01
“終于，留在杭州的希望又多了一分。”
這兩年，大家一邊孜孜不倦的參加熱盤搖號(hào)，一邊又忍不住抱怨上車門檻越來越高。
倒不是限價(jià)漲了，而是新盤面積越做越大。同樣三房?jī)尚l(wèi)，原來最小89㎡就能買到，后來動(dòng)輒100㎡+、甚至110㎡+；改善更夸張，起步就是160-170㎡。戶型一大，總價(jià)蹭蹭往上漲。
最近倒是有些許變化，不少新亮相樓盤明顯在克制，相約好了似的下調(diào)最低戶型。
月琉璃89㎡戶型圖
比如江海之城的河印觀翠灣，主力在售89㎡、98㎡三房?jī)尚l(wèi)，起步戶型較板塊內(nèi)另一新盤要小約11㎡；
下沙的月琉璃，三房?jī)尚l(wèi)最小89㎡，先前銷售的新盤，起步大多在100㎡上下。
浦沿的江映云邸最小112㎡，觀暉美寓小一點(diǎn)，也要104㎡，但待售的萬科朗拾濱嶼府，最小96㎡、最大140㎡，總價(jià)拉回到350萬；
云城先前售罄的幾個(gè)熱盤，門檻一度拔高到160㎡，在售的綠城云誦桂月，最小122㎡，其中139㎡四房占了全盤的七成，總價(jià)瞬間較幾個(gè)月前便宜了百來萬；
還有超大戶型扎堆的錢二，限價(jià)5萬1的建杭錢二項(xiàng)目規(guī)劃公示，最小169㎡，也比隔壁已售罄的天瀾美境，小了10㎡……
02
從兩年前的全員激進(jìn)，到如今部分房企的主動(dòng)退守，個(gè)中心思并不難猜。
樓市大環(huán)境不一樣了。
杭州這一輪大戶型風(fēng)潮，始于2021年初，短短半年，這陣風(fēng)便從市中心吹向遠(yuǎn)郊、從改善紅盤蔓延至剛需新盤。
開發(fā)商敢于冒進(jìn)，是集天時(shí)地利人和。
杭州純大戶型早年多集中在高端改善項(xiàng)目里，G20峰會(huì)后一路高漲的行情，使得新房市場(chǎng)可售大戶型越來越少。
供少求卻多。雙限政策的嚴(yán)格實(shí)施，讓大眾迅速意識(shí)到，有限的房票理應(yīng)用在一步到位的大戶型上。
新房市場(chǎng)求而不得，需求外溢到二手房上，一二手價(jià)差迅速拉大。于是乎，“買大不買小”成為杭州樓市又一信條。
所以那時(shí)候，定位剛改的三墩北，如瀾邸起步面積敢漲到170㎡，之江的錦翠棲源府，全盤只有245㎡一個(gè)戶型，大熱門的奧體、錢二，起步170㎡、最大400㎡，結(jié)果無一不被瘋搶。
客觀條件允許，主觀意愿又樂見所成。
對(duì)開發(fā)商而言，大戶型整體建造成本更低。諸如我們所知的地下室、衛(wèi)生間、廚房等，做大戶型能顯著減少建安成本與精裝修成本。且體量差不多大的小區(qū)，純大戶型工期更短。
在快周轉(zhuǎn)時(shí)代，時(shí)間即金錢，省出來的成本，每一分都是利潤(rùn)。
更何況，車位銷售的壓力也能減輕不少。多家開發(fā)商反饋，能承受高總價(jià)都客戶，購買車位意愿更大，其他新盤還在為車位去化苦惱時(shí)，錢二一新盤卻因車位不夠賣被業(yè)主投訴。
03
審時(shí)度勢(shì)、未雨綢繆歷來是中華民族的傳統(tǒng)美德。雖然大數(shù)據(jù)上，杭州樓市在全國(guó)的表現(xiàn)依然惹眼。
諸如云誦桂月首開，廊內(nèi)廊外中簽率低至11.1-15.6%，差點(diǎn)觸發(fā)社保排序；云啟之江最新一期加推，報(bào)名人數(shù)突破4000組，比首開時(shí)多了近一倍；
還有總價(jià)高達(dá)2000萬的芝瀾月華軒，前不久選房時(shí)，278㎡、379㎡的超大戶型，竟率先被選完。
見微知著！除了這些個(gè)熱門樓盤外，很多樓盤的日子并不好過。
最直觀的，加配這條賽道上擠滿了形形色色的房企。現(xiàn)在，赤裸裸的房?jī)r(jià)打折、全民分銷已在部分新盤蔓延（不止于富陽、臨安）。
