幾天前，杭州誕生了截至目前今年中簽率最低的樓盤，整體中簽率僅1.87%，令人有些驚訝的是，這個項目竟然是位于瓶窯板塊的溪上儷庭。
回想兩年前，杭州開始實施新房搖號政策時，瓶窯的樓盤幾乎無需搖號，如今成功“逆襲”，不僅難搖，甚至還成為了五年限售樓盤。
果然杭州遍地“新房慌”的季節(jié)，哪里都不愁賣。
這讓我想起去年杭州一些板塊，因為庫存量大，樓盤之間競爭激烈，不少項目紛紛啟動“小蜜蜂”拓客。就在今年年初，我去跑盤東湖的某個新盤時，剛從售樓處出來后，另一個樓盤的工作人員便上前詢問是否有意向去他們家的樓盤看看。
當(dāng)時因為有事并沒有過去，但不久前因為朋友打算在東湖板塊買房，所以陪著他去看了一下，樓盤的名稱是上坤華景川云棲宸園。
比較有戲劇性的是，這個曾經(jīng)還去其他樓盤截客的項目，最近一次中簽率已經(jīng)達(dá)到了13.52%，已然成為一個不愁賣的新盤。
1.項目簡介
2020年5月19日，華景川經(jīng)過多輪競價，最終拿下余政儲出〔2020〕13號地塊，成交樓面價12311元/㎡，溢價率29.59%，自持9%，后期所建項目就是上坤華景川云棲宸園。
按照當(dāng)時土地出讓要求，項目含精裝限價22000元/㎡。這個價格是目前東湖板塊的最高限價，但放在整個杭州依舊很有吸引力。
樓盤容積率2.2，沒有做好低配，規(guī)劃建造17幢高層住宅（其中9號樓為自持部分），戶型建面約89-107㎡，可售房源1130套。
項目樓幢分布規(guī)劃圖
根據(jù)置業(yè)顧問的介紹，項目外立面采用鋁板、大面積玻璃、金屬漆和局部真石漆等材料，主色調(diào)為高級灰。小區(qū)內(nèi)部有環(huán)形跑道、四大森系景觀組團(tuán)，以及部分樓幢有架空層，設(shè)置了一些功能區(qū)。
整體上看，樓盤的定位十分明顯，偏向剛需。
在建中的云棲宸園
上面提到，項目含裝修限價22000元/㎡，是目前東湖板塊新房最高限價。此前，附近的新盤如中天汀洲印月、杭州第三城一期含精裝限價為20800元/㎡，價格上的差距，也讓樓盤在最初銷售時遇到了一些阻力，這才有了云棲宸園去其他樓盤截客的現(xiàn)象。
2.周邊配套
與周邊幾個新盤比，云棲宸園在地鐵距離上不具有優(yōu)勢，但在整個東湖板塊中，項目周邊的各方面配套比較齊全，距離上也并不遠(yuǎn)。
交通配套：臨近臨平大道，與在建中的地鐵9號線直線距離約800米，但步行距離要更遠(yuǎn)一些，大約1.2㎞。因此從這個角度，未來住在這里的業(yè)主，自駕出行更加方便一些。
商業(yè)配套：附近商業(yè)資源豐富，不遠(yuǎn)處就是復(fù)地商業(yè)綜合體以及曲江新鷗鵬商業(yè)綜合體，只是目前都尚未面世。
稍遠(yuǎn)一些的萬寶城，目前已經(jīng)開業(yè)運營，但是直線距離差不多要1.1㎞，步行距離約1.5㎞。另外，未來乘坐地鐵或者公交可以前往臨平山南的理想銀泰城、余之城、華元歡樂城等商業(yè)綜合體。
萬寶城
教育配套：項目附近規(guī)劃有公立幼兒園，不遠(yuǎn)處有在建中的新洲路小學(xué)。另外與臨平第三小學(xué)、臨平第五中學(xué)直線距離約950米。
醫(yī)療配套：項目距離醫(yī)療資源不算近，距離余杭婦產(chǎn)醫(yī)院約3公里以上，與余杭區(qū)第五人民醫(yī)院距離4公里以上。
在項目周邊實地跑下來的感受，目前項目周邊還有大片空地并未建造，所以顯得有些荒涼，道路不夠規(guī)整，也會影響到跑盤的體驗感。但是，云棲宸園所處東湖新城核心區(qū)，相信未來各項配套建起來后，城市界面不會太差，可以期待一下。
3.戶型介紹
云棲宸園主要有三個戶型，分別為建面約89㎡中間套、邊套，以及建面約107㎡邊套。項目在戶型方面有特色，接下來逐一介紹。
建面約89㎡戶型（邊套）
89方做成邊套戶型，在杭州新盤中并不多見�？蛷d帶有大飄窗，兩個臥室朝南，其中主臥套間帶衛(wèi)生間，陽臺設(shè)于次臥。另外，兩個衛(wèi)生間均是明衛(wèi)也很不錯，從戶型圖上看還贈送了一些面積。
不過，89方戶型因為整體不大，在功能區(qū)豐富的情況下，會導(dǎo)致一些功能區(qū)的空間受限。
建面約89㎡戶型（中間套）
同樣是89方戶型，與市面上大多數(shù)的89方戶型相似，中規(guī)中矩。三開間朝南，客廳與陽臺相連，采光方面不錯。中間的過道有一點點浪費，但可以接受。
建面約107㎡戶型（邊套）
這個戶型比較有特色的地方在于，107方左右的面積設(shè)計出四個房間，整體上看與89方邊套戶型相似，不再重復(fù)。
裝修方面再講一下，項目裝修標(biāo)準(zhǔn)是3000元/㎡，帶有中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)。品牌方面，格力中央空調(diào)，老板廚具、摩恩衛(wèi)浴等。另外，馬桶是摩恩輕智能馬桶可以拿出來提一下。
4.優(yōu)劣勢
樓盤大致的情況基本上已經(jīng)介紹了一遍，接下來再總結(jié)歸納一下樓盤的優(yōu)劣勢。
優(yōu)勢：
1.偏剛需樓盤，含裝修均價約22000元/㎡，價格低，購房門檻不高。
2.周邊交通、商業(yè)、教育資源齊全，未來業(yè)主居住日常生活比較方便。
3.所處東湖新城核心區(qū)，未來在資源方面會有傾斜，區(qū)域前景還是有的。
4.戶型方面有特色，89方做成邊套以及107方邊套做了四個房間。另外，還有一些贈送。
不足：
1.配套中，距離地鐵不算特別近，價格與周邊一些樓盤比高出1200元/㎡，會讓購房者認(rèn)為性價比不夠高。
2.附近還未交付的新盤項目比較多，導(dǎo)致周邊居住氛圍還不夠濃厚。另外，各項配套也都在建設(shè)中，業(yè)主想要享受到這些配套，可能還要再等一等。
3.距離市中心有段距離。
5.結(jié)語
雖然在杭州眾多樓盤中，上坤華景川云棲宸園各方面都不算十分突出，但在“新房慌”的季節(jié)，樓盤對不少剛需還是有一定的吸引力。尤其是對于工作就在臨平附近的剛需，買來自住也很合適。
當(dāng)然，項目周邊還有杭州第三城、中天汀洲印月以及還未入市的復(fù)地綜合體項目等，這些都可以加入到自己的選項當(dāng)中去。
