01
該來的，終究會(huì)來！
春節(jié)前，深圳有購房者爆料，接到了銀行的電話，稱其在深圳貸款買的房子因?yàn)樵u估價(jià)下降了，要還一些本金進(jìn)去。
“我第一次聽說還有這種事。”該購房者說。
銀行表示，還50萬左右就差不多了。他略微松了一口氣，因?yàn)檫@筆錢還拿得出來。
據(jù)悉，這位購房者買的是公寓，位于羅湖區(qū)。去年上半年，開發(fā)商曾將樓盤待售的房產(chǎn)打六折銷售。
他懷疑，就是這個(gè)行為引起了銀行注意。
02
在銀行的房貸合同中，確實(shí)有關(guān)于補(bǔ)足抵押物的相關(guān)條例。
比如，一家國有行房貸合同，在抵押條款中明確提到：押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。
“打個(gè)比方，有人買了一套價(jià)值800萬元的房子，首付3成，向銀行貸款560萬元。現(xiàn)在房子跌到只剩500萬，對于銀行來說，即便把房子賣了也不夠抵貸款，就會(huì)有相關(guān)要求。”某商業(yè)行相關(guān)人士說。
不過，他同時(shí)表示，條款雖然有，但實(shí)際操作中，至少他從來沒有見到使用這一條。
另一位銀行從業(yè)人員則表示，爆料那位購房者辦理的很有可能不是按揭合同，而是抵押貸款合同。
“因?yàn)橛械牡盅嘿J款合同是循環(huán)辦理的，到期后如果要再辦，銀行會(huì)重新評估，然后根據(jù)最新的評估價(jià)確定貸款額度。”
03
房貸被擊穿，用通俗的話說，就是房子變成了負(fù)資產(chǎn)。
它發(fā)生的前提只有一個(gè)：房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)急跌。
歷史上，美國、日本和中國香港等地都出現(xiàn)過類似情況。
比如，2008年金融風(fēng)暴時(shí)期，僅僅3個(gè)月內(nèi)，香港樓市就下跌超過10%。某盤當(dāng)年9月下旬的成交均價(jià)，還要49150港幣/㎡。
到了11月初，已經(jīng)降到了38150港幣/㎡。
根據(jù)香港金融管理局的數(shù)據(jù)，僅2008年第三季度，負(fù)資產(chǎn)按揭貸款宗數(shù)就由上一季度的936宗，增加至2568宗。
目前，香港樓市仍處于5年來的低位，所以“房子變負(fù)資產(chǎn)”的情況也屢有發(fā)生。
同樣來自據(jù)香港金管局的數(shù)據(jù)，2022年第二季末，香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)為55宗，到了第三季末，增加到533宗。
涉及的金額，則由2022年第二季末的3億港元，激增至2022年第三季末的三十余億港元。
04
不過，最近十幾年來，中國內(nèi)地的樓市基本處于單邊上漲狀態(tài)，即便出現(xiàn)調(diào)整也是短期的，所以類似此前那位購房者的經(jīng)歷，短期內(nèi)應(yīng)該只是個(gè)案。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅價(jià)格已連續(xù)20個(gè)月下跌，2022年11月跌幅為0.37%，較10月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)。
但即便如此，同比兩年前，跌幅也不足7%。
仍以前面的案例計(jì)算，800萬的房子跌到500萬，跌幅要高達(dá)30%以上。而且，就算時(shí)間在兩三年內(nèi)，購房者也已經(jīng)還掉了不少貸款。
像杭州這樣的城市就更安全了。
新房因?yàn)橛袊?yán)格的限價(jià)，安全系數(shù)很高。即便沒有大幅倒掛，“大幅反倒掛”的概率幾乎為零。
二手房雖然自去年下半年開始出現(xiàn)了明顯調(diào)整，但根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年11月的同比跌幅，只有0.6%。
部分網(wǎng)紅次新盤雖然回調(diào)較大，但也沒有出現(xiàn)很極端的情況。而且，大多數(shù)買家的首付都超過了5成，杠桿并不高。
05
從全國范圍看，相對比較嚴(yán)峻的地方，是以河北省三河市、大廠縣、香河縣為代表的環(huán)京“北三縣”。
北三縣的房價(jià)有多慘？
有網(wǎng)友發(fā)帖稱，2017年下半年，在香河買了一套100㎡的三室一廳，總價(jià)180萬，首付交了70萬，其中家里人贊助了一大半。
如今，當(dāng)?shù)氐亩址烤鶅r(jià)在9000元/㎡左右，房子市值大概只有90萬。
燕郊價(jià)格最高時(shí)接近4萬/㎡，如今的二手房均價(jià)是1萬8。
不過即便如此，目前尚未有當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)大量銀行要求購房者補(bǔ)充本金的消息。
中國樓市具有強(qiáng)烈的周期性，調(diào)整幾年又會(huì)進(jìn)入下一個(gè)周期。我們也許已經(jīng)過了買什么房子都會(huì)漲的年代，但對很多地方來說，房子還是最安全的資產(chǎn)之一。
至少，銀行是這么認(rèn)為的。
來源：層樓
