近日，龍湖江東天街終于開業(yè)了。
從龍湖拿下大江東城市CBD地塊至今，已將近4年時(shí)間。這四年來，大江東人民可謂是翹首以盼，就等著它開業(yè)。
▲江東天街實(shí)景｜攝影 陳埃
江東天街位于地鐵7號(hào)線啟成路站上蓋，體量約11萬㎡，是傳統(tǒng)的盒子式購物中心。
從布局來看，江東天街1-2層主要是零售娛樂；3層為親子業(yè)態(tài)；4-5層為餐飲店鋪。
開業(yè)第一天恰逢中秋假期，來打卡的人自然不少。天街門口的主干道橫一線，在地圖上罕見地顯示為“紅色擁堵”。
大概是臨近飯點(diǎn)，大量的人流都聚集在4-5層，90%以上的餐飲店鋪都需要排隊(duì)等位。熙攘的人群，一度把手機(jī)信號(hào)都擠沒了。
江東天街并非大江東首家大型的商業(yè)綜合體，去年年底，大江東寶龍廣場(chǎng)就已經(jīng)率先開業(yè)，距離天街大約只有300米。
當(dāng)然，人們還是非常歡迎天街的到來。
一方面，兩座商城的品牌入駐有差異，人們的選擇更多了；另一方面，兩座商城緊挨著，競(jìng)爭必然十分激烈，會(huì)倒逼他們提供更好的運(yùn)營服務(wù)。
那么，奢侈地?fù)碛袃勺虉?chǎng)坐鎮(zhèn)的大江東，最近的樓市又是怎么樣的呢？答案有些出人意料，快被“打回原形”了。
還記得去年夏天嗎？
去年6月初，大江東核心區(qū)的瑯琴灣小區(qū)一套89㎡以224萬元的總價(jià)成交，折合均價(jià)25169元/㎡。
僅僅過了20天后，瑯琴灣再次成交了一套83㎡的房源，成交均價(jià)竟然高達(dá)26316元/㎡。
▲瑯琴灣小區(qū)，2020年8月舊圖｜攝影 陳埃
8月份，旭輝寶龍·東湖城開始交付了，一些心急的業(yè)主已經(jīng)掛出了手上的房源。均價(jià)最高的一套，價(jià)格已經(jīng)掛到了2.8萬/㎡。
要知道，當(dāng)時(shí)地鐵7號(hào)線和天街可都還在“待機(jī)”狀態(tài)。正因如此，不少房東野心勃勃：“等到地鐵通車，天街開業(yè)，房價(jià)妥妥地上3萬/㎡。”
曾以為的起點(diǎn)，沒想到已是巔峰。
根據(jù)好找房上的房價(jià)走勢(shì)，瑯琴灣的成交均價(jià)僅為23510元/㎡。3-8月的成交均價(jià)只在20000-25000元/㎡徘徊，離3萬還有很大的差距。
更慘的是東湖城，自打5月份起房價(jià)就經(jīng)歷“三連跌”，如今的均價(jià)已經(jīng)跌破2萬/㎡，僅僅只有19140元/㎡。
如果以去年25000元/㎡的均價(jià)計(jì)算，一套89㎡的房子，這一年就跌去了50來萬。
我們不排除有房東做低價(jià)格的可能，但市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷已然是不爭的事實(shí)。
目前，大江東的二手房成交量同樣處于下行。
上文提到的東湖城，在6月份時(shí)還有14套的成交量。到了8月，成交量瞬間縮水至3套�，樓贋车某山涣浚瑯又挥�3套。
像金色和莊和大江名筑這樣不在核心區(qū)的樓盤，8月份更是零成交。
成交量驟減，房東自然是底氣不足，由此而來的便是降價(jià)。
由于大江東本身的房價(jià)基數(shù)就低，不像未來科技城或者其他熱門板塊那樣，降價(jià)幅度高達(dá)幾十萬，這里的降價(jià)幅度只有幾萬元。
鮮有大戶型房源，會(huì)出現(xiàn)20萬的降價(jià)幅度。
▲東湖城房價(jià)｜圖自好找房
板塊內(nèi)，現(xiàn)在比較硬氣的只剩龍湖·江與城了——掛牌均價(jià)還保持在3萬+，但8月的成交量僅有1套。
大江東面臨的窘境，和許多新區(qū)一樣。
第一，自住屬性不夠濃。
在價(jià)格倒掛時(shí)代，買二手房的要么是急著入住，要么是為了學(xué)區(qū)，但大江東的人口密度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
僅從陽臺(tái)晾曬的衣物來分辨的話，像東湖城和江與城，入住率都只有3-4成，其中的投資客戶數(shù)量占比還是比較大的。
大江東寶龍廣場(chǎng)在剛開業(yè)熱鬧一陣子后，人流量歸于平平；開往大江東的7號(hào)線，也有點(diǎn)冷清。
第二，供應(yīng)預(yù)期充足。
很多時(shí)候，人們買二手房是因?yàn)樾路繉?shí)在是沒得選了。但大江東接下來還有融創(chuàng)云帆·未來社區(qū)和金成·潮塘軒，購房者的機(jī)會(huì)還有很多。
第二批集中出讓的土地里，大江東還有3宗涉宅用地。
同時(shí)，板塊內(nèi)還有相當(dāng)充足的二手房供應(yīng)——東湖城二期、江與城二三期、融創(chuàng)城、星央悅府等等。
怎么看都不像缺房的樣子，何必高價(jià)接盤呢？
還是那句話：不要以為搖到紅盤就萬事大吉了，當(dāng)價(jià)格戰(zhàn)要來的時(shí)候，是不會(huì)提前打招呼的。樓市閉著眼睛賺錢的時(shí)代，越走越遠(yuǎn)了。
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
