法拍房，即“法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的不動(dòng)產(chǎn)”，是經(jīng)濟(jì)活力和房地產(chǎn)市場的晴雨表。
一方面，法拍房拍賣量增加往往意味著市場經(jīng)濟(jì)活力下降，債務(wù)人無力償還債務(wù)，需要強(qiáng)制拍賣房產(chǎn)用以抵償債務(wù)。
另一方面，法拍房成交量又折射出房地產(chǎn)市場信心。愿意“接盤”低價(jià)法拍房的人越多，市場信心也相對越高。
除此之外，流拍率（流拍占地面積/成交占地面積與流拍占地面積之和）體現(xiàn)了購房者的觀望態(tài)度，折價(jià)率（成交金額/成交房產(chǎn)評估金額）則意味著購房成本的高低。這些信息背后也暗藏著房地產(chǎn)市場的供求狀態(tài)。
既然法拍房這么重要，現(xiàn)在的法拍房情況如何呢？有哪些典型的城市呢？流拍率和折價(jià)率的情況怎么樣？這些數(shù)據(jù)的背后隱藏著哪些信息呢？
本文將提供今年1-5月的法拍房現(xiàn)狀信息和基礎(chǔ)分析供你了解參考。
01
法拍房市場現(xiàn)狀
今年1-5月，法拍房掛拍量、成交量和成交金額與去年相比均有所提升，折扣率有所下降：
全國法拍房掛牌量
過去半年的掛拍量增加，一方面是因?yàn)?ldquo;結(jié)構(gòu)性失業(yè)”導(dǎo)致的斷供潮，另一方面也是合同糾紛、違約導(dǎo)致抵押物被查封、業(yè)主涉刑事案件、企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難所導(dǎo)致的。
成交量攀升，主要源自法拍房低于二手房20%左右的價(jià)格。折扣率下降則意味著購房成本的降低。
整體而言，2023年1-5月成交量、成交率較1-4月均有所提升，房地產(chǎn)市場信心有所增加。
從房屋用途來看，住宅用房掛拍量占比（63.36%）和成交率（34.18%）都最高（相對商業(yè)用房和工業(yè)用房），住宅用房市場依然是掛拍和成交的大市場。
商業(yè)用房掛拍量占比（33.72%）也遠(yuǎn)高于工業(yè)用房（0.96%），然而成交率更低。這與商業(yè)用房使用年限長難以流轉(zhuǎn)有關(guān)，也反映商業(yè)市場的用地供給增加，而需求減弱。
對于城市分布情況來看，法拍房市場分化明顯：
掛拍量較高的城市：成都、重慶、南寧、昆明、鄭州，分別為7337套、6939套、3073套、2843套、2573套；
成交率較高的城市：杭州、廈門、上海，分別為74.31%、72.17%、71.43%；
成交折扣率較高的城市：溫州、西安，成交折扣率均在90%以上；
流拍率較高的城市：西寧、蘭州、呼和浩特、貴陽、哈爾濱。
我們先重點(diǎn)介紹成都、重慶和昆明三個(gè)城市。
02
三個(gè)典型城市
成都
今年五月，成都的新房價(jià)格同比（8.3%）、二手房價(jià)格同比（8.7%）均領(lǐng)漲全國。
無論是過去十年增量迅猛的人口，還是僅次于北上深蘇的IPO公司數(shù)量（2022年），疊加樓市松綁的政策微調(diào)幾乎貫穿2022全年，成都這座城市的虹吸能力和發(fā)展?jié)摿Χ荚诜績r(jià)增速上得到驗(yàn)證。
你可能會(huì)疑惑，這么火爆的成都樓市，為何法拍房掛拍量和成交量會(huì)位居榜首？
從需求端來看，正因?yàn)槌啥紭鞘谢鸨@幾年購房政策多有調(diào)整，限購、限售、搖號(hào)將一些想買房又沒資格的購房者攔在門外，法拍房恰好彌補(bǔ)了這樣的需求缺口。
從供給端來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，債權(quán)人快速變現(xiàn)的需求快速增長，而此時(shí)房產(chǎn)的流動(dòng)性有所提高，因此進(jìn)行法拍的動(dòng)力會(huì)比較高。
重慶
