我相信在經(jīng)歷過漲跌的完整周期之后，大家肯定會有這樣的疑惑：
同一個市場行情下，為什么有些板塊可以漲得很快，但又跌得很猛？
有些板塊卻能夠相對更穩(wěn)定？
今天我就針對這個問題，剖析一下房價漲跌背后的樓市邏輯。
NO.1
首先呢，房價是有所謂的硬支撐的。
什么是硬支撐呢？
很多人會說，是地段、是品質(zhì)、是戶型、是庫存……
都沒錯，但把這些因素揉碎了再組合，其實還是供需關(guān)系。
怎么理解？
有人說很簡單：當(dāng)購房需求大于板塊供給量的時候，房價就會上漲。
但這是一句正確的廢話。
因為這里提到的“購房需求”所指向的需求不明確，“板塊供給量”所細分的地段、戶型、品質(zhì)等條件同樣也不明確。
但當(dāng)一個“在VIVO工作”的“預(yù)算500萬”的“年輕碼農(nóng)”，想在“未來科技城核心區(qū)”買一套“近地鐵”的“次新精裝小戶型”，這便是一個需求和供給間的精準(zhǔn)博弈了。
這也是我們常犯的邏輯錯誤，因為不同的問題，套上不同的限制條件，最后給出的結(jié)論也會大相徑庭。
其實當(dāng)我們回顧未來科技城行情變化史，就能看出很多端倪。
2017年，我第一次去未來科技城，種蘑菇的富力房產(chǎn)開發(fā)的西溪悅居就已經(jīng)是4萬單價。
兩年間，未來科技城1.0區(qū)域交付的樓盤少的可怕，因此萬科溪望、合景映月臺、華夏四季領(lǐng)銜沖上5萬。
>華夏四季實景圖
2021年初，隨著三兄弟的交付，未來科技城核心區(qū)房價沖上6萬甚至7萬大關(guān)。
在這個上漲階段中，未來科技城1.0交付的樓盤少得可憐，加上所謂紅盤的限制搖號政策出臺，供給側(cè)明顯不足，因此需求轉(zhuǎn)向二手側(cè)，這也是這個階段中未來科技城1.0的二手房為什么瘋漲的主要原因之一。
你看，一旦將限制條件再細分，供需關(guān)系就會被逆轉(zhuǎn)。
NO.2
其實不僅是未來科技城，這個邏輯在錢江世紀(jì)城、勾莊、三墩北等新興板塊都適用。
2021年初，錢江世紀(jì)城核心區(qū)是創(chuàng)世紀(jì)、天璞、時代奧城、都會山四兄弟的主戰(zhàn)場，哪怕加上零零散散的新房供給，供需關(guān)系仍然不成比例，就連相對稍遠一些的景瑞天賦和陽光城檀越也從中受益，房價漲幅明顯。
>錢江世紀(jì)城夜景
同樣道理，在星洲二小的光環(huán)下，三墩北的西雅圖、鐵建國際城也一度風(fēng)光無兩，勾莊的萬科杭宸，還有后來交付的世茂、德信也都雞犬升天。
但現(xiàn)在我們回頭來看，一旦板塊內(nèi)，具有換代意義的房源庫存被補充，原先的供需關(guān)系也會被逆轉(zhuǎn)。
比如未來科技城的轉(zhuǎn)折點，其實并不完全是“8.5”新政，因為2021年期間我未來科技城的房子一直都在眾多二手平臺掛牌，擁有帶看量、報價等最直接的市場熱度反饋，因此我對未來科技城的這輪行情的感知非常直觀。
未來科技城的第一個轉(zhuǎn)折點在于西溪公館的交付，2000余套投資客占據(jù)超大比例的超低價房源入市，打破了未來科技城原有的供需關(guān)系。
緊接著，天空之城、未來悅二期的數(shù)千套房源，以及云城+未來科技城1.0的大大小小近10個樓盤的開發(fā)或交付，在供給側(cè)持續(xù)發(fā)力，加上新政砍去的無數(shù)房票讓需求側(cè)無的放矢，導(dǎo)致未來科技城的供需關(guān)系完全逆轉(zhuǎn)，這個關(guān)系甚至延續(xù)到了現(xiàn)在。
勾莊板塊不也如此嗎？隨著海棠三子、萬科、濱江、星創(chuàng)城的入市，璀璨兩兄弟和運河云莊的交付砸盤，幸福里的交付預(yù)期也因此被打壓，“交付即7萬”的豪言壯語也隨之一笑了之了。
那么，當(dāng)江對岸的錢二憑借7萬內(nèi)的限價隔江相望，隨著嘉品、君品、觀品等各種品，以及亞運村4400套房源在短時間內(nèi)集中交付，屆時錢江世紀(jì)城的供需關(guān)系，我想可能也會因此出現(xiàn)微妙的變化。
NO.3
肯定有人會說，澄品2000余套房源交付，也沒見錢江世紀(jì)城跌得有多厲害��？
這里就要說到我的第二塊內(nèi)容了，那就是房價還擁有軟支撐。
所謂房價的軟支撐，就是板塊的承價能力以及板塊的出貨量。
怎么理解？
板塊的承價能力其實就看限價，前幾年我們分析限價政策的時候其實就提過：
限價是在限制新房的上限，但同時也在限制二手房下限。
