購(gòu)房者呼聲一次次沖上熱搜，我們離全面現(xiàn)房銷售還有多遠(yuǎn)？

現(xiàn)房銷售要來(lái)了？最近，住建部部長(zhǎng)倪虹公開(kāi)發(fā)聲，要開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。購(gòu)房者高度關(guān)注的現(xiàn)房銷售話題又一次上了熱搜。

深圳的反應(yīng)很迅速。7月4日，深圳掛牌3宗宅地，其中寶安新安地塊采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)現(xiàn)房銷售面積+搖號(hào)”規(guī)則。

其實(shí)早在2017年，杭州就曾推出過(guò)一批現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，在市場(chǎng)上極為搶手。6年過(guò)后，杭州還會(huì)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售嗎？

養(yǎng)云靜舍

今年以來(lái)，住建部多次發(fā)聲鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售。今年1月17日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，這是住建部首次系統(tǒng)、明確地提出現(xiàn)房銷售概念。今年5月，住建部官網(wǎng)發(fā)文，稱我國(guó)將全面取消預(yù)售制。最近一次是在6月26日，住建部部長(zhǎng)倪虹會(huì)見(jiàn)中國(guó)銀行負(fù)責(zé)人時(shí)，表態(tài)要開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

一周之后，深圳新掛牌地塊引入現(xiàn)房銷售規(guī)則，這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)并非偶然。作為一線城市的深圳迅速嘗試現(xiàn)房銷售，具有風(fēng)向標(biāo)意義。

該地塊的出讓規(guī)則顯示，在競(jìng)拍至封頂?shù)貎r(jià)后，轉(zhuǎn)而競(jìng)現(xiàn)房銷售建筑面積，達(dá)到封頂?shù)默F(xiàn)房銷售建筑面積后再通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。該地塊總建筑面積8.23萬(wàn)平方米，其中最高的現(xiàn)房銷售建筑面積為3.552萬(wàn)平方米，占比43%。

“現(xiàn)房銷售”并非新鮮事物。2016年-2020年期間，為了抑制全國(guó)土地市場(chǎng)過(guò)熱和房企非理性拿地，全國(guó)不少城市在土地出讓環(huán)節(jié)都設(shè)置了現(xiàn)房銷售條件，不過(guò)僅限于少數(shù)地塊。

比如早在2016年，深圳就推出過(guò)首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816-0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)房形式對(duì)外銷售。此后深圳再無(wú)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目出現(xiàn)。直到此次寶安新安地塊出現(xiàn)，現(xiàn)房銷售重出江湖。

但與第一次現(xiàn)房銷售相比，本次深圳寶安新安地塊降低了現(xiàn)房銷售房源的占比。業(yè)內(nèi)人士分析，與2016年相比，現(xiàn)在的樓市行情已大大降溫，倘若整個(gè)地塊現(xiàn)房銷售，有可能導(dǎo)致地塊的流拍。

縱觀全國(guó)，除了深圳，杭州、北京、合肥、福州等多地都有過(guò)短暫的“現(xiàn)房銷售史”。

杭州也出現(xiàn)過(guò)一批“現(xiàn)房銷售”樓盤，這事還得從樓市火熱的2017年說(shuō)起。

對(duì)于習(xí)慣“快周轉(zhuǎn)”的房企而言，現(xiàn)房銷售無(wú)疑是一個(gè)全新的考驗(yàn)，畢竟相比傳統(tǒng)的預(yù)售模式，資金回籠周期要拉長(zhǎng)兩三年，開(kāi)發(fā)成本直線上升�？梢哉f(shuō)，這一土拍新規(guī)的初衷是要提高拿地門檻，從而抑制開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆�，給當(dāng)時(shí)高熱的土地市場(chǎng)降溫。

不過(guò)，由于當(dāng)時(shí)杭州樓市處于上行期，從結(jié)果看，政策效果未及預(yù)期。開(kāi)發(fā)商依然高價(jià)拿地，優(yōu)質(zhì)地塊屢屢觸發(fā)封頂并跨入“現(xiàn)房銷售”門檻。

