最近，被瘋狂種草了一款新開的手游，至于入坑理由，安利我的朋友說：“新服福利好，升級(jí)又快，極品資源爆率高，半年以后就沒這么好的待遇了。”
玩物喪志的小編沉迷于新手紅利中，怒氪648元大禮包后猛然驚醒，樓市不也是一樣的道理？
剛交付的樓盤，由于話題度高、品相好，往往一經(jīng)入市，就是板塊內(nèi)的寵兒，只要品質(zhì)不太拉胯，無論量?jī)r(jià)，都能賣得好看，還能為后續(xù)市場(chǎng)提振信心，懂行的都不會(huì)放過這大半年的“次新紅利期”，畢竟就像一位相熟的中介跟我說的：“人都是喜新厭舊的。”
只是，再赤裸裸的人性抵不過冷冰冰的現(xiàn)實(shí)，在杭州二手房全面潰敗之際，今年的“次新紅利”好像從來沒有發(fā)生過，那些交付后信誓旦旦“保9沖10”的項(xiàng)目，也不得不暫時(shí)避一避鋒芒。
01
國慶期間，許多中介相傳沁園兩套大戶型洋房達(dá)成意向成交，買家已付定金，成交單價(jià)突破10萬元/㎡，但各大二手房平臺(tái)上并沒有這兩套房源的成交記錄。
對(duì)此，有中介肯定了成交的真實(shí)性，只是網(wǎng)簽沒那么快。也有知曉內(nèi)幕的人士表示：“買家是自己人，先簽合同再私下中止交易，高價(jià)記錄流出去了，有利于后面賣高價(jià)。”
事實(shí)究竟如何？“子彈”還需要飛一會(huì)，但這件事背后折射出的，是沁園二手房的尷尬境地。
今年6月，申花核心的沁園交付，憑借出挑的黑珍珠立面和綠城制造加持，項(xiàng)目被視為下一個(gè)板塊天花板，各大論壇和購房群里，時(shí)不時(shí)出現(xiàn)“沁園能否破10萬”的熱烈討論。
既有板塊助力，又有綠城的品質(zhì)加持，沁園的下限已經(jīng)很高了，按照杭州交付豪宅“月均漲1萬”的架勢(shì)，“坐9望10”聽起來絲毫不夸張。
不過，時(shí)間過去了三個(gè)多月，沁園陸續(xù)掛出了28套房子，均價(jià)10.04萬元/㎡，最近30天帶看量為申花之最——高達(dá)125次，但成交量依然為零。
沁園
沒能吃到“次新紅利”的尷尬不止發(fā)生在沁園身上，手邊買房顯示，同在今年6月交付的上品華庭，至今僅掛出了3套房源，均價(jià)12.1萬元/㎡，同樣沒有成交記錄，而更早一點(diǎn)的中海云宸、杭州金茂府（二期）也是如此。
城東新城的錢塘天譽(yù)相對(duì)好一些，從交付至今成交了3套，但均價(jià)在4.3-5萬元/㎡之間，與7.2萬元/㎡的掛牌價(jià)有很大差距。
錢塘天譽(yù)
“成交價(jià)格有避稅做低的成分，林林總總的算起來5.5萬元/㎡總是要的。”附近一位中介介紹，同時(shí)還表達(dá)了其對(duì)掛牌價(jià)的看法：“別說7萬元/㎡了，6萬元/㎡買家都不一定答應(yīng)。”
而比較有趣的是，盡管賣家們自知掛價(jià)不符合行情，但似乎都不愿放棄這波次新紅利，少數(shù)不痛不癢地降個(gè)10萬、20萬，多數(shù)還是堅(jiān)挺在原地。
02
但這只是少數(shù)高端盤的驕矜，一些投資客扎堆的次新盤已經(jīng)開始集體跳水了，“6萬人搖”西溪公館就是最好的例子。
今年3月西溪公館南區(qū)交付，早在收房前，部分投資客已經(jīng)提前琢磨好這波“交付紅利”了。當(dāng)時(shí)，附近各家中介后臺(tái)都掛著少說20套西溪公館的房子，大戶型單價(jià)6萬元/㎡出頭，幾套60㎡小戶型甚至掛到了7.5萬元/㎡，就連中介都忍不住吐槽：“這群人瘋了吧！”
西溪公館交付照
半年過去了，西溪公館掛出的196套房源中，掛價(jià)超過6.5萬/㎡一只手就數(shù)得過來，而跌價(jià)的房源已有117套，最夸張的一套135㎡房源，降了192萬。