錢江世紀(jì)城47000元/平米的限價加上多年的利息、稅費成本，共同構(gòu)成了錢江世紀(jì)城業(yè)主們的心理底價，因此錢江世紀(jì)城不管怎么跌，都很難跌破4.7*1.06*1.06*1.06=5.6萬元/平米的底價（你看御虹府就是個很好的例子），如果算上稅費和一定的利潤預(yù)期，錢江世紀(jì)城的房價軟支撐顯然會更高。
而西溪公館、幸福里等次新樓盤為什么可以砸盤，那是因為他們買進價更低，軟支撐自然也更低。
其次，板塊的出貨量就要看板塊的投資客比例，這與搖號時板塊熱度直接相關(guān)。
比如澄品這個樓盤，正是錢江世紀(jì)城第一個從3.4猛漲到4.7的吃蟹盤，再加上彼時恰逢19年底和20年初的樓市低迷期， 中簽率一度在30%左右徘徊，棄選率甚至曾經(jīng)高達70%，投資客比例自然大跌。
>保利·澄品
因此盡管交付以來，僅鏈家一個平臺的掛牌量就長期保持在百套以上，但對于一個2000多套的超級大盤來說，這個比例還真的不算很多。
但對錢江世紀(jì)城后續(xù)的幾個大熱盤來說，情況可能就不會那么理想了。
君品三次開盤的中簽率分別是5-12-4%，嘉品三次開盤的中簽率都是5%左右，星翠瀾庭的中簽率是11%，而那2次世紀(jì)撞盤中的觀品以及亞運村也都只能勉強保持在10%以上。
所以你猜，這幾個樓盤中，有多少比例的投資客呢？
NO.4
這也就是為什么我們看到房價大起大伏的往往是新興熱門板塊的原因。
因為它們都在個別階段有過供給量遠遠不足，但在大量推盤后供需關(guān)系實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況。同時，因為限價政策導(dǎo)致買入價極為低廉，因此在二手市場上往往表現(xiàn)的更為激進，軟支撐明顯不足，導(dǎo)致這些板塊都在不同時期出現(xiàn)了行情的波動。
但我也想舉兩個正面案例，一個是濱江區(qū)政府板塊，一個則是南星橋。
“8.5”新政之后，這兩個板塊受到了一些細微的影響，但實話實說，表現(xiàn)依然非常堅挺。
壹號院、金茂府、包括曉風(fēng)印月其實都在今年有過超出預(yù)期的表現(xiàn)，一品、濱江園、上品則還是保持著穩(wěn)定的輸出，說白了，還是供需關(guān)系在作祟。
斷供的南星橋，以及供應(yīng)量極少的區(qū)政府板塊，在過去幾年交付的樓盤數(shù)不滿十個手指頭，同時因板塊偏改善的原因，房開在做戶型規(guī)劃的時候，往往會將大戶型比例調(diào)高，因此哪怕仍持續(xù)有地塊出讓，能夠出售房源套數(shù)也依然少得可憐。
加上這兩個板塊的客群實力豐厚，人均GDP一直是杭州前二水準(zhǔn)，受整體大環(huán)境的影響并不會像普通購房者那樣大，因此供需關(guān)系沒有發(fā)生明顯變化。
因此盡管申花、文暉、杭氧甚至城東新城在此前都有行情并不是太好的時期，但你反觀現(xiàn)在的宜和園、朗詩樂府、熙華府、明石七子，在二手市場的表現(xiàn)都是超出預(yù)期的。
NO.5
當(dāng)下的市場行情，純投資的前景其實仍不明確。
20萬套的二手掛牌量，以及前幾年銷售出去的，即將在未來一年內(nèi)交付的近10萬套二手房源是一座很高很高的大山。
但我們可以將這30萬套房細化，去看各個板塊的供應(yīng)，以此來判斷未來的走向。
11月5000余套的二手成交量是意料之中的，政策激勵下市場總會給反饋的，但正如我們前面反復(fù)說的那樣：這次的政策調(diào)整，自始至終都沒有為市場多增加一張房票。
但這里可能需要加個定語：主城區(qū)。
前幾天貝殼做了個《2022年杭州樓市信心報告》，里面有些數(shù)據(jù)我是比較感興趣的：
對明年的杭州行情走向，28%的人群看漲，35%的人群看跌，37%看穩(wěn)。勢均力敵。
對杭州的未來城市發(fā)展，55%的人群積極看好，10%的人群信心不足。幾乎就是一邊倒。
對杭州購房的時機問題，37%的人群認為是購房好時機，40%保持觀望。也就是說，只要未來機會合適，觀望人群隨時會加入買房隊伍。
對各個板塊的購房傾向，西湖區(qū)以33.8%的優(yōu)勢遙遙領(lǐng)先，算上20.6%的濱江區(qū)、20.3%的上城區(qū)、18.4%的拱墅區(qū)，主城區(qū)的改善需求還是更充分。
所以在這個形勢下，選擇老城區(qū)的住宅顯然是更安全選擇，當(dāng)然如果能夠順勢完成置換，那么你將擁有更多的籌碼去對抗可能需要長期面臨的市場平穩(wěn)期。
來源：樂米投資
