01
這是兩個(gè)主城區(qū)比較重要，且獲得絕大部分購房者認(rèn)可的高端改善板塊。
我們先看看兩者的一手房情況。
「文暉」限價(jià)5.17萬�！干昊ā瓜迌r(jià)4.7-5.4萬。
但二手房表現(xiàn)，兩者相去甚遠(yuǎn)。
「文暉」二手在6萬上下。「申花」二手則在7-9萬。
一手房代表的是政府眼中板塊的價(jià)值。二手房代表的是市場(chǎng)中購房者們對(duì)板塊的認(rèn)可。
02
那么「文暉」和「申花」的差距何在呢？
很多人把問題歸結(jié)于板塊的成熟度，城市界面之類，這些其實(shí)也都是影響二手價(jià)格的因素，但我們看問題，要從根源看起，由大及小，有主到次。
在我看來，造成「文暉」和「申花」二手房巨大差距的根本原因，在于「文暉」離「錢二」太近了。
杭州城西、城北的高端改善，首選就是「申花」。
本來，如果沒有擁江中心的規(guī)劃，沒有「錢二」，城中、城東和城南的高端改善，理論上應(yīng)該選擇「文暉」。
這里既離老的市中心武林廣場(chǎng)很近，又離錢江新城+江河匯這片新的市中心很近。
但正是因?yàn)殡x得太近了，反而燈下黑。
真正高端的改善，就直接選擇「錢二」了，干嗎還要去「文暉」呢？
買得起上千萬房子的高端改善群體，一般不會(huì)差那小幾百萬的。
高端的購買力，源源不斷的被更高級(jí)的「錢二」板塊吸走。
03
有人會(huì)說，「錢二」能級(jí)高于「申花」，那它的外溢不就到這里了嗎？
就如前一節(jié)講得，「文暉」既離老的市中心武林廣場(chǎng)很近，又離錢江新城+江河匯這片新的市中心很近。
但這句話也可以反過來理解。
離兩邊都近，其實(shí)也就是離兩邊都不夠近。
相比較挨著「錢二」的城東新城和艮北，「文暉」又顯得和擁江中心不夠近了。
因此，「錢一」和「錢二」的外溢，要么去了能級(jí)更高的「錢江世紀(jì)城」，要么去了挨得更近的「城東新城」。
因此，盡管目前看「文暉」相比較「城東新城」還略占上風(fēng)，但未來恐怕也就如此，搞不好還要被反超。
04
再有呢，幾個(gè)細(xì)分項(xiàng)來看，「文暉」相比較「申花」都更弱一些。。
一是城市界面。前者有鐵路，高架和橋梁；后者則相對(duì)地勢(shì)平坦，整體界面更好。
二是開發(fā)體量。前者體量還是明顯弱于后者的。
三是產(chǎn)品力度�！干昊ā沟亩ㄎ缓蛯�(shí)際的高端產(chǎn)品，數(shù)量質(zhì)量上也都優(yōu)于「文暉」。
四是學(xué)區(qū)問題。「申花」盡管自己新區(qū)的學(xué)校也未有特別好的成績(jī)，但由于地處城西文教區(qū)和橋西之間，讓大眾心理天然覺得這里學(xué)區(qū)很好。
甚至由于保小申花校區(qū)，處于申花路上，明明是西湖區(qū)的學(xué)區(qū)，會(huì)讓一大批老百姓以為這是「申花」板塊的頂級(jí)教育配套。
當(dāng)然，更多人一套西湖區(qū)的頂級(jí)學(xué)區(qū)房，再一套「申花」的改善豪宅。
而「文暉」在學(xué)區(qū)的氣勢(shì)上明顯弱了不止一頭。
05
最終，我覺得「文暉」最可惜的是錯(cuò)過了城市發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)。
杭氧這里，在G20這一波城市發(fā)展最熱的浪潮中，鴿了太久。久到讓除了老杭州以外的新杭州人，對(duì)這個(gè)板塊都沒有太大感覺了。
板塊的開發(fā)和配套的落地周期都太長了。
而真正離得最近的武林，又是一個(gè)完全開發(fā)完的成熟老城區(qū)。老大自己都沒有什么可以發(fā)展的了，還怎么帶你呢？
所以「文暉」相較于「申花」的自稱一方諸侯，地位就比較尷尬了。
當(dāng)然，最后要說一句，瘦死的駱駝比馬大。
過去幾十年老杭州人對(duì)「文暉」的認(rèn)可，還是很有份量的。這從馥源庭的市場(chǎng)熱度就可見一斑。何況還有和平會(huì)展中心和嘉里城商業(yè)兩個(gè)底牌。
因此，「文暉」該有的熱度還是有的，只是和「申花」之間的差距，恐怕很難逾越了。
