杭州樓市需要一點時間

1，再說一次：盈虧同源。

2，人最怕的是路徑依賴。習慣了追倒掛賺錢，那么就一定會有人利用倒掛讓人虧錢，這是再正常不過的手段。有人淘金，就一定有人賺淘金者的錢。利用別人的欲望。每個人渴望控制的，最后可能都會反向控制自己。

3，這就是當下的杭州樓市。沒什么值得拼命唱空或生硬唱多的。規(guī)則擺在那里，多空都不是參透規(guī)則。參透規(guī)則的人不會亂說話，只會悶聲搞錢。

4，在我看來，杭州樓市只是需要一點時間。

5，先說兩點：

第一，從2014年下半年政策開始退出、2015年市場開始修復(fù)、2016年全面復(fù)蘇以來，杭州樓市已經(jīng)整整向上奔跑了接近10年。這是整個中國樓市的奇跡，沒有第二個城市如此。

第二，任何領(lǐng)域的投資都不可能是所有人都賺錢，包括樓市。任何城市的樓市投資也不可能是所有人都賺錢，包括杭州。有漲有跌才是正常的市場，有賺有賠才是正常的投資。

6，理解了以上兩點背景，更應(yīng)該客觀看待杭州樓市：因為杭州的市場好了太久了，以至于很多人眼里只有機會，忘記了風險，特別是市場瘋狂的2020-2021年；又因為它然后太多人賺錢了，所以更多的拼命往里沖，忘了一切投資都是有風險的，即便當下依然如此。

7，杭州樓市需要一點時間，來處理幾個最核心的問題。

8，第一個重要問題：主城區(qū)全面進入存量市場、外圍城區(qū)加速增量市場的平衡問題。

9，這個問題背后，是杭州城市化的不均衡。這是無需回避的客觀事實。杭州在2015年之前就是個小小的杭州，G20峰會和亞運會讓這座城市快速崛起，不到10年走了很多城市需要幾十年才走的路，自然會遇到一些過程中的問題。2015年之前就已全面開發(fā)的主城區(qū)城市化率基本都是100%，而2015年之后得益于市區(qū)的擴容、臨安富陽撤市建區(qū)等變化之后才劃進來的外圍城區(qū)則低很多，看下圖。

10，典型的就是，城市化已完成的主城區(qū)，基本以全面進入存量市場，未來土地會一直稀缺。2021年，杭州樓市二手房供應(yīng)量超越新房，就是局部進入存量市場的反映。

11，所以，主城區(qū)接下來的市場，就是一席難求的新房和大量二手房形成供應(yīng)的市場。面對這樣的市場，沒有任何理由唱空，因為增量向存量過渡階段完成之后，很多板塊二手房成為唯一供應(yīng)，二手房的春天才會到來，可參考上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的大部分板塊。有點耐心，投資不是三兩天的事，如果想賺錢，投資是永遠的修行。

12，主城區(qū)比較有風險的，是后續(xù)還有大量土地入市的少量板塊，以及受新房沖擊的結(jié)構(gòu)市場。不展開，能聽懂的自然懂。

13，但是即便如此，自住客戶，能買到主城區(qū)依然是福氣。沒什么好爭議的，因為大方向上，城市化在局部萎縮，杭州也是如此。主城區(qū)只會越來越珍貴。

14，進入存量市場之后，主城區(qū)的市場就不再是分化，而是折疊。這個殘酷的現(xiàn)狀我們還沒有深刻認識，但遲早會來。

15，中國人過得很累的地方在于，永遠沒有停歇的時候。樓市沒有終點，我們的努力也是。向上的路是唯一的路。

16，已經(jīng)在進入存量市場了，源于主城區(qū)土地實在有限，主城區(qū)空間發(fā)展限制太多，這就必然要發(fā)展外圍新城。任何人當領(lǐng)導(dǎo)都繞不開這個課題，這也是杭州城市發(fā)展面臨的第二個問題，也是樓市的重要趨勢。因此，接下來，新城依然會有一波規(guī)劃。

17，值得注意的是城市化在萎縮但是新城依然在建設(shè)的外圍城區(qū)。這些地方要崛起的話，需要一段時間。

18，劃重點，是真的需要時間。一部分新城需要3-5年，目前買入問題不大，特別是政府全力以赴投入建設(shè)的地方。一部分則需要5-10年，未來3-5年陸續(xù)買入都沒問題。還有的則需要10年以上的，短期慎入，可做中長期規(guī)劃。

19，大部分新城的短期投資價值都不高，所以慎重。每個人掙錢都不容易，但是踩坑很容易。多愛惜自己的錢。這年頭，錢比絕大多數(shù)東西都靠譜。

20，發(fā)展外圍新城的另一個重要原因，還是人口的疏導(dǎo)。這是杭州必須要解決的另一個重要問題。

21，如前面的表格，1237.6萬人中，426.9萬都集中在主城四區(qū)（含西湖風景名勝區(qū)），占比高達34.49%，但是主城區(qū)占十城區(qū)面積的比例不到10%。如果不把人口進行疏導(dǎo)，杭州永遠就是個小杭州，新城的建設(shè)也必然拉垮。

22，所以，杭州的賣地、配套（醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等）、產(chǎn)業(yè)等全面向外圍新城下沉，是必然的。我們不能只關(guān)心主城區(qū)的400多萬人，另外的800多萬人，占比更多，更需要關(guān)注，更需要未來。

23，杭州這艘巨輪在改變發(fā)展航向。這是我們正在到來和必然要面對的城市發(fā)展新階段。就像杭州曾經(jīng)在質(zhì)疑和反對聲中從西湖來到了錢塘江邊，又在質(zhì)疑和反對聲中從錢塘江北岸到了南岸，還在質(zhì)疑和反對聲中跨過繞城西線開啟了城西科創(chuàng)大走廊的宏大敘事。

24，如今，有質(zhì)疑和反對也是正常的，因為之前的反對和質(zhì)疑都變成了現(xiàn)實，城市要發(fā)展新的地方了，開辟新的戰(zhàn)場了。

25，太多人的可悲之處在于，永遠都在質(zhì)疑和反對，卻不知道，巨輪的每一次轉(zhuǎn)向都會帶來新的機會。特別是對于普通人來說，在既得利益者擅長的軌道上幾乎很難有超車和翻盤的可能，唯有逆境、彎道或另起一行，才是干翻強者的重要機會。

26，還有，商品房之外的保障體系完善，是另一個維度。房住不炒大背景之下，這也是必然的。

27，太陽每天都是新的，城市也是，樓市也是，我們自然也應(yīng)該是。就說這么多，謝謝你讀完。