歸根結(jié)底，還是總價(jià)過高。降低起步面積、控制大戶型占比，于房企而言是雙保險(xiǎn)。
尤其是定位剛需、普通改善新盤，總價(jià)越低、受眾群越廣。當(dāng)然 ，豪宅例外。
市中心老破小雖一再被詬病，可依然成交不斷，根本原因還是價(jià)格足夠低。知名的“四大金剛”，一百來萬就能買一套，還要什么自行車？
以前買小戶型，還要顧慮下浪費(fèi)一張房票值不值得�，F(xiàn)在，who cares？隨便倒騰一下就能弄到不止一張房票。
這時(shí)，決定購房者是否下單的首要因素，便是價(jià)格。“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。”
試想下，若是70多㎡的兩房重出江湖，你會(huì)不會(huì)買單？只要總價(jià)足夠低，我會(huì)考慮。
前兩年臨安新房打折時(shí)，地上春天學(xué)府等推出一批50-70多㎡的小戶型，賣得就分外火爆，引得不少同行紛紛效仿。
04
“你以為開發(fā)商不想做小戶型，實(shí)在是建筑新規(guī)不允許啊。”
確實(shí)，杭州戶型越做越大，有一部分是受2018年建筑新規(guī)影響。再加上，住慣了大三房、大四房的人，哪能接受得了轉(zhuǎn)個(gè)身都難的緊湊小房子。
畢竟，杭州“偷面積”巔峰時(shí)代，89㎡的實(shí)際可使用面積比時(shí)下130-140㎡還要大。
但這絕非根本原因，諸如陽臺(tái)、飄窗、雨棚等依然可以實(shí)現(xiàn)。
今年入市的觀麓里，就重現(xiàn)了89㎡三房?jī)尚l(wèi)，在競(jìng)爭(zhēng)分外激烈的東湖新城，憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)順利突圍。
說到底，不是開發(fā)商不能創(chuàng)新，也不是沒有實(shí)力創(chuàng)新，而是在高周轉(zhuǎn)時(shí)代，“套娃”產(chǎn)品更能實(shí)現(xiàn)利益最大化。
但對(duì)購房者來說，相同的功能空間，建筑面積少幾平米，總價(jià)就能省下幾萬、甚至數(shù)十萬，這筆買賣更劃算。
許是意識(shí)到市場(chǎng)的細(xì)微變化，部分房企在新拿地項(xiàng)目上，有意降低起步戶型段。
05
降低起步面積僅是第一步，要想在市場(chǎng)上立于不敗之地，關(guān)鍵還得看產(chǎn)品。
曾經(jīng)，杭州以產(chǎn)品創(chuàng)新?lián)P名全國(guó)。但現(xiàn)在，隔壁的上海顯然更勝一籌。
今年上海在90㎡三房的設(shè)計(jì)上，卷出了新高度。
比如，入戶玄關(guān)處做了S型收納墻，能放下一臺(tái)冰箱，為廚房騰出更多空間，完美解決廚房小的現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)。
比如，拉長(zhǎng)進(jìn)深，將原來的二進(jìn)深、調(diào)整為三進(jìn)深。如此一來，廚房與客廳間多了塊方正區(qū)域，可以放下六人餐桌，或是做個(gè)島臺(tái)。
這一做法，并沒有犧牲臥室空間，而是有效的利用過道空間。
再比如，原來的餐客廳連陽臺(tái)，現(xiàn)在調(diào)整為“陽臺(tái)+飄窗”的L型邊框，實(shí)現(xiàn)雙面采光；
還有公衛(wèi)洗手臺(tái)盆的過道空間，設(shè)計(jì)成垂直收納柜。
S型收納墻，我在浦沿的萬科朗拾濱嶼府96㎡有看到。希望在不久的將來，還能在杭州看到更多讓人“哇哦”的產(chǎn)品。
來源：層樓
