“手頭有400萬左右的預(yù)算，現(xiàn)在該買二手房還是新房？”最近，劉先生在后臺提出自己的苦惱，“最近一直在看勾莊板塊的房子，發(fā)現(xiàn)一些剛交付的二手房單價(jià)已經(jīng)跌到3萬元出頭，和邊上要開盤的新房幾乎差不多，我拿來自住，該不該選擇實(shí)景呈現(xiàn)，配套更成熟的二手房呢？”
事實(shí)上，二手房的以價(jià)換量和新房市場靠改善樓盤撐場面，已經(jīng)成為杭州今年樓市的新特征。
潮新聞美好生活研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日，杭州今年二手房成交已經(jīng)超過新房成交，這是八年來，二手房成交首次超過新房。
為何會出現(xiàn)這種情況？還會持續(xù)多久？我們也做了一番回顧與分析。
8年來首次二手房成交超過新房
去年10月開始已有苗頭
今年以來，杭州單月成交量，二手房一直“壓著”新房。3月，杭州二手房成交更是高出新房2000多套，這在過去8年以來是沒有過的（期間只有3次二手房成交高于新房，但也只高出了一點(diǎn)）。
細(xì)看每個(gè)月的成交，從去年10月開始，已經(jīng)有新房成交被超越的苗頭。2023年11月，杭州二手房成交近幾年來首次超過新房，此后5個(gè)月，只有去年12月底新房成交量超過二手房，進(jìn)入2024年以來，每個(gè)月都是二手房超過新房成交量。截至4月21日，杭州二手房成交已經(jīng)超過新房2266套，新房成交量呈現(xiàn)斷崖式下降，只成交2763套。
雖然4月還沒過完，不過依照如此態(tài)勢發(fā)展，本月新房成交很有可能也要落于下風(fēng)。
存量房時(shí)代真的要來了？以上數(shù)據(jù)也佐證了一個(gè)事實(shí)，杭州正在進(jìn)入存量房時(shí)代。
從數(shù)據(jù)上看，2021年杭州新房成交量突破19萬套，是這8年間的最高峰，而恰恰是這波新房，它們交付的時(shí)間基本集中在去年和今年。大量的次新房入市疊加以價(jià)換量的房源增多，間接也促進(jìn)了二手房的成交。
注：2017-2021年杭州市區(qū)二手房成交含富陽、不含臨安；2022年開始杭州市區(qū)二手房成交含富陽、臨安；2017年開始杭州市區(qū)新房含富陽、臨安
“不是新房不‘香’了，而是近郊次新房更具性價(jià)比。”杭州房產(chǎn)專家荊海燕一語道破，“不可否認(rèn)，現(xiàn)在新房市場主要由改善帶頭，市場下行，不少周邊板塊的成交動力不足。而隨著周邊像未來科技城、勾莊等大量次新房交付，特別是后者，有個(gè)別二手房房源價(jià)格已經(jīng)和新房價(jià)格快持平了，不愿意等的自住客當(dāng)然選擇二手房。”
杭州貝殼研究院院長上官劍則分析道：“經(jīng)過多年的樓市調(diào)控，如今杭州樓市的一二手市場價(jià)格又回到早期，新房價(jià)格高于二手。
二手房成交更活躍背后有多種原因：第一是二手房價(jià)格的明顯回調(diào)，新房定價(jià)不夠靈活，導(dǎo)致大多數(shù)區(qū)域新房價(jià)格明顯高于周邊二手房價(jià)格，部分購房需求轉(zhuǎn)向二手房市場；第二和新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)相關(guān)，市中心供應(yīng)量跟不上，近遠(yuǎn)郊作為供應(yīng)主力去化速度放緩。
當(dāng)然，隨著部分板塊產(chǎn)品的進(jìn)化，特別是滿足剛需和剛改的新盤，成交量會有一定的提升。不過，這部分群體對于價(jià)格較為敏感，從部分卷產(chǎn)品區(qū)域的開盤銷售情況看，帶來的成交突破相對有限。”
紅盤市場新房依舊值得搖
買二手房需擦亮眼睛
一方面，無論是世紀(jì)城板塊馬上要二開的朗云，還是此前一度火爆的濱江板塊璞云，亦或是之后將要推出的星民站TOD項(xiàng)目，這些偏大面積改善產(chǎn)品，有著可觀的倒掛，現(xiàn)階段大家還是會擠破腦袋去搖號。
從4月初幾個(gè)紅盤的報(bào)名情況看，如今市場上依舊有1萬多張房票在“紅盤”市場上，而這些基本集中在幾個(gè)網(wǎng)紅特質(zhì)板塊中。現(xiàn)實(shí)卻是3月流搖樓盤占比達(dá)六成以上。
另一方面，如果你是急切想買房，而又想留在市中心的，可能二手房的挑選余地更大些。
從杭州貝殼研究院3月的數(shù)據(jù)來看，300萬元以內(nèi)成交占比近72%，60平方米成交占比提升明顯。今年3月降價(jià)房源占比下滑至81%，以價(jià)換量趨勢非常明顯。如果是想挑熱門板塊的二手房來住，那免不了有些溢價(jià)，如果能承受，也是不錯(cuò)的選擇，不過越是在這種倒掛明顯的板塊，越要擦亮眼睛，畢竟成交價(jià)全在博弈之中。
當(dāng)然，如果不追求入住時(shí)間，純粹在未來幾年內(nèi)想在生活半徑內(nèi)改善，還是可以看下一些配置比較高的樓盤。
比如下沙金沙湖板塊的龍湖亞倫·金沙御湖境，是浙江省首座、全國第十二座御湖境系列，為龍湖的高端作品系列，4萬不到的單價(jià)也頗具性價(jià)比；勾莊公區(qū)“卷王”的綠城錦海棠，50多米氣勢恢宏的門頭，巨大的下沉式庭院及會所，外立面采用了四面鋁板，這樣配置的綠城盤，才3萬出頭，如果可以等，確實(shí)挺有性價(jià)比；又或者是像玉珊瑚這樣明顯有學(xué)區(qū)優(yōu)勢的樓盤，都是值得去搖下新盤的。
來源：錢報(bào)杭州房產(chǎn)
