濱融府最后95套，有房戶社保封頂191個月，創(chuàng)出歷史新高。
同樣清盤的錦尚和品府，一把梭哈9幢樓共計736套，本以為輕松入圍，沒曾想有房戶社保需要10年以上。
不得不感嘆，杭州的改善太難了。
但可怕的是，在未來一段時間內(nèi)，能不能入圍是其次 ，很多改善板塊要斷供，連參與的機會都沒了。
我們把改善板塊的未來供應情況分成三種狀態(tài)：
全線斷供至少一年；
賣完這波，就斷供了：
賣完這波，未來半年沒有供應
01
未來
全線斷供，也許不止一年
現(xiàn)在是2021年底，也就是到2022年底，以下的5個板塊都別想見到新房供應，以錢塘江為界，3個在「江南」，2個在「江北」。這就是全線斷供的狀態(tài)。
全線斷供的5個板塊
亞運村：0套
8月紅盤潮，亞奧城、桂冠東方、日耀之城與星翠瀾庭4盤傾出，4800套房源炸出了近4萬張房票，而后的情景：中簽者興奮選房，搖不中的人們敗興而歸。
在那個時候，什么「杭州人南不過江」、「高鐵高速噪音」、「現(xiàn)有配套為零」壓根都不是問題，因為絕大多數(shù)人明白：不買，意味著以后沒機會了。
畢竟，亞運村的西面是和錢江世紀城的斷層，未來將被開發(fā)成寫字樓林立的CBD，而東面則是因為特殊原因暫緩開發(fā)的灘涂。
錢江新城：0套
這兒的錢江新城，既指核心辦公區(qū)，又指南星橋居住區(qū)，但不管哪里，都沒供應了。在恒仁濱江園交付后，將徹底淪為二手房市場。
不用去糾結(jié)那里15萬太高還是18萬瘋了，在沒有供應新增的前提下，留給想在杭州新中心買房的人來說，還有別的選擇嗎？
西溪：0套
西溪，叫蔣村也行，之前各種熱點的河濱之城、中杭府都在這兒。
為什么西溪這么火？因為他是整個城西的改善之地，東面連著城西文教，西面銜接未來科技城，要不是土地少供應不足，也不會有如今的申花。
2017年拿地，2021年開盤，31698元/㎡樓面價+44%自持，最終高層只賣了46000元/㎡，葛洲壩和龍湖的中杭府玩了一個寂寞。有房戶社保拼到13年，接近300名人才報名，買家是發(fā)自內(nèi)心的喜歡。
濱江區(qū)政府：0套
還是8月，區(qū)政府的丹楓四季最后1幢2#樓謝幕，800多萬高總價起步，接連和亞運村、奧體撞車，但有房戶社保依然拼到12年以上。
濱江的區(qū)政府是個好地方，一線面江，產(chǎn)業(yè)是整個江南的頭部，城市界面夠新，歷來是濱江改善首選。
但寸土寸金，一堆寫字樓中好不容易擠出一塊宅地，自然被多方窺視，買不到很正常。
濱江長河：0套
又是濱江的板塊，但相對而言，長河的斷供，顯得沒有那么可惜。
濱江腹地，亮點在于周邊大廠聚集，阿里巴巴、網(wǎng)易、新華三，還有一堆產(chǎn)業(yè)園里孕育出來的獨角獸。不過地鐵口、現(xiàn)房的天匯，中簽率26.6%，沒有大家想象中的受歡迎。
不是長河不好，而是那些擁江發(fā)展的板塊太過耀眼，不怪他。
02
賣完這波，就剩下空白：
市中心
有說，老杭州，只在杭州十城門內(nèi)，侯潮府外的錢江新城，曾經(jīng)「賣菜」，武林門外的拱宸橋，曾經(jīng)「賣魚」。但時過境遷，市中心有些沒落，新杭州人并不感冒。
絕版的市中心
不過，不感冒又如何，這幾年的新房供應量，可是用手指掰著數(shù)的。
鳳凰寺隔壁，歷史建筑
源茂里北面，40年產(chǎn)權的商業(yè)性質(zhì)合院，定福閣只有43套，傳言2500-8000萬總價，什么高架、什么產(chǎn)權、什么密度高、什么沒有綜合體，看個熱鬧得了，這叫資產(chǎn)，不是房子。