成交量放大帶來的價(jià)格紅利，西溪公館也是失之交臂。從成交記錄來看，交付至今西溪公館賣出了11套二手房，均價(jià)3.6-5萬元/㎡不等。當(dāng)初試水價(jià)7.5萬元/㎡的60㎡，僅在8月成交了一套，均價(jià)49563元/㎡。
楊柳郡四期今年5月末交付時(shí)，中介門店就紛紛掛上了60多方和44㎡的mini戶型，當(dāng)時(shí)最高的一套，掛價(jià)甚至到了9.7萬元/㎡，而手邊買房顯示，該戶型的實(shí)際成交價(jià)在6萬元/㎡左右，楊柳郡40多方的戶型成交了兩套，均價(jià)分別是5.7萬元/㎡和5.99萬元/㎡。
但這似乎是市場(chǎng)個(gè)案，目前楊柳郡掛出的176套房源里，100套降價(jià)。這批房源里，四期標(biāo)志性的小面積占了50余套。
03
網(wǎng)紅次新的“大潰敗”不是個(gè)別現(xiàn)象，也不會(huì)發(fā)生在常規(guī)行情中，畢竟新盤登場(chǎng)自帶流量，站在購房者的角度上來想，既然大家都沒滿五，不如買個(gè)最新、品相最好的。
所以，次新盤在剛交付的半年里是最好的出手時(shí)機(jī)。
比如去年10月交付的創(chuàng)世紀(jì)，累計(jì)成交165套，116套在半年內(nèi)（今年5月前）成交。以89㎡為例，成交價(jià)從5萬元/㎡出頭，漲至7.5萬元/㎡以上。
更早的，還有改變未來科技城房?jī)r(jià)格局的華夏四季，該盤2020年6月末交付，170套成交記錄中，119套發(fā)生在今年1月前，交付前3月甚至賣了快90套。
稍微冷門點(diǎn)的崇賢板塊，上河宸章2020年1月交付，半年內(nèi)成交了近50套二手房，而其它45套二手房的成交用了1年零兩個(gè)月。
不過隨著板塊內(nèi)有樓盤更新交付，“新手紅利”也會(huì)很快見底。未來科技城三兄弟交付后，每個(gè)樓盤以月均10套的速度成交，華夏四季單月成交量從兩位數(shù)降至個(gè)位數(shù)；以綠都東瀾府為代表的崇賢新一波樓盤上市，上河宸章也不再一家獨(dú)大了。
再看看2021上半年交付的紅盤們，如果板塊內(nèi)再陸續(xù)有次新入場(chǎng)，留給它們的時(shí)間真的不多了。
04
說好的“次新紅利”為什么變成了“次新魔咒”？并非熱氣騰騰的次新房不香了，當(dāng)下的二手房市場(chǎng)才是主要原因。
受到“新政廢房票”和房貸利率飆升的影響，杭州二手房成交量已6連跌，本該大賺一筆的“金九”，全市只成交了3700多套，比今年2月還少了1000套，相當(dāng)于疫情剛轉(zhuǎn)好的2020年3月。
而這一腳下滑的油門遠(yuǎn)沒有踩到底，10月過了快2/3，手邊買房記錄的二手房只成交了1092套，按照這個(gè)速度，本月成交量或?qū)⒌?800套。
覆巢之下無完卵，在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和閑林、下沙等一批“剛需快樂盤”都成交下滑的時(shí)候，掛價(jià)貴上天的部分次新盤，又如何依靠“紅利”明哲保身呢？
更嚴(yán)峻的是，2021年剩下的70多天里，僅杭州八區(qū)就有至少20個(gè)樓盤交付，其中不乏申花、未來科技城等熱門板塊的當(dāng)紅盤。
部分今年交付樓盤（僅算住宅部分）
共交付15000多套房源，按照當(dāng)前約15%的換手率，就是至少2200套二手房入市，本就頹靡的市場(chǎng)，又會(huì)受到多少?zèng)_擊呢？
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
