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更新于2021-11-28 10:20:44
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2018年,僅僅16億的地價(jià);2021年,創(chuàng)造了近85億貨值。

在杭州“面粉接近面包”的限價(jià)時(shí)代,觀(guān)雲(yún)錢(qián)塘這個(gè)數(shù)據(jù)成為全國(guó)現(xiàn)象級(jí),羨煞了很多囿于二級(jí)土地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商,很多房企真的信了這句話(huà):

杭州住宅做現(xiàn)金流,大平層做利潤(rùn)點(diǎn)”。

“利潤(rùn)全在大平層”。一時(shí)間商辦改大平層,酒店改大平層,爛尾再包裝大平層,錢(qián)江世紀(jì)城眾多大眾熟知的商業(yè)項(xiàng)目一“改”不可收拾,甚至殺紅了眼。

這邊大平層賣(mài)的好還能賣(mài)的高,甚至錢(qián)新之前的幾個(gè)老標(biāo)桿,也是吸了世紀(jì)城這波熱勢(shì)。

經(jīng)過(guò)在業(yè)內(nèi)初步溝通統(tǒng)計(jì),我驚訝的發(fā)現(xiàn):

錢(qián)江世紀(jì)城的最大危機(jī):被大平層支配的恐懼

錢(qián)江世紀(jì)城的大平層公寓(在售和擬規(guī)劃)多達(dá)21個(gè),是杭州大平層最多的板塊,也可以說(shuō)全國(guó)單板塊大平層數(shù)量之最。

在奔競(jìng)大道,金雞路,市心北路,鴻寧路,盈豐路等主干道,隨便一個(gè)不經(jīng)意的仰望,你心心念念的,那個(gè)讓你神往的摩天地標(biāo),內(nèi)核可能就是大平層公寓,窗外只是富人的風(fēng)景畫(huà),與你的城市“發(fā)展”無(wú)關(guān)。

當(dāng)然,對(duì)于無(wú)處安放的杭州塔尖人群,很好的貫徹了“房住不炒”,原來(lái)商業(yè)也是可以“住”的,總比爛尾好;

對(duì)于錢(qián)江世紀(jì)城,也無(wú)疑錯(cuò)過(guò)了后峰會(huì)時(shí)代的最佳產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。

所以只能“刪號(hào)重練”,重新高規(guī)格的做起了定位產(chǎn)業(yè)的“錢(qián)塘灣未來(lái)總部基地”。

“大平層買(mǎi)了自住,住宅搖中投資”,對(duì)于個(gè)人,優(yōu)質(zhì)大平層項(xiàng)目確是很好的抗通脹路徑,而且是雙限時(shí)代的品質(zhì)瑰寶。

但我看到了定位“金融、科技、總部”的錢(qián)江世紀(jì)城,2016年以來(lái)最大的產(chǎn)業(yè)危機(jī)

這是集聚產(chǎn)業(yè)發(fā)力的城市新中心,還是被富人“蛀空”的大平層中心?


被大平層支配的恐懼,為什么在錢(qián)江世紀(jì)城最甚?

錢(qián)江世紀(jì)城并不是第一個(gè)做大平層的,但卻是第一個(gè)火起來(lái)的。

因?yàn)檫@里的土壤最適合大平層:城市資源、景觀(guān)界面、產(chǎn)品溢價(jià)。

前兩點(diǎn)毋庸置疑,最后一點(diǎn)有業(yè)內(nèi)朋友解惑:一般板塊大平層是住宅單價(jià)7折左右的,而錢(qián)江世紀(jì)城是大平層溢價(jià)最高的板塊,均價(jià)可以賣(mài)到5萬(wàn)甚至8萬(wàn),因?yàn)?.8萬(wàn)的住宅限價(jià)是杭州最被低估的板塊

加上去年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走弱,寫(xiě)字樓市場(chǎng)愈加低迷,不得不將原來(lái)的商辦類(lèi)產(chǎn)品調(diào)整為類(lèi)住宅;還有涉宅地塊“出讓雙限”,用大戶(hù)型做溢價(jià)的銷(xiāo)售套路失效,也給大平層產(chǎn)品撕開(kāi)了需求缺口。

所以,在觀(guān)雲(yún)錢(qián)塘成交價(jià)破10萬(wàn)的瘋狂,SKP、奧體印象城的連續(xù)加持,預(yù)計(jì)亞運(yùn)村搖號(hào)后海量剩余購(gòu)買(mǎi)力的看好下。

地段劣勢(shì),某個(gè)7年都沒(méi)賣(mài)完的大平層項(xiàng)目,借著這股東風(fēng),賣(mài)的還剩個(gè)位數(shù),連渠道都取消了;

