今年開年后，杭州二手房市場(chǎng)迅速升溫。據(jù)錢報(bào)美好生活研究院統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的2月份，杭州市區(qū)二手房共成交6328套，同比去年2月漲幅高達(dá)227%。
這其中，二手房自主交易成為不可忽視的一股力量。潮新聞·錢江晚報(bào)記者從多方了解到，從去年以來，杭州每月自主交易的二手房成交量約為1000~1500套。由于去年二手房整體成交比較低迷，有些月份，自主交易的二手房成交量甚至在月成交量中占比高達(dá)近1/3。
記者從杭州市國(guó)立公證處了解到，2月份以來，公證處這邊關(guān)于二手房自主交易的咨詢量、簽約量都迎來暴漲。
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杭州每個(gè)月二手房網(wǎng)簽
上千套是自主交易
那么，都是哪些人群在選擇自主交易？
梳理這每月1000多套的二手房自主交易量，可以分為以下幾類情況：買賣、贈(zèng)與、繼承、離婚析產(chǎn)。
繼承、贈(zèng)與、離婚析產(chǎn)，通常都發(fā)生在親屬朋友之間。其中，遺產(chǎn)繼承是最省稅費(fèi)的一種方式，繼承人不需要支付任何費(fèi)用就可以獲得房產(chǎn)，但是繼承有兩個(gè)條件，一是繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人死亡之后才能發(fā)生；二是繼承遺產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)是被繼承人的法定繼承人。而如果繼承發(fā)生在非法定繼承人身上，則該非法定繼承人還需繳納房屋市場(chǎng)價(jià)格核定3%的契稅。
房產(chǎn)贈(zèng)與，分為直系親屬贈(zèng)與和非直系親屬贈(zèng)與。直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征個(gè)稅，但需繳納3%的契稅；非直系親屬之間贈(zèng)與，需繳納的稅費(fèi)等同于買賣。
前些年，很多直系親屬之間自主交易時(shí)會(huì)選擇贈(zèng)與方式。因?yàn)橹毕涤H屬之間贈(zèng)與房產(chǎn)，雖然贈(zèng)與后房子的不動(dòng)產(chǎn)證日期是新的，但計(jì)稅時(shí)間可追溯至贈(zèng)與方辦證日期。比如丁彤（化名）的房子是2015年購(gòu)入的，2022年贈(zèng)與父親，雖然新產(chǎn)證的登記日期是2022年，但其父親在出售這套房源時(shí)，仍以2015年的登記日期為基準(zhǔn)計(jì)算稅費(fèi)。
但是隨著近年來杭州相關(guān)政策的改變，不少人發(fā)現(xiàn)贈(zèng)與的成本其實(shí)比買賣還要高。2020年，劉熙（化名）為了改善搖新房，打算把名下滿二唯一的一套老破小過戶到母親名下。她算了一筆賬，如果選擇贈(zèng)與，過戶稅費(fèi)將近5萬元，而選擇買賣，只需要交1%的契稅，稅費(fèi)不到2萬元。由于當(dāng)時(shí)母親在杭州的社保尚未繳足年限，不具有杭州購(gòu)房資格，無法進(jìn)行買賣，她最后不得不選擇把房子贈(zèng)與母親。
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2021年1月，杭州出臺(tái)“1.27”房產(chǎn)新政，規(guī)定住房贈(zèng)與他人的，贈(zèng)與人須滿3年方可購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房；受贈(zèng)人家庭須符合住房限購(gòu)政策（不含遺贈(zèng)）。該政策出臺(tái)后，贈(zèng)與在自主交易中的比例越發(fā)低了。而且非直系親屬之間被贈(zèng)與的房產(chǎn)，再次進(jìn)入買賣流程，倘若該房非“滿五唯一”，則需繳納增值部分20%的個(gè)人所得稅。
很多人自主過戶騰房票
去搖新房改善居住
最近一年來，由于杭州搖新房往往需要“拼社保”，很多社保年限較長(zhǎng)的購(gòu)房者為了增加中簽率，會(huì)在家庭內(nèi)部進(jìn)行房產(chǎn)過戶，從而“騰房票”。費(fèi)力（化名）從去年以來，就想為即將大學(xué)畢業(yè)的女兒買一套新房，但是目前他和妻子名下有3套房產(chǎn)，而女兒因?yàn)檫�未工作，搖熱門新盤毫無優(yōu)勢(shì)。多方考慮之后，費(fèi)力決定把其中一套老破小學(xué)區(qū)房以買賣方式過戶給女兒，另一套老破小在二手房市場(chǎng)賣掉，這樣夫妻倆作為“頂格社保”去搖新房，中簽率大大提高。據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士透露，為參與熱門紅盤搖號(hào)、拼社保，這樣的“騰房票”操作時(shí)有發(fā)生。
目前，親戚朋友之間的二手房自主交易，因?yàn)殡p方信任度極高，大多選擇直接去不動(dòng)產(chǎn)窗口成交。而如果買賣雙方之前并不是太熟，自主交易時(shí)，選擇二手房提存公證交易，能更好地解決交易中的資金監(jiān)管安全性和信任性的難題。去年6月，杭州住保房管局對(duì)二手房自主交易服務(wù)移動(dòng)端進(jìn)行了升級(jí)，全面建成了“二手房自主交易全流程服務(wù)”應(yīng)用場(chǎng)景，買賣雙方可以通過“浙里辦”APP的“e房通”應(yīng)用來進(jìn)行操作。
“二手房自主交易全流程服務(wù)”場(chǎng)景