與此同時(shí)，由于當(dāng)時(shí)杭州樓市成交量大，庫(kù)存量偏少，大量“現(xiàn)房銷售”樓盤的出現(xiàn)，意味著接下來(lái)一段時(shí)間很可能導(dǎo)致房源告急，反而助漲了市場(chǎng)的預(yù)期。

于是，4個(gè)月之后杭州土地出讓規(guī)則再次調(diào)整，“現(xiàn)房銷售”規(guī)則退出。不過(guò)，“現(xiàn)房銷售”雖然在杭州曇花一現(xiàn)，但當(dāng)時(shí)還是誕生了20個(gè)現(xiàn)房銷售樓盤。

值得一提的是，杭州2021年第二批宅地集中出讓時(shí)，試點(diǎn)推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊，明確要求“現(xiàn)房銷售”。不過(guò)，由于市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了巨大變化，最終10宗地塊因無(wú)房企報(bào)名而終止出讓。

也就是說(shuō)，杭州樓市迄今為止一共出現(xiàn)過(guò)20個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目。據(jù)潮新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)，這20個(gè)樓盤從2019年7月起開(kāi)始陸續(xù)入市，目前已有18個(gè)樓盤售罄且已交付入住。

保利天匯 潮新聞?dòng)浾?印夢(mèng)怡 攝

保利天匯是這批現(xiàn)房銷售的樓盤之一，2017年拿地，2021年才開(kāi)盤。業(yè)主小王告訴記者：“我是在2021年10月?lián)u到房的，2022年4月網(wǎng)簽，2022年10月底收房。比起那些要等兩三年才交付，還要擔(dān)心樓盤爛尾的期房業(yè)主，確實(shí)省心很多。而且搖號(hào)前就對(duì)樓盤品質(zhì)有了了解，收房過(guò)程也很順利，跟開(kāi)發(fā)商基本上也不會(huì)有什么扯皮。”

記者了解到，這些現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，業(yè)主收房時(shí)維權(quán)的比例相比期房要低不少。

近年來(lái)，全國(guó)各地都出現(xiàn)了因開(kāi)發(fā)商“爆雷”導(dǎo)致樓盤爛尾或者品質(zhì)明顯下降的情況，預(yù)售制顯然是原因之一。因而，現(xiàn)房銷售的呼聲越來(lái)越高。

保利天匯

那么，在住建部鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售后，杭州是否會(huì)重新推出現(xiàn)房銷售地塊呢？對(duì)此，記者采訪了住建、房管、規(guī)劃與自然資源等相關(guān)部門，得到的回復(fù)均為：“尚未接到上級(jí)部門的有關(guān)文件，暫無(wú)相關(guān)計(jì)劃。”

對(duì)房企而言，現(xiàn)房銷售意味著資金成本顯著上升。7月10日，中國(guó)人民銀行、 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布延長(zhǎng)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，將有關(guān)政策適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。這也就意味著，當(dāng)前廣大房企尚未完全脫困，現(xiàn)房銷售難度不小。

記者也采訪了房企人士，他們普遍認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度下房企資金回籠周期大大拉長(zhǎng)，利潤(rùn)空間勢(shì)必會(huì)被擠壓，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下會(huì)面臨較多問(wèn)題。“杭州很多核心板塊的宅地，利潤(rùn)率還不到10%，如果要推行現(xiàn)房銷售，要么降低土地起拍價(jià)，要么提高新房限價(jià)，否則房企就無(wú)利可圖，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。”一位房企高管說(shuō)，“此外，如果要現(xiàn)房銷售，配套金融政策也要跟上，對(duì)于現(xiàn)房銷售樓盤，提供時(shí)間較長(zhǎng)、利率較低的貸款，進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的鼓勵(lì)。”

此外，相比民企，央企和國(guó)企的融資利率較低，且肩負(fù)社會(huì)責(zé)任，在拿現(xiàn)房銷售的地塊上，它們更應(yīng)該起到表率作用。

“在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企還是普遍缺錢，不具備全面推行現(xiàn)房銷售的基礎(chǔ)。當(dāng)然，住建部的表態(tài)也是說(shuō)試點(diǎn)，就比如深圳這次也僅僅是其中一宗優(yōu)質(zhì)地塊