市心北路本來(lái)賣(mài)的不錯(cuò)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目,看著對(duì)面眼紅,也臨時(shí)改了大平層;

被華鴻吃下的最后一個(gè)爛尾樓,也在緊急施工,大平層體量不小,爭(zhēng)取搶跑在下半年面世;

雷迪森老板連改兩個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目,一個(gè)打著蘭博基尼的IP,傳聞吳*波也入了套。一個(gè)磨洋工的雙塔項(xiàng)目,基本一幢都會(huì)改成大平層,并且定價(jià)不低;

杭州之門(mén)預(yù)計(jì)面世的“行政公館”和下半年面世公寓大平層,蓄客情況十分好,只是內(nèi)部糾結(jié)“該賣(mài)多少對(duì)得起這個(gè)地段”。

SKP只有6幢的萬(wàn)科住宅方案很快完成,但華聯(lián)內(nèi)部核心團(tuán)隊(duì)把最好的位置、設(shè)計(jì)、裝修都給到大平層方案,想做“大平層里的SKP”,而且定價(jià)驚喜十足;

由于關(guān)系戶(hù)太多,EIC的三幢大平層可能會(huì)被內(nèi)定完,大概率不會(huì)對(duì)外銷(xiāo)售,這是讓我十分驚訝的;

濱江今年主打合作打開(kāi),除了合作國(guó)泰中心,接下來(lái)可能還有幾個(gè)大平層合作項(xiàng)目,畢竟土老板有地,濱江有招牌,是時(shí)候打出“濱江造大平層”的招牌了;

而大平層頂流觀(guān)雲(yún)因?yàn)榍捌谫u(mài)的太好,信心炸裂,唯一可售寫(xiě)字樓要改出500方大平層,新售樓部都快完工了;

無(wú)論是單價(jià)還是總價(jià)算是大平層江南之最,即便門(mén)檻如此高,據(jù)說(shuō)客情還非常好,但也因?yàn)槭清X(qián)江世紀(jì)城的產(chǎn)業(yè)名片,樹(shù)大招風(fēng)很可能被斃。

這樣不菲的利潤(rùn)和形勢(shì),錢(qián)江世紀(jì)城幾乎所有的城市地標(biāo),無(wú)一幸免大平層。

看看這組數(shù)據(jù),錢(qián)江世紀(jì)城大平層之火,燎原到整個(gè)城市:

在供應(yīng)端,過(guò)去5年做(改)的商業(yè)大平層一直不吃香,2019年也只有135套,今年1-6月就暴增到1070套,增幅驚人。

在銷(xiāo)售端,2017年賣(mài)出162套商業(yè)大平層,2019年更是跌到只有61套,2020全年,回彈到賣(mài)出599套,而2021年的前5個(gè)月,賣(mài)出了套316套,差不多每天有兩套被富人買(mǎi)走。

而過(guò)去一半年,僅觀(guān)云錢(qián)塘和朝龍匯兩個(gè)項(xiàng)目,成交量和成交額占了整個(gè)杭州大平層市場(chǎng)的60%,第三個(gè)是東潮府,主要也是因?yàn)榈蛢r(jià)走量。

其他板塊多數(shù)只能喝湯,杭州新天地、中贏(yíng)創(chuàng)谷大廈、綠地華家池印、嘉里云荷廷都還有不少庫(kù)存,大平層比住宅分化更明顯。



由于二手交易成本繁雜,商業(yè)大平層長(zhǎng)期都是增量市場(chǎng)。

“好飯不怕晚”,但好飯?zhí)嘁簿屯砹,房特?b>預(yù)計(jì)今明兩年錢(qián)江世紀(jì)城可售大平層達(dá)1200套左右。

即便按照今年最好的行情,在最好的錢(qián)江世紀(jì)城,商業(yè)大平層去庫(kù)存需36個(gè)月,項(xiàng)目分化會(huì)更加嚴(yán)重。

而別的板塊相對(duì)世紀(jì)城,難賣(mài)系數(shù)呈幾何倍數(shù),劣質(zhì)產(chǎn)品在年底就會(huì)裸泳。

當(dāng)然,我們知道大平層本來(lái)測(cè)算的營(yíng)銷(xiāo)周期就長(zhǎng),是個(gè)營(yíng)銷(xiāo)慢活,“利潤(rùn)高,拖得起”。

對(duì)于板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展是“拖不起”的,對(duì)錢(qián)江世紀(jì)城的“傷害”是永久不可逆的。

