01
杭州業(yè)主太拼了。 為了房價，不僅眾籌鋁板外立面，現(xiàn)在更有眾籌建地鐵。
消息是春節(jié)前的舊聞，但在這兩天又被頂上了熱搜。
當(dāng)時，杭州四期地鐵環(huán)評公示后，杭州良渚大溪谷一位業(yè)主表示：雖然自己開車上班，年坐地鐵平均5次，但是為了將大溪谷變成地鐵小區(qū)，自愿捐60萬人民幣打底。
如果成功，大溪谷和業(yè)主都將在全國一舉成名，甚至載入史冊。
為證實(shí)可行性，該業(yè)主還進(jìn)行了合理的分析解釋：四期地鐵多拐一站，大概4公里路程，就是大溪谷。
根據(jù)成本推算，杭州地鐵1號線總造價236.42億，每公里地鐵3-5億，頂格算20億。
大溪谷共有3450戶，每戶湊50萬，就有17.25億。再聯(lián)合隔壁小區(qū)一起眾籌，湊齊20億資金的可能性很大。
想象很美好，殊不知，眾籌建地鐵要比眾籌建外立面難上千倍萬倍。民生工程，政府層層把關(guān)。不然，為何地鐵四期到現(xiàn)在還沒有落地？
“炒房炒地魔怔了”，已經(jīng)是杭州樓市上老生常談的話題。
今天，我們就假設(shè)大溪谷可以眾籌建地鐵，通過實(shí)探，來看看到底合不合理、劃不劃算？
02
大溪谷位于良渚文化村最西端。
距離通車的良渚站直線約5公里。按照百度地圖測算，從大溪谷步行到地鐵站要1個小時40分鐘，騎車需要35分鐘，開車12分鐘。
距離在建的地鐵三號線吳山前站直線約3.8公里，步行要1個小時20分鐘，騎車29分鐘，開車12分鐘，坐公交也要51分鐘。
自駕問題不大。門口是運(yùn)溪高架路，臨近主干道東西大道，上杭長高速也方便。
如果自家沒車，出行確實(shí)是個大大的問題。要么和一群人去擠公交，要么只能打車，或者騎小毛驢。
而距離大溪谷最近的公交站，是在七賢郡，有1公里左右，步行要好一會兒。
最終，我選擇了打車。
很巧，司機(jī)師傅就居住在良渚一帶，他告訴我：
“很多客戶都打車到地鐵站的，公交不方便啊。” 大溪谷1公里范圍內(nèi)，還有新湖香格里拉、藍(lán)月春曉、七賢郡、竹徑云山等小區(qū)，以及一些農(nóng)居房。產(chǎn)品方面，有高層、小高層，聯(lián)排、疊墅、類獨(dú)棟等。
粗略估算，等大溪谷和藍(lán)月春曉全部交付，人口數(shù)應(yīng)該在6500-7000戶左右。
綜合來看，大溪谷一帶確實(shí)有地鐵需求。
03
來到大溪谷，我的第一感覺：荒。 運(yùn)溪路一側(cè)，是大片的空地、農(nóng)居房等，相當(dāng)于是還沒任何開發(fā)的狀態(tài)。
另一側(cè)就是大溪谷，部分房子在建中，綠化沒完全做好，也有農(nóng)居房和空地。
大溪谷的沿街商鋪正在銷售、招租中，附近只有汽車服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、加油站等。 若是想吃飯或者買瓶水，可能一下子都找不到地方。
當(dāng)然，這個局面在大溪谷完成出售商鋪、招租之后，會有一定改善。
目前，距離大溪谷最近的商場，是永旺夢樂城，直線約6.5公里。未來，良渚站“和光里”開業(yè)，會更近一些。
自帶幼兒園，良渚七賢小學(xué)、白鷺郡小學(xué)、杭州安吉路良渚實(shí)驗(yàn)學(xué)校在小區(qū)直線2.5公里左右。
周邊配套的不齊全，進(jìn)一步加劇大溪谷業(yè)主想要地鐵的心情了。
在沒車的情況下，哪怕是想出去逛逛街，和朋友喝喝茶，都極為不便。
04
“地鐵一響，黃金萬兩”的時代已經(jīng)過去了。
比如丁橋，2016年，地鐵三期規(guī)劃落地，丁橋迎來地鐵時代。但至今，丁橋都是杭州的洼地，二手房價漲幅墊底，基本是隨著大行情變化而變化。 喬司早早就有地鐵，次新房璞麗東方也就賣到3.2-3.8萬/㎡左右的價格。
目前，在貝殼網(wǎng)上，大溪谷掛牌15套，小高層掛牌價在3.2-3.8萬/㎡，小戶型價格較高。
按中介口徑，去年冬天大溪谷小戶型成交價其實(shí)也就270-280萬左右，單價3萬左右。但由于小區(qū)剛交付，業(yè)主心態(tài)都不太穩(wěn)。官網(wǎng)上，暫無成交消息。
若是算上建地鐵的50萬，起碼得賣到320-330萬，單價3.6萬/㎡，接近去年底和光塵樾網(wǎng)傳成交價。
和光塵樾本就是TOD，周邊配套比大溪谷更甚一籌。大溪谷想賣和光塵樾一樣的價格，有難度。
在杭州，地鐵本就已經(jīng)四通八達(dá)，樓市也逐漸趨于理性，眾籌建地鐵，未必就能迎來瘋狂漲價。
再加上，大溪谷不僅僅是缺一個地鐵而已，周邊配套都還不齊全。
一貧如洗的家里，哪怕突然有了個愛馬仕包包，也沒辦法真的裝闊啊。多一站地鐵，改變不了根本定位，除非再眾籌建個綜合體、名牌小學(xué)、名牌初中等。
若是單純?yōu)榱顺鲂蟹奖�，我認(rèn)為也不劃算。
我從大溪谷打車到良渚地鐵站，車費(fèi)是20元、換句話說，來回40元，全年無休，一年1.45萬元。50萬，足以在這里打車34年。
但顯然，在一個小區(qū)居住34年不太現(xiàn)實(shí)，當(dāng)資金積累到一定程度時，業(yè)主必然會考慮置換。
縱觀杭州業(yè)主自發(fā)的眾籌行為，其實(shí)沒有一個能成功，大家還是保持平常心吧。
來源：地產(chǎn)小王子
