促進(jìn)大家拼命沖進(jìn)樓市、拿出真金白銀買(mǎi)房的最重要因素是什么？真的是供需關(guān)系嗎？
不，是預(yù)期。
一件商品，只要看漲，再貴也會(huì)有人買(mǎi)；反之，如果看跌，再便宜可能也沒(méi)人接手。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌就是這種心態(tài)的反映。
2016年以來(lái)，杭州樓市已經(jīng)讓許多人形成了一種共識(shí)，那就是持續(xù)向好。這種共識(shí)，傳遞給市場(chǎng)的預(yù)期是：買(mǎi)到就能賺到。
為什么買(mǎi)到就賺到？因?yàn)榇_定性。
既然買(mǎi)房就能賺錢(qián)，那為什么不買(mǎi)？
預(yù)期一旦形成共識(shí)，是非�？膳碌�。
此前的杭州樓市調(diào)控，從來(lái)只在新房上下功夫，核心其實(shí)也就三點(diǎn)：
1，嚴(yán)格限價(jià)，制造不漲價(jià)的預(yù)期，希望以此減少投資風(fēng)潮。
2，供需管理，希望在盡量照顧剛需（新落戶社保不加碼，也是因?yàn)樾侣鋺舻娜舜蟛糠忠彩莿傂�，投資客其實(shí)沒(méi)那么夸張）的基礎(chǔ)上，緩解供需矛盾。
3，規(guī)則完善，盡量讓制度和規(guī)則更規(guī)范和公正。
結(jié)果呢？
新房不漲價(jià)的預(yù)期有了，但是供需矛盾突出，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格提升，反過(guò)來(lái)形成了新房的倒掛，投資風(fēng)潮反而更盛了。
傾向于剛需，反而導(dǎo)致很多人利用寬容的政策炒房。
規(guī)則完善了，導(dǎo)致每個(gè)符合條件的人都能參與投資，那些沉默的房票反而被激活。
所以，805新政才開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路。加上背后其他的一系列政策，不到一個(gè)月，市場(chǎng)的預(yù)期真的變了。
在房產(chǎn)調(diào)控新政背后，還有三個(gè)大的方面在變化：
一是教育平權(quán)改革，最能打的二手學(xué)區(qū)房，也不再堅(jiān)挺。這還是建立在杭州并未明確出臺(tái)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上。如果政策真的跟進(jìn)，學(xué)區(qū)房的瘋狂還會(huì)持續(xù)降溫。
二是信貸政策趨嚴(yán)，銀行放款額度緊張，利率持續(xù)走高，直接降低了二手房的流動(dòng)性。
安全性、收益率、流動(dòng)性，這是杭州樓市近幾年的三大核心要素，買(mǎi)到既安全又賺錢(qián)還好賣(mài)，也是形成買(mǎi)入共識(shí)的前提。如今流動(dòng)性降低，安全性和收益率自然會(huì)受到影響。
第三，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這個(gè)結(jié)構(gòu)包括兩部分：商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和學(xué)區(qū)資源的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。前者表現(xiàn)在75%的土地供應(yīng)在主城區(qū)之外，意味著剛需會(huì)大量下沉，而與之同步的是，郊區(qū)的新學(xué)校，正在實(shí)現(xiàn)名校教育集團(tuán)全覆蓋。
雖然房子遠(yuǎn)，但是學(xué)校不錯(cuò)，而且新房限價(jià)，便宜，直接沖擊了市區(qū)那批高價(jià)學(xué)區(qū)老破小老破大，特別是學(xué)校一般的老破小老破大。所以很明顯，老破小老破大不值錢(qián)了，而且會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)。
這三個(gè)變化，帶來(lái)的直接影響是什么？賺錢(qián)的確定性被打破了。
你接了高價(jià)二手房可能高位站崗，你買(mǎi)了限售新房可能被套七八年，你買(mǎi)了沒(méi)有倒掛的板塊可能現(xiàn)在就不賺錢(qián)……以前深信不疑的事，現(xiàn)在都動(dòng)搖了。
外加上懸而未決的幾個(gè)手段時(shí)不時(shí)被拿出來(lái)敲打警告一下，比如二手房指導(dǎo)價(jià)、房產(chǎn)稅等，暗示你的持有成本可能增加。
共同富裕的大趨勢(shì)啟動(dòng)，雖然沒(méi)有出臺(tái)細(xì)則，但共有產(chǎn)權(quán)房、人才房、定向銷(xiāo)售等配套政策，已經(jīng)放風(fēng)過(guò)了。雖然它不直接影響房?jī)r(jià)，但會(huì)分化瓦解房?jī)r(jià)牢不可破的預(yù)期。
樂(lè)觀的共識(shí)被撕裂，沒(méi)有了確定性，市場(chǎng)的預(yù)期也就改變了。
這個(gè)時(shí)候，順?biāo)浦鄢雠_(tái)的805新政，就特別有意思了：
集中供地的數(shù)量，每年新增房源，場(chǎng)上玩家人數(shù)，新房嚴(yán)格限價(jià)的不漲趨勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)的現(xiàn)狀，以及時(shí)不時(shí)拿來(lái)敲打市場(chǎng)的靴子，共同富裕推動(dòng)下的配套政策……全部都一清二楚了。
它直接把后市變成了透明的游戲，讓樓市真正清澈見(jiàn)底了。
社保加碼之后，連場(chǎng)上未來(lái)會(huì)動(dòng)態(tài)新增的玩家數(shù)量，也能清楚計(jì)算出來(lái)了。
除了追逐倒掛盤(pán)，未來(lái)越來(lái)越多的樓盤(pán)，買(mǎi)到后的盈利都將達(dá)不到預(yù)期，特別是達(dá)不到現(xiàn)在還在瘋狂的預(yù)期：
習(xí)慣了買(mǎi)到就賺百萬(wàn)甚至千萬(wàn)，再買(mǎi)不漲或者微漲的房子，投資客自然不樂(lè)意了。
由奢入儉難。
所以，大家肯定會(huì)拼命去抓最后的紅盤(pán)機(jī)會(huì)。所以一開(kāi)始我就說(shuō)了，這波紅盤(pán)潮會(huì)是最后的狂歡。
2016年開(kāi)始，調(diào)控五年大家不買(mǎi)賬，805至今不到一個(gè)月，變化已經(jīng)很明顯。
對(duì)于普羅大眾來(lái)說(shuō)，不需要那么多大道理，把預(yù)期管理好，才是真調(diào)控。
信心，真的比黃金重要。
反過(guò)來(lái)講，沒(méi)有什么比希望的幻滅更痛苦的了：
那些沖在行情見(jiàn)頂時(shí)接了高位二手房的，和那些在上半年狂熱時(shí)沖到縣城甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)買(mǎi)了高價(jià)新房的，接下來(lái)，要承受一段時(shí)間的壓力了。
與此同時(shí)，另一種共識(shí)也在形成：那就是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)次新，特別是應(yīng)對(duì)三胎時(shí)代的四房甚至五房產(chǎn)品。
只是，這樣的二手房產(chǎn)品，淘到筍盤(pán)的概率很小很小了。
接下來(lái)，如果是手握現(xiàn)金，不要擔(dān)心現(xiàn)金貶值而瞎折騰了，錢(qián)會(huì)越來(lái)越值錢(qián)。
折騰雖然是宿命，但不確定的市場(chǎng)下，不折騰卻比瞎折騰好。
機(jī)會(huì)，既留給有準(zhǔn)備的人，也留給那些愿意等待的人。
來(lái)源：斯文