雖然錢(qián)江世紀(jì)城雙招雙引成果不菲,有了浙商銀行、省交投等金融機(jī)構(gòu),北大信研院、浙大計(jì)算機(jī)研究院等科研院所,但依然缺少I(mǎi)P性的獨(dú)角獸和“隱形冠軍”,多以概念機(jī)構(gòu)、金融中介、分部分支為主。

對(duì)比濱江和未來(lái)科技城,“以產(chǎn)定居”的人才虹吸力較弱,世紀(jì)城依然只在“賣(mài)地段”:工作在濱江或錢(qián)新,住在錢(qián)江世紀(jì)城。

奔競(jìng)大道以北的“最貴一平方公里”幾乎被填滿(mǎn)了,現(xiàn)在順著金雞路和平瀾路看去,很多項(xiàng)目原來(lái)是打著產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的幌子,拿著最好的地段,做最貴的大平層。

錢(qián)江世紀(jì)城走了很多新城的彎路,在產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有夯實(shí)的情況,已經(jīng)在部分透支產(chǎn)業(yè)空間,而且一旦大平層口子也被打開(kāi),很多有開(kāi)發(fā)商不會(huì)選擇寫(xiě)字樓這種“困難模式”。

即便監(jiān)管履約協(xié)議中,約定寫(xiě)字樓自持,約定商業(yè)面積,約定產(chǎn)業(yè)引進(jìn),但空子太多,地也已在房企手里,全周期監(jiān)控是不現(xiàn)實(shí)的,保證不爛尾就好。

畢竟錢(qián)江世紀(jì)城復(fù)合型地塊太多,大家拿地的“初心”,就是住宅配比或者大平層空間。

產(chǎn)業(yè)靠政府塔臺(tái),邀房企來(lái)唱戲,結(jié)果唱的是大平層的靡靡之音。



當(dāng)然,這個(gè)現(xiàn)象不止杭州,而且很多地方已經(jīng)出臺(tái)管控大平層。

比如,一些城市之前規(guī)模較大的商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可根據(jù)需要配建適量公寓,配建比例一般不超過(guò)建筑總量的35%,現(xiàn)在已經(jīng)縮減到20%,但開(kāi)發(fā)商依然會(huì)以20%的比例頂格建設(shè)公寓產(chǎn)品。

2017年,南京市專(zhuān)門(mén)發(fā)文,規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑項(xiàng)目管理,明確要求此類(lèi)商辦建筑不能變相建成公寓類(lèi)建筑,且商辦類(lèi)建筑室內(nèi)建筑功能一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能。

去年,濟(jì)南市新批復(fù)的商服項(xiàng)目在原則上已經(jīng)不再允許建設(shè)商務(wù)公寓產(chǎn)品,對(duì)開(kāi)發(fā)商將辦公產(chǎn)品違規(guī)包裝為公寓產(chǎn)品進(jìn)行銷(xiāo)售的行為會(huì)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

今年開(kāi)始,杭州也在很多寶地的約定條件中明確商辦不得建設(shè)公寓類(lèi)產(chǎn)品,但這也僅僅針對(duì)的是新地,海量老地已經(jīng)無(wú)法追溯。

比如杭州限酒令過(guò)去3年有余,打磨仍有層出不窮的小戶(hù)型公寓,因?yàn)槎诘氐捻?xiàng)目太多。

針對(duì)300方分割門(mén)檻,杭州調(diào)控槍口可能再抬高一尺,醞釀最小500方的分割面積,這樣能卡掉大部分能承受的市場(chǎng)需求,打掉房企做大平層的幻想。

但對(duì)于核心地段的標(biāo)桿項(xiàng)目,不缺買(mǎi)500方的富人。

壓住大平層,還是靠市場(chǎng)內(nèi)卷解決,明年遍地可見(jiàn)的大平層會(huì)降低稀缺性,劣質(zhì)盤(pán)或者冷盤(pán)更加難賣(mài)。

但比如信達(dá)中心、觀(guān)雲(yún)錢(qián)塘、錢(qián)塘公館、濱融府、SKP,杭州之門(mén)等優(yōu)質(zhì)大平層,是可以穿越這波周期的。

因?yàn)槌藳](méi)有學(xué)區(qū),這些大平層幾乎是高端絕配,具有限價(jià)時(shí)代住宅無(wú)法比擬的居住感。

但其他沒(méi)有特別優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目,特別是泛濫的錢(qián)江世紀(jì)城,必將經(jīng)過(guò)一次痛苦的洗盤(pán),而且會(huì)很猛烈,如果當(dāng)年LOFT產(chǎn)品的紅海競(jìng)爭(zhēng)。

