01
作為杭州行政區(qū)域面積最小的區(qū)，濱江區(qū)的二手房格局一直比較穩(wěn)定。
奧體的壹號(hào)院、西興的東方郡、長(zhǎng)河的南岸晶都、浦沿的彩虹城長(zhǎng)期占據(jù)成交量頭部，堪稱“四大金剛”。
它們每一個(gè)都身懷絕技。
壹號(hào)院靠的是無(wú)敵的地段和產(chǎn)品、東方郡主打?qū)W區(qū)+小戶型、南岸晶都性價(jià)比超高，而彩虹城配套完善，還是大盤。
而且，價(jià)格梯度拉得也比較大。從最低兩三百萬(wàn)的剛需，到千萬(wàn)以上的豪宅，應(yīng)有盡有。
難怪其他小區(qū)，在成交量上一直被壓著一頭。
不過，就是這“堅(jiān)如磐石”的濱江二手房市場(chǎng)，最近卻“殺”出了兩匹黑馬。
02
第一匹黑馬，是臨江花園。
臨江花園地處南環(huán)路和江南大道交界處的西側(cè)。如果從一橋開車過來(lái)，下橋后看見的第一個(gè)小區(qū)，就是臨江花園。
小區(qū)已有些年份，最早的樓幢建造于上世紀(jì)90年代，略微新一點(diǎn)的大約建造于2005年前后，房齡也有近20年。
雖然是老小區(qū)，但臨江花園也有屬于自己的“傲嬌”。
首先，小區(qū)帶有露天泳池，這一點(diǎn)比很多新建商品房都要強(qiáng)；其次，小區(qū)里有好幾處大面積的水景。
雖然這個(gè)季節(jié)水面落葉較多，略顯雜亂，但整體環(huán)境仍屬不錯(cuò)。而且，或許是靠近錢塘江的原因，小區(qū)里時(shí)常能聽見清翠的鳥鳴。
當(dāng)然，老小區(qū)的通病這里也有，比如人車不分流，路面上停放了大量的機(jī)動(dòng)車。
整個(gè)小區(qū)有30多幢住宅，既有不帶電梯的多層，也有小高層�？倯魯�(shù)近2000，也算是大盤了。
11月以來(lái)，臨江花園陸續(xù)成交了15套。這個(gè)數(shù)量，幾乎占到了今年全年的近一半。
03
為什么會(huì)臨江花園成交會(huì)突然爆發(fā)？
“答案就在路的那邊。”當(dāng)?shù)刂薪樾↑S指著遠(yuǎn)處說。
順著望去，幾幢淺色建筑映入眼簾。走近一看，門口的告示牌上寫著“之江單元學(xué)校”的字樣。
公開資料顯示，這所學(xué)校將由杭州第二中學(xué)承辦，暫名杭州第二中學(xué)教育集團(tuán)第一附屬學(xué)校，為9年一貫制。
在杭州人心目中，杭二中可是神一般的存在。雖然是新學(xué)校，被人追捧也不足為奇了。
學(xué)校已初露真容
“學(xué)校已經(jīng)建得差不多了，據(jù)說規(guī)劃建設(shè)30班小學(xué)、15班中學(xué)，預(yù)計(jì)明年9月就要招生開學(xué)了。”小黃說。
這么一來(lái)，直線大約只有兩三百米外的臨江花園，立刻成了香餑餑。雖然新學(xué)校尚未明確學(xué)區(qū)，但臨江花園入圍是大概率事件。
更何況，就濱江區(qū)來(lái)說，臨江花園的房?jī)r(jià)也足夠親民。
在某大型中介APP上，臨江花園有120多套掛牌房源，大部分單價(jià)在3萬(wàn)上下。
“我們店里現(xiàn)在最便宜的一套，單價(jià)還不到2萬(wàn)7，房東還能談。”小黃說。
從目前情況看，離新學(xué)校最近的有三個(gè)小區(qū)：臨江花園、碧水豪園、江濤閣。
和對(duì)面的碧水豪園相比，臨江花園勝在有小戶型。碧水豪園最小要120㎡起步，絕大部分在150㎡以上，而臨江花園有80、90㎡的。
