很多事情，從市場的角度有結(jié)論，從人性的角度一樣會有結(jié)論。
比如，本文標題中的問題：為什么很多人不愿意買二手房了？
從市場的角度而言，有很多的解讀，比如供求關(guān)系變了，比如接盤俠少了，比如新房曾經(jīng)的限價助推二手房價格提高如今卻開始反噬了，等等。都有道理。
但本質(zhì)上，因為收益沒有了。
這個世界上最好的關(guān)系是什么？就是彼此都覺得賺到了。朋友，伙伴，夫妻，等等，都是如此。
只有覺得得到對方是賺到了，關(guān)系價值才會更穩(wěn)固。只要有一方覺得虧了，遲早出問題。雙方都覺得虧了，那就徹底完蛋了。
所以，利他很重要。
而現(xiàn)在的二手房市場，純粹是利己的。每個人都在尋求最有利于自己的答案：賣的人覺得賺少了，價格已經(jīng)很低了，而買的人卻覺得：要么會站崗，要么還會跌，所以干脆再等等。
人性都在做最利己的選擇，就等于他人沒有了利益。不肯讓利，市場自然就僵持。僵持到一定階段，讓利也沒有用了，除非大幅度讓利。
這是人性使然。
游戲規(guī)則的改變是推動人的思維和認知改變的很重要一點。
2016年及之前的杭州樓市，幾乎都是新房價格比二手房高，因為新房品質(zhì)更好，開發(fā)商在宣傳，市場存在感也高，自然能賣出溢價。
所以那個時候的樓市，沒有追倒掛的行為，都是靠選擇好的板塊、產(chǎn)品來追求未來的收益。
買二手房更是如此：因為二手房價格相對較低，新房的價格持續(xù)走高，會拉動二手房價格上行，加上地價的不斷提升，又會整體帶動新房二手房往上走。
只要不是2011-2014年這樣的大熊市，樓市基本就是這個邏輯。
2017年開始，游戲規(guī)則改變了。新房開始限價，加上新房供應和每年的人口導入不匹配，出現(xiàn)了大量客戶買不到新房的情況，于是很多人只能轉(zhuǎn)而選擇二手房。
這直接導致二手房價格開始非理性上漲，甚至開始快速超越被限價的新房。
2017年，還只有極少數(shù)板塊存在倒掛。2018年，大量板塊都開始出現(xiàn)倒掛，甚至有的優(yōu)質(zhì)板塊直接有了一倍的價差。
樓市的邏輯，徹底被顛覆。追倒掛，開始成為買房的重要決策依據(jù)。
無倒掛不買房，成為很多人的共識。
這當然是對的，但倒掛絕對不會是長期的市場特征。
南京樓市先于杭州火熱，也先于杭州出現(xiàn)倒掛，如今也是倒掛消失最徹底的城市。當年瘋狂追逐倒掛的很多人，交付基本都以虧損收場。
因為追倒掛是當下，但兌現(xiàn)倒掛要等2-3年期房交付。2-3年之后的市場，會變。
這是一。
第二，還有大量所謂的倒掛，本質(zhì)上都是偽倒掛。真正需要購房者能夠獨具慧眼，去偽存真。有3點值得注意：
1，產(chǎn)品形態(tài)差異。比如同一板塊，會存在完全不同產(chǎn)品的價格序列，這一點從未來科技城限價3萬多4萬多5萬多都有就能提現(xiàn)。高層洋房疊墅別墅，價格本就天差地別。用板塊最好產(chǎn)品的價格去追現(xiàn)在普通產(chǎn)品的所謂倒掛，基本就是錯的。
2，品牌和品質(zhì)差異。同一板塊相同類型的產(chǎn)品，交付之后也一定會存在價兩個格差異，第一是產(chǎn)品的代差，優(yōu)質(zhì)次新和交付許久的老房子有價差很正常；第二品質(zhì)差異，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的產(chǎn)品和普通的甚至爛的之間，有價差很正常，不能用綠城濱江的在二手市場的產(chǎn)品價格來衡量所有開發(fā)商的表現(xiàn)。
3，產(chǎn)品差異。這個以前也寫過，同樣的三房兩廳兩衛(wèi)，有贈送面積的年代85方就可以，如今很多都要105方了，面積差了20方，反映到單價上，差15-20%都是正常的。
第三，就是影響倒掛的外在因素可能會變。這里說3點。
1，學區(qū)。這個就不展開了。
2，供應關(guān)系，這個也不展開了，寫過太多次了。
重點想說的是3，也就是板塊的輪動帶來的隊伍二手房價格的影響。
舉三個板塊的例子：
錢江新城二期，這個板塊5.1-6.75萬的限價，會直接影響好幾個板塊：奧體、城東新城、艮北甚至江河匯腹地，為什么？因為，與其去接這些板塊的高價二手房，不如去買錢二。錢二雖然從限價而言偏高，但從周邊板塊的二手房價格而言，卻非常有性價比。而且板塊的成長性是看得見的。
所以我很早就分析了，城東新城、艮北的二手房價格，基本就在錢二兩個限價之間。如果偏高，自住的客戶就更會選擇錢二了。
勾莊，它不只是影響勾莊，還會影響祥符、三墩到三墩北甚至運河新城的二手房價格。
云城，會影響未科二手房價格。而且，云城如果未來10年都是高密度開發(fā)，限價一直都是3.61萬甚至更低，對未科二手房的影響就會一直在。
畢竟，碼農(nóng)的錢也越來越難掙，有更便宜的新房為啥要接昂貴的二手呢？
除非迫切需要自住，或者有讀書等其他需求。否則，大多數(shù)板塊未來都是新房更香了。
新房更香，其實也要感謝一部分房東。
前兩年為什么二手房行情火熱？因為買到了還是會漲�，F(xiàn)在呢？很多二手房的價格都是偏高的，而且很多小區(qū)還有價格聯(lián)盟，操控房價，不允許個別業(yè)主低價出貨。
買家的收益，幾乎沒有，肯接盤的人自然就更愿意去搖新房了。
杭州一部分板塊目前新房依舊火熱，其實要感謝那些不肯降價的房東，是他們用價格持續(xù)維系著倒掛的存在。
至于這些倒掛在2-3年新房交付后還存不存在，不重要了。
把這些寫出來，不是表達某種傾向，而是告訴各位，投資從來都是一門技術(shù)活，需要專業(yè)，需要務實，需要持續(xù)的修行。
從來沒有所有人都賺錢的投資，包括房地產(chǎn)。
鑒定倒掛，同樣需要真正去識別倒掛背后的學問。
如果沒有弄明白，盲目追逐，就容易入坑。
盈虧同源，如果操作不好，胡亂買賣，牛市怎么賺的錢，可能就會怎么在熊市還回去。
當然，自住的客戶，選好房子，買到，安心就好。很多非專業(yè)的投資客，一頓操作猛如虎，可能最終的結(jié)果，還不如那些抱著自住心態(tài)、好好買幾套優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的人賺得多。
就說這么多，晚安。
來源：斯文
