那關(guān)于原拆原建，到底是怎么推進的，誰出錢，具體怎么分配，哪些小區(qū)最有可能……這背后還有很多很多具體的細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)
每一處細(xì)節(jié)都在折射著不堪和破敗更麻煩的是每個下雨天，小區(qū)整個室內(nèi)都會大面積積水而彭三小區(qū)（二期-五期）就進行了原拆原建，拆掉重建
當(dāng)他對我侃侃而談的時候，我感受到無盡的專業(yè)度，真的為自己做了這么久房地產(chǎn)感到汗顏了
當(dāng)我驚嘆于這項工作的繁瑣時，須老師還強調(diào)了一個原則
就是基本戶型不能變
也就是說，原來是套一拆改后就是套一，套二拆改后也是套二
盡量的讓整體戶型格局不大變，這是這個方案能夠得到推進的關(guān)鍵
也就是說你的戶型變大了，但是格局朝向都沒大變
所以各位知道嗎，這個老小區(qū)最后一共做了幾個戶型（以正在進行拆落地重建的彭一小區(qū)為例）
282個戶型
每個戶型都不一樣，最小的7.2平到最大的110平
為了讓大家能夠接受，讓設(shè)計師原封不動的還原了老戶型的整體布局，然后再做適度優(yōu)化
為了確保每戶的原有戶型不變
不僅請到設(shè)計師繪制了282套戶型設(shè)計，期間還反復(fù)和居民核實
最終經(jīng)過20多輪的反復(fù)溝通修改，確定94套戶型
有沒有注意到，這些戶型還是由不同色塊表示的，就是為了在公示階段讓居民可以更快找到屬于自己的戶型設(shè)計
期間耗費多少人力物力不說，單是看看這份圖紙的厚度
就足以感受到這份工作背后的份量
但是工作還沒完
第二，如何讓每個人分房都能滿意
如何分房，這可是個大難題
樓層有高有低，大家都知道高樓層更好，那么怎么決定誰能得到好樓層呢
須老師的一句話讓我豁然開朗：“原來是好樓層，分房后也是好樓層”
簡單來說就是，因為老小區(qū)只有6層
這6層也有大家公認(rèn)的優(yōu)劣之分
那么大家也可以按照邏輯先后進行選擇
原來小區(qū)的3層、4層，對應(yīng)的就是改造后房屋的高樓層，6-18層；2層、5層對應(yīng)6-10層；1層、6層對應(yīng)1-6層
有了這樣的原則，每一層的居民都不會覺得吃虧，也不會存在有人占了便宜
那么，具體到抽房順序呢
須老師想了個很有意思的辦法，當(dāng)初簽字同意的順序就是個人抽選房號數(shù)的順序
要知道在拆改前都是需要業(yè)主簽字同意的，所以最先簽字同意的那位居民就可以最先抽取選房順序，以此類推
最后能抽中什么樓層就靠自己的運氣了
你很難想象這些細(xì)節(jié)會在小區(qū)拆改前的時候就被提前思考
如何計算增量面積，如何設(shè)計282套戶型，如何選定樓層和抽房順序
正是有了居民的配合和基層工作者的用心，也才能有力助推彭三小區(qū)的原拆原建
02
只做到公平就可以了
理論上關(guān)于公平這件事，已經(jīng)很難了
而在原拆原建本身就沒有任何收益的基礎(chǔ)上，對于這件事能夠徹頭徹尾的公平，還有一個關(guān)鍵要素：
拒絕利益
原拆原建就是要做到徹底的拒絕利益
因為一個小區(qū)一旦因為這種方式產(chǎn)生了增量利益，那么關(guān)于這部分利益怎么分配又將成為下一個難題
好比，如果多余的房子，無論是賣掉的錢，還是后期租金的錢該怎么分，都會引起很大爭議和關(guān)注
尤其一旦產(chǎn)生價值，好不容易建立的公平就會失衡
所以，本質(zhì)上這就是一場無開發(fā)商無盈利的純政府行為
首先，大家最關(guān)心的錢從哪來
在舊改辦辦公室的墻面上，我看見了真實的數(shù)據(jù)
通過采訪街道舊改辦工作人員，我們得到了明確的回復(fù)，原拆原建最主要的費用，是來源就是地方財政
具體在彭三小區(qū)這個項目上，每一期投入的力度還在不斷增加
就連小區(qū)的施工單位
也是由中國鐵建、上海建工這樣的國資企業(yè)負(fù)責(zé)
改造后的多余的建筑面積，怎么使用最公平
一是嚴(yán)格進入靜安區(qū)政府保障房等民生工程體系，二是后續(xù)拆改小區(qū)預(yù)留房間
還有一個很關(guān)鍵，拿來作為市政配套
在彭三小區(qū)里，我不止一次驚嘆于小區(qū)的生活有多便利
到飯點了
有寬敞明亮的長者食堂，點一份魚香茄子五塊五就能搞定
吃完飯，下午想休閑
就去文化長廊曬曬太陽，聊聊天
連小區(qū)最難解決的停車問題