因?yàn)橹貞c基本上不限購，近年來吸引了大量投資客，房價(jià)下行自然引起了一些投資客的資金斷裂問題。同時(shí)，一些房地產(chǎn)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，大量的房源進(jìn)入了法拍房的池子。這些因素都使得重慶法拍房市場活躍度較高。
值得一提的是，重慶和成都存在同一個(gè)問題，兩個(gè)城市的法拍房成交率（35.9%和38.3%）比起上海（71.4%）、深圳（54.3%）和北京（52.7%）都低很多。這其實(shí)也意味著在重慶和成都，同一房產(chǎn)實(shí)際上會(huì)被法院多次拍賣。
因此，重慶和成都的法拍房的掛拍量在一定程度上會(huì)有些虛高。
昆明
基于不同城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)橫向?qū)Ρ龋ッ鞅M管掛拍量高，但是成交金額、成交均價(jià)和成交率則呈“三低”。
因?yàn)榉ㄅ姆宽樌山坏臈l件，除了價(jià)格，還與市場規(guī)范程度和交易環(huán)境有著密切關(guān)聯(lián)。
盡管法拍房價(jià)格確實(shí)誘人，似乎遍地都能“撿黃金”，但是如果坑太多，花了錢卻拿不到房，住不進(jìn)去，甚至過不了戶就會(huì)勸退法拍房市場交易者。
03
如何理解法拍房數(shù)據(jù)？
由此可見，不同城市之間的法拍房市場形態(tài)各異，那如何用一個(gè)更清晰的邏輯框架去理解這些比率呢？我們來總結(jié)一下。
掛拍量背后反映的是區(qū)域抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的韌性。
當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣度下行，債務(wù)鏈條斷裂的速度越高，可能反映的是區(qū)域經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)韌性越弱，這意味著掛拍量增速太快并非好事，可能是居民杠桿率偏高的結(jié)果，金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
掛拍量排名前三的城市分別為成都、重慶、南寧。排名后三的城市分別為三亞、太原和西寧。
成交量背后反映的是房地產(chǎn)市場的信心。
成交活躍度越高體現(xiàn)購買方對該區(qū)域未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期和房地產(chǎn)市場預(yù)期較為樂觀，影響因素可能為人口流入程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政策預(yù)期等。
成交量排名前三的城市分別為成都、重慶、南寧。排名后三的城市分別為西寧、蘭州和呼和浩特。
成交折扣率的背后反映的是變現(xiàn)需求的緊急程度。
折扣率越高體現(xiàn)了法拍房價(jià)格受到供過于求的影響越突出，從某種程度上看，越是賣不出去，越是愿意大打折扣。
成交折扣率排名前三的城市分別為溫州、西安、長沙；排名后三的城市分別為沈陽、長春、大連。
流拍率與成交率的背后反映的是法拍房處置效率。
1-5月，全國法拍房平均成交折價(jià)率為80.2%，流拍率約為71.7%，遠(yuǎn)高于28.3%的成交率，這意味著法拍房處置效率仍有巨大提升空間。
法拍房成交率排名前三的城市分別為杭州、廈門、上海。排名后三的城市分別為西寧、蘭州、呼和浩特。
由昆明的案例我們可以看出，法拍房處置效率的提高，離不開法律制度的規(guī)范、監(jiān)管部門的審核以及信用環(huán)境的共建。
最后留給大家一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)提示，法拍房有點(diǎn)類似于本地房產(chǎn)的“場外交易”，它滿足了限購抑制下的部分隱藏需求，同時(shí)呢，它也暗藏著許多信息不對稱的坑等著“撿黃金”的人們?nèi)ゲ�，是否要踏足法拍房市場，還需要擦亮雙眼，入市需謹(jǐn)慎。
來源：香帥的金融江湖
