01
對于購房者來說，買房最關心的要素，莫過于房價及購房政策。
近年來，杭州的土拍政策、限價體系、限購區(qū)域均進行了多次調整。對購房者、新房會有哪些影響，我們一起往下看。
近日，杭州掛牌了5宗地塊，根據(jù)地塊出讓須知，蕭山城區(qū)橋南單元XSCQ1101-R21-29、XSCQ1101-R22-28地塊取消新房限價；余杭區(qū)閑林單元YH120504-02地塊取消新房限價，容積率僅0.8；蜀山單元(XS15)(蜀山西片區(qū))XS150107-07地塊取消新房限價；這也意味著杭州新房不限價區(qū)域再次擴容。
目前，杭州新房不限價區(qū)域為錢塘區(qū)、臨平區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)、蕭山區(qū)除了北干、盈豐、城廂等街道外，其余19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)限價放開、余杭區(qū)閑林板塊。
杭州不限購區(qū)域余杭區(qū)、蕭山區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)、臨平區(qū)、臨安區(qū)、桐廬縣、淳安縣、建德市，以上地方購房無要求，想買幾套就幾套。
杭州限購區(qū)為西湖區(qū)、上城區(qū)、拱墅區(qū)、濱江區(qū)。購房條件為落戶杭州即可直接在限購區(qū)購房，無社保要求和落戶年限要求，以家庭為單位限購兩套住房；外地戶口只要在杭州有過繳納社�；騻�稅記錄，即可在限購區(qū)購買一套。
02
這些政策及區(qū)域的調整，將會使得非限價區(qū)將出現(xiàn)大量高低配產(chǎn)品，同時，限價區(qū)的產(chǎn)品力再次受限。
這與土拍開始實行價高者得也存在一定的關系。按照最新土拍規(guī)則，誰出的價格高就歸誰，只要有錢就能拿地。
在拿地環(huán)節(jié)，開發(fā)商不用再去等待搖號結果，只要實力足夠，這塊地就屬于你，但在產(chǎn)品定位及銷售環(huán)節(jié)，新房限價區(qū)則要考慮成本等因素，比拼到最后的是開發(fā)商的成本控制能力。
拿地成本一高，新房又限價，利潤空間自然就縮小了。如果還想要保證一定的利潤空間，就只能犧牲產(chǎn)品上的投入。
而不限價區(qū)，則更多只需考慮產(chǎn)品好不好銷售。
當土地和新房取消限價后，開發(fā)商可以用更多的心思、成本去打磨產(chǎn)品，樓盤高低配將成為大多數(shù)選擇。
對于較為沉寂的這些地方土地市場而言，能夠讓開發(fā)商更愿意來拿地。
至此，杭州樓市不僅有限購區(qū)和非限購區(qū)，還有了限價區(qū)和非限價區(qū)，范圍還不一樣。
03
總的來看，在曾經(jīng)的限價體系下，杭州樓市新房價格從1字頭-6字頭均有。
1字頭主要位于遠郊板塊，例如蕭山戴村、臨浦、河上，大江東的臨江；還有富陽、臨安的不少區(qū)域等等，目前均為不限購區(qū)域。
2字頭則是剛需選擇較多的板塊。例如良渚、三墩北、運河新城、東湖新城、崇賢、富陽銀湖、富春、大江東等地，目前除運河新城等隸屬于主城區(qū)的板塊，其余均已經(jīng)為不限購不限價區(qū)域。
3字頭則選擇面較為寬廣，并且偶爾能夠出現(xiàn)紅盤。例如勾莊、良渚、鐵路北、之江轉塘等地。
4-6字頭則主要集中在主城區(qū)，基本為限購限價區(qū)。例如錢江新城二期、申花、西興、長河、湖墅等地。
隨著政策的差異化明顯，各個區(qū)域的新房市場也開始出現(xiàn)更多適合不同購房者的新房產(chǎn)品。
從去年年初開始，不限購區(qū)開始出現(xiàn)大批低密地塊，并陸續(xù)上市；隨后，主城區(qū)也掏出來低容積率項目，如打鐵關地鐵站旁的文暉地塊，限價也上調到6.39萬一平。
在最新一批掛牌地塊中，余杭閑林地塊僅0.8容積率，在板塊近期已經(jīng)推出不少疊墅產(chǎn)品的情況下，這次超低容積率的項目又有差異化產(chǎn)品出現(xiàn)。