江濤閣呢？因?yàn)橹挥?幢房子，沒有什么小區(qū)環(huán)境可言。于是，臨江花園妥妥地勝在了起跑線上。
04
另外一匹黑馬，是太陽(yáng)國(guó)際。
如果沿著聞濤路一直開車或騎車，經(jīng)過偉業(yè)路口的時(shí)候，往南望去，很難不注意到太陽(yáng)國(guó)際。
它的外立面非常有特色，兩幢高層呈弧形設(shè)計(jì)，這在杭州市場(chǎng)上并不多見。
11月下旬以來(lái)，太陽(yáng)國(guó)際像開掛一樣，成交極其火爆。手邊買房數(shù)據(jù)顯示，僅11月20號(hào)至今，就簽約了15套。
以約130㎡的三房?jī)尚l(wèi)戶型為例，靠近江的那幢，大約在590萬(wàn)左右；遠(yuǎn)離江的那幢，則在520萬(wàn)上下。
太陽(yáng)國(guó)際今年至今成交了58套，平均一個(gè)月下來(lái)也就賣5、6套。橫向比較一下，相當(dāng)于成交量突然放大了兩三倍。
太陽(yáng)國(guó)際的外立面極具辨識(shí)度
究其原因，也和學(xué)校有關(guān)。
太陽(yáng)國(guó)際對(duì)口的初中高新實(shí)驗(yàn)堪稱今年濱江新貴。據(jù)部分教育自媒體報(bào)道，其今年重高錄取率超過30%，優(yōu)高錄取率接近65%。
上個(gè)月，又有人繼續(xù)往下挖掘。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，高新實(shí)驗(yàn)對(duì)應(yīng)的兩所小學(xué)——濱江實(shí)驗(yàn)和錢塘實(shí)驗(yàn)相比，又是濱江實(shí)驗(yàn)完勝。
當(dāng)時(shí)網(wǎng)絡(luò)瘋傳的一張“杭城百?gòu)?qiáng)小學(xué)排行榜”稱，今年，裸考進(jìn)入杭二、學(xué)軍的人數(shù)，曾就讀于濱江實(shí)驗(yàn)的，高達(dá)9位。
這個(gè)成績(jī)，不僅打敗了濱江赫赫有名的江南實(shí)驗(yàn)和聞濤小學(xué)，在全杭州也排名前列。
而太陽(yáng)國(guó)際的對(duì)口小學(xué)，正是濱江實(shí)驗(yàn)。
當(dāng)?shù)刂薪槔赘缯f，感覺就是這份數(shù)據(jù)出臺(tái)后，來(lái)看房的人突然多了起來(lái)。而且，濱江實(shí)驗(yàn)確實(shí)也有優(yōu)勢(shì)，那就是沒有落戶年限要求。
而江南實(shí)驗(yàn)和聞濤小學(xué)，需3-6年落戶要求。
“學(xué)校成績(jī)好，又買了就能讀，自然受歡迎。”雷哥說。
05
有意思的是，這兩匹黑馬，恰好一左一右，“夾”住了彩虹城。
在它們的高歌猛進(jìn)之下，之前的浦沿二手房扛把子成了最失意的背景板。同期彩虹城的成交量（11月以來(lái)），還不到10套。
按學(xué)區(qū)劃，在杭州第二中學(xué)教育集團(tuán)第一附屬學(xué)校（暫名）招生后，彩虹城大概率不會(huì)被劃進(jìn)；
而和太陽(yáng)國(guó)際相比，雖然兩者的初中都屬于高新實(shí)驗(yàn)，但彩虹城的對(duì)口小學(xué)是錢塘實(shí)驗(yàn)，不是濱江實(shí)驗(yàn)。
這正是學(xué)區(qū)不斷洗牌后，最好的二手房樣本之一。
而這樣的洗牌，或許才剛剛開始。
來(lái)源：層樓