也特意修建了地下停車場
這些都是增量面積創(chuàng)造的城市配套
如果我說這里的業(yè)態(tài)夠多或者夠豐富，應(yīng)該是為了更好的改善生活，但其實靜安區(qū)政府做的遠遠不止這些
在4年左右的居民過渡期，直到收到搬家通知的當(dāng)月為止，同樣提供補貼（過渡費為該區(qū)域市場租賃評估價的8折左右 ）
此外還有搬家費補貼、家用設(shè)備遷移補貼等多種補貼形式
無論期間投入的財政資金，還是把多余的面積拿來做保障房、做配套，甚至在過渡期還要給每一位居民提供足量的補貼
在整個過程中拒絕利益，是一個公平原則的組成部分，也是能夠推動方案進行的重要基礎(chǔ)
03
到這里肯定有人好奇，什么樣的房子可以像彭三小區(qū)一樣，原拆原建呢
首先，必須是老舊公房
我們拆開來看，如何定義“老舊”，也就是說房齡至少是在50-70年的小區(qū)
至于“公房”也很好理解，要知道以前的工人新村都是國家租給個人的房屋，個人是憑借承租卡，作為承租人住在房子里，而不是產(chǎn)權(quán)證
其次，小區(qū)沒有獨立廚衛(wèi)
拆落地的改造目的之一，就是能讓所有居民都適用獨立的廚房和衛(wèi)生間，所以只要有其中一項是合用的，就能滿足沒有獨立廚衛(wèi)的要求最后，小區(qū)的居住環(huán)境過差
要知道為什么彭三小區(qū)能夠被拆落地，也是因為小區(qū)的環(huán)境最差
由于地勢低洼，每到下雨天，下水道、房屋內(nèi)部都會產(chǎn)生大量積水，只有重新平整土地才能解決
同時具備以上三個條件的房屋，也才能具備和彭三小區(qū)一樣拆落地的基本條件
而這都是看得見的好處，還有看不見的好處才是真的厲害
也就是，公房變70年產(chǎn)權(quán)房
對于已有產(chǎn)權(quán)的住戶來講，直接得到未來70年的產(chǎn)權(quán)
而對于原來的租賃住戶來說，在完成房屋土地使用性質(zhì)的最終變更確認(rèn)后
便可以享受上海市關(guān)于出售公有住房的相關(guān)政策，以遠低市場的價格購買到全新的70年產(chǎn)權(quán)房
更直觀的，改造后的彭三小區(qū)，相比周邊同樣的老破小
房價有明顯提升，每平的房屋價格，就能多出近2w/平的差價
04
不知道各位看完之后什么感受，本質(zhì)上房子70年之后能夠被原拆原建應(yīng)該是最好的歸宿
但嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膩碚f，其實也不會被大面積的運營
因為本質(zhì)上，原拆原建就是一次對城市的考驗
首先對于城市來說，地方要有錢
畢竟在毫無盈利的情況下，必須得有實力雄厚的地區(qū)財政支撐
當(dāng)然，管理者的智慧也必不可少
本身能想到對70年到期的小區(qū)進行原拆原建這件事，也代表著城市管理者需要足夠的智慧與公平方案
每個社區(qū)不一樣，地情不一樣，能做到因地制宜就得足夠聰敏
別忘了還有一個層面，落到基層
無論是踏實肯做事的基層工作人員，還是百姓的全程配合，都是原拆原建實現(xiàn)的最大動力
所以你看，這件事情能落地其實需要大量的前期條件
政府要有一定的財力，政府領(lǐng)導(dǎo)要有改造的決心，基層領(lǐng)導(dǎo)也要有能力去推進，百姓也要知足開明
所有維度加在一起，才能成為規(guī)模戶數(shù)大的整個小區(qū)板塊能否原拆原建的核心，也是城市更新的新舉措
一個足夠繁榮的城市才有可能落地這樣的方案
這樣的繁榮不僅僅代表著經(jīng)濟，更代表著對于各種可能性的包容
給基層工作人員操作的空間，給制定方案空間，給各種可能性空間，就是這樣的包容以及最后大家的配合
我們才看到最好的方案從規(guī)劃到落地
當(dāng)下幾乎每個城市都在說著城市更新，其實我想問問大家什么是城市更新
更新的是那片土地上的點滴故事
這些細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)串聯(lián)起的，不再是大開大合的波瀾壯闊，而是細(xì)枝末節(jié)的浪漫
這種獨特的城市浪漫，都來自一個個人一個個事的真實譜寫
這大概就是上海
也是我們熱愛上海的理由
05
記得我走的時候，看了下旁邊也正在原拆原建的彭一小區(qū)
從地鐵站，到嶄新的彭三再到彭一的工地現(xiàn)場
在夕陽的折射下，呈現(xiàn)出熠熠生輝的感覺
我想，這就是一個城市不斷向上生長的樣子吧
來源：真叫盧俊