同理，還有
鳳起潮鳴的合院部分、皇城根下的御園，限價體系下，開發(fā)商壓根不想賣，富豪買家愁著怎么提前定一套，其他人，圖個樂。
真正的市中心，從來不缺客戶，有沒有看客，無所謂的。
所以，市中心在這43套之后也就斷了新房的念想，什么時候有供應，就看什么地方能拆遷了。
03
階段性沒供應
不急可以等
買完這波，未來半年階段性沒供應的狀態(tài)主要指的是目前在售的新盤還有少量未上市，賣完之后，就只能等新地塊了。
階段性沒供應的4個板塊
涉及的樓盤不少，差不多4個改善板塊：申花、拱宸（含橋西、橋東）、濱江西興和城東新城。
申花：預計超3000套
在濱融府出清的時候，本以為天玨也會一起，不過，剩下的1幢高層和1幢洋房，95套房子大概率要被剩在下個月單獨推，這也算是對申花改善客戶的福利，特別是沒搖中濱融府的一個安慰。
對于絕大多數(shù)鐘情申花的人來說，天玨只是個「小菜」，畢竟百套供應，面積大總價高，重在參與罷了。
而后面的主菜，是慶隆豪宅區(qū)域內(nèi)的55000元/㎡原電子市場宅地，以及性價比爆棚的華豐造紙廠地塊，特別是后者，限價46200元/㎡，傳言商住地塊被香港置地看上，是打造XX中環(huán)還是XX光環(huán)，無所謂。
第三批集中供地的4宗涉宅地，預計供應超3000套，2個和品體量，大半個亞運村。
不過這些都要等到明年的第四季度了，也就是說申花板塊，在天玨之后也要進入階段性斷供了。
拱宸（橋西、橋東）：100套左右
原本，拱宸應該被放在全線斷供的篇章里，畢竟斷供也不是一年兩年的事了，大家早已習慣。
但第三批集中供地給大家一個驚喜：凱德龍灣正南面，斷供6年之久橋西最后的一線運河景觀純宅地，1.7容積率，大概率是低密大面積產(chǎn)品。未來推窗，東面運河，南面小河直街與隈研吾操刀的小河油庫遺址公園，也難怪在勾地時就被開發(fā)商爭搶。
限價51440元/㎡，喜歡運河和橋西歷史文化的可以在明年等等，但抱著平常心就好。
濱江西興：900套左右
曾經(jīng)頂著濱江最貴帽子的濱康天曜城，從出生就被質(zhì)疑，但就算如此，整個巨無霸項目還是下兩幢100多套房源。
天曜城之后，第三批集中供應有1宗西興地塊，被春波小區(qū)和春波南苑包圍，3.9萬㎡占地，2.5容積率，地塊不大但成熟度高，比天曜城近了1個地鐵站。
搖不中天曜城等他完全沒問題。
城東新城：1400套左右
以前說到城東新城，大家一直覺得供應是天量，可以慢慢挑。但如今，現(xiàn)在只剩印月一個孤盤在賣。
假如12月能按照預期加推6幢樓291套房源，那后期板塊可售大約只剩100多套了。之后的希望，就落在了第二批集中供地的金隅地塊，就在錢江府對面，12.6萬㎡的可建住宅面積，大約1000套左右，也不算少。
所以，想在城東，特別還是城東新城改善的客戶，還有的選。
那么，如果你中意亞運村、奧體、濱江區(qū)政府/長河、錢江新城和西溪的，那就沒機會了。而申花、拱宸（橋西、橋東）、濱江西興和城東新城后期還是有機會的，所以現(xiàn)在搖不中別灰心，攢運沖下一把大的。剩下的市中心，安心當個吃瓜群眾不是挺好么。
04
改善
在2022年會迎來大部分留白
其實進入2021年下半年，杭州的改善就很難，而未來的2022年，這樣的情況可能還會加劇。
但也會有板塊還有機會，比如位列杭州頭部的江河匯、錢江新城二期與望江新城，還有當紅炸子雞錢江世紀城與文化底蘊著稱的城西文教。
來源：一言樓市