錢(qián)江世紀(jì)城大平層風(fēng)口上的“豬”,最多還能飛兩年



無(wú)論怎么內(nèi)卷,大平層之樂(lè)不應(yīng)該建立在產(chǎn)業(yè)之憂(yōu)上。

大平層占用了大量商辦的指標(biāo),減少了產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)比例,實(shí)際上卻是用來(lái)居住的,這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展十分不利。

對(duì)一個(gè)城市的未來(lái)而言,“地沒(méi)了,什么都沒(méi)了”。

錢(qián)江世紀(jì)城正潛伏著5年前的爛尾潮后,看不見(jiàn)的最大危機(jī):

這次不是建筑的爛尾,而是產(chǎn)業(yè)的爛尾,后期沒(méi)有人可以“接盤(pán)處置”。

房企有錯(cuò)嗎?基本淪為杭州城市代建商的房企們,不吃這樣的面包,就會(huì)餓死。

我也知道,錢(qián)江世紀(jì)城越會(huì)來(lái)越好,近20幢地標(biāo)高樓在建,頂級(jí)商業(yè)接踵而至,還有了第一個(gè)億元樓,整個(gè)板塊蔚然成型之時(shí)價(jià)值不可小覷。

但我們對(duì)世紀(jì)城的想象力僅僅如此嗎?房?jī)r(jià)就是板塊股票,顯然,大家的想象力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止此。

這個(gè)想象力,一定是基于“有人流,也有人留”的產(chǎn)業(yè)力,而不是空有城建,敗絮其中。

幸虧,錢(qián)江世紀(jì)城還留了兩手。

板塊絕對(duì)C位的奧博單元“十九街區(qū)”的價(jià)值留白,以及振聾發(fā)聵的錢(qián)塘灣未來(lái)總部基地。

特別是多個(gè)設(shè)計(jì)天團(tuán)入圍打造的錢(qián)塘灣未來(lái)總部基地,關(guān)乎錢(qián)江世紀(jì)城東單元的起勢(shì),關(guān)乎與亞運(yùn)村的無(wú)縫鏈接,關(guān)乎蕭山科技城金三角和寧圍未來(lái)總部社區(qū)的帶動(dòng)發(fā)展。

我們了解到,這里今后可能擬定更嚴(yán)苛的監(jiān)管協(xié)議和履約協(xié)議,真正“做實(shí)”錢(qián)江世紀(jì)城產(chǎn)業(yè)。

這是杭州的“未來(lái)經(jīng)濟(jì)”,也是錢(qián)江世紀(jì)城的最后機(jī)會(huì),沒(méi)有產(chǎn)業(yè)沉淀的地段,終是可以被后起的新城取代。

希望錢(qián)江世紀(jì)城重新出發(fā),從心出發(fā),回歸產(chǎn)業(yè)的初心。

來(lái)源:房特首
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回復(fù)(9)
V14 發(fā)表于2021-07-02 17:22:23

我個(gè)人覺(jué)得不一定需要明面上所謂的產(chǎn)業(yè)支撐,很多國(guó)家的富人區(qū)也沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的。
V14 發(fā)表于2021-07-02 17:22:32

錢(qián)江世紀(jì)城核心問(wèn)題就是仍然沒(méi)有產(chǎn)業(yè)
V14 發(fā)表于2021-07-02 17:22:59

只要濱江保持產(chǎn)業(yè)巨頭,不斷吸引更多的人才和公司落戶(hù),且頂級(jí)關(guān)鍵點(diǎn)還在于濱江沒(méi)有更多的地塊做住宅,那么錢(qián)江世紀(jì)城就還能穩(wěn)住,當(dāng)然,錢(qián)江世紀(jì)城自己如果有真正的好的產(chǎn)業(yè),那是更穩(wěn)了,目前略感可惜,處在肉眼蛀空狀態(tài)。如果本次調(diào)控能洗一波投資客出去,那也是不錯(cuò)的一步。
V14 發(fā)表于2021-07-02 17:23:32
1#

中國(guó)的網(wǎng)紅基本都在杭州,喜歡大平層,在家里就可以直播賺錢(qián)。杭州一直不都在走網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)嗎,真正拿的出手的產(chǎn)業(yè)我一只手?jǐn)?shù)的出來(lái)

實(shí)人認(rèn)證

V14
發(fā)表于2021-07-05 23:49

網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)不會(huì)持久。
V13
勛章
發(fā)表于2021-07-05 18:08:03
2#

沒(méi)人氣、沒(méi)商業(yè)、沒(méi)產(chǎn)業(yè)的純炒作區(qū)塊

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