杭州第二批集中供地懸而未出，首批集中供地已經(jīng)再起波瀾。 昨天，上海證券交易所發(fā)布了一條關(guān)于宋都基業(yè)投資股份有限公司放棄競(jìng)得土地使用權(quán)的最新公告。
公告顯示，宋都全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司由于公司尚未簽署《杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，于2021年7月20日收到杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書(shū)。
取消了前期競(jìng)得國(guó)有建設(shè)用地杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的土地使用權(quán)資格。 這也意味著杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊將要重新進(jìn)入土地市場(chǎng)，而宋都前期繳納的5000萬(wàn)的保證金也打了水漂。
01丨壹
為什么寧愿舍棄5000萬(wàn)保證金也不要繼續(xù)開(kāi)發(fā)這塊地，這塊地究竟是什么情況？
據(jù)了解，杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊是杭州首批集中供地的熱點(diǎn)地塊之一。位于運(yùn)河新城板塊，東至新開(kāi)河、南至蔣家橋街、西至皇蔣路、北至新開(kāi)河。
地塊為純住宅用地，位于碧桂園·尚合府東側(cè)，出讓面積34025㎡，容積率2.5，建筑面積85062㎡，新房精裝限價(jià)29500元/㎡（含3000元/㎡精裝）。
目前運(yùn)河新城精裝限價(jià)在33000-38000元/㎡，是杭州炙手可熱的板塊之一，在售項(xiàng)目幾乎個(gè)個(gè)中簽率低于10%限售五年。
也因此，在5月7日首批集中供地當(dāng)天，地塊未開(kāi)拍就封頂進(jìn)入自持環(huán)節(jié)，最終經(jīng)過(guò)20輪報(bào)價(jià)，宋都以17.83億競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)20962元/㎡，自持21%，溢價(jià)率29.9%。
宋都拿地后，網(wǎng)傳退地消息不斷，早在7月初就有宋都將要退地的傳聞，退地傳聞傳了大半個(gè)月，終于落下實(shí)錘。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在杭州首批集中供地中，宋都收獲頗豐，共拿了5宗涉宅地塊，總計(jì)斥資約45.84億元。
除了運(yùn)河新城被退地外，公告披露，公司同期競(jìng)得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程，所以不用太過(guò)擔(dān)心。 至于這塊地會(huì)作何處理，根據(jù)以往的情況來(lái)看，或?qū)⒗^續(xù)進(jìn)入土拍市場(chǎng)。
至于精裝限價(jià)、樓面起價(jià)會(huì)不會(huì)再有調(diào)整，這就很難預(yù)測(cè)了，可能需要等到最后真正掛牌的那天才能揭曉。
02丨貳
運(yùn)河新城地塊慘遭退地，也意味著宋都在競(jìng)拍運(yùn)河新城地塊之前繳納的5000萬(wàn)保證金被全部沒(méi)收。
而根據(jù)公告顯示，涉及到的5000萬(wàn)保證金額占到了公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的14.19%。 也就是說(shuō)，宋都寧愿損失5000萬(wàn)的利潤(rùn)也不要繼續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)河新城地塊了。 這是出于什么考慮？
在公告中宋都對(duì)此做出了解釋?zhuān)?b>本次放棄競(jìng)得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴秒懂，運(yùn)河新城地塊宋都選擇退地是最穩(wěn)妥的方式。
限價(jià)太低+公租房+自持等限制太多，房企很難算過(guò)賬來(lái)，即便在當(dāng)下的杭州市場(chǎng)，去化幾乎沒(méi)有多大問(wèn)題，但高達(dá)21%的自持幾乎決定了這塊地未來(lái)將會(huì)面臨虧損的局面。
據(jù)了解，運(yùn)河新城地塊最終成交樓面價(jià)為20962元/㎡，而項(xiàng)目的精裝均價(jià)為29500元/㎡同時(shí)還須配建10%公租房，再加上21%的自持成本，再加上建安成本等各種隱形成本，這筆賬算下來(lái)，實(shí)際虧損大于盈利，甚至虧損要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5000萬(wàn)。
少虧就當(dāng)賺，這是不少人得出的結(jié)論。
這是杭州首次集中出讓土地中，首宗退地，近幾年杭州土地退地的傳聞并不多，上一次退地可能還要追溯到2019年年底，瓜瀝地塊慘遭退地，贊成損失5853萬(wàn)元。
03丨叁
大環(huán)境下，拿不到地就意味著無(wú)法生存。房企利潤(rùn)微薄，大多數(shù)在拿與不拿，放棄與不放棄之間搖擺不定，這幾乎是首批集中供地的市場(chǎng)群像。
而在杭州首批集中供應(yīng)期間，調(diào)侃最多的反而是“綠城去哪兒了”，綠城什么時(shí)候出手？結(jié)果直到首批集中供地結(jié)束，綠城一宗地塊未拿。
反而濱江通過(guò)與融信聯(lián)合體的形式拿下了不少涉宅地，觀察2家本土巨頭的態(tài)度，大多數(shù)也是處于成本的考慮。
首批集中供地中，除了宋都的運(yùn)河新城地塊，網(wǎng)傳還有一家房企也在要不要退地之間糾結(jié)，不過(guò)目前還未有公告發(fā)出，是否要退地可能還有待商榷。 宋都退地或許可以看做是及時(shí)止損，但有些房企，卻是真的基本無(wú)利潤(rùn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在杭州首批集中供地拍賣(mài)中，57宗地塊，41宗拍至封頂自持，其中12宗自持比例超過(guò)20%，最高自持達(dá)到40%，開(kāi)發(fā)商持有成本更高，而可售面積也更少了，利潤(rùn)微薄。
高價(jià)地，高自持，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更是苦不堪言，在首批集中土拍結(jié)束后，就有不少業(yè)內(nèi)人士表示，這批集中供地以后建的房子或許是近兩年買(mǎi)到的最差的房子。
如何破局？或許接下來(lái)的競(jìng)品質(zhì)能帶來(lái)一些驚喜。
不過(guò)，從宋都退地一事中，也給到了大部分房企一些警醒，盲目拿地不可取，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。
來(lái)源：秒懂杭州樓市
