付還不到1個(gè)半月，綜合換手率就已經(jīng)超過(guò)1/4。把其他亞運(yùn)村次新房的換手率，直接甩在身后。
我認(rèn)為，相比星翠瀾庭，亞運(yùn)村的投資客比例只會(huì)更高，不會(huì)更低。
也就是說(shuō)，亞運(yùn)村很可能一交付，馬上就有1100多套房子加入二手房大軍。
據(jù)說(shuō)，亞運(yùn)村其中一家開發(fā)商，當(dāng)初搖號(hào)時(shí)針對(duì)房票做過(guò)詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析。得出的結(jié)論是：至少有一半都是投資客！
不敢細(xì)算啊！
03
我們假設(shè)亞運(yùn)村一交付，就有30%的房子需要出手，對(duì)市場(chǎng)意味著什么？
4400套的30%，就是1320套。
手邊買房數(shù)據(jù)，近半年，整個(gè)世紀(jì)城一共成交了785套二手房。
扣掉一些商業(yè)、安置房以及房齡超過(guò)10年的非次新房，世紀(jì)城半年只賣掉了400來(lái)套次新房。
1320套的二手房，相當(dāng)于整個(gè)世紀(jì)城次新房將近20個(gè)月的成交量。
對(duì)每一位如今正在出貨的奧體房東來(lái)說(shuō)，亞運(yùn)村將會(huì)帶來(lái)極大的出貨壓力。
貝殼數(shù)據(jù)，目前世紀(jì)城10年以下房齡的住宅掛牌量一共只有1351套。
要是亞運(yùn)村一下子有上千套二手房涌進(jìn)市場(chǎng)，相當(dāng)于出貨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，一下子就翻了個(gè)倍。
再加上亞運(yùn)村由于不可控力會(huì)延期交付，很多投資客都已經(jīng)摒不住了。
04
對(duì)小酒這樣的投資客來(lái)說(shuō)，亞運(yùn)村的可怕之處不光在于體量，更在于品質(zhì)。
作為杭州向全世界展示自己的窗口，亞運(yùn)村無(wú)論顏值、品質(zhì)還是配套，都非常能打。
甚至可以說(shuō)，產(chǎn)品力要遠(yuǎn)勝于同價(jià)位、同時(shí)期的其他商品房。
遇上如此強(qiáng)勁的對(duì)手，對(duì)于目前奧體大部分在售次新房來(lái)說(shuō)，都是非常大的壓力。
別忘了，亞運(yùn)村之后，悅著云軒、潮展云起、澄虹府、傲世邸等，也紛紛逃出限售，未來(lái)兩三年都會(huì)悉數(shù)進(jìn)入二手市場(chǎng)。
再加上后續(xù)錢塘灣總部基地還有大量宅地要推出，持續(xù)的新房供應(yīng)大概率也會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)有擠壓。
也難怪現(xiàn)在奧體房東們，都在擔(dān)心后續(xù)的出貨問(wèn)題。隨著亞運(yùn)村交付的臨近，留給他們的時(shí)間已經(jīng)不多了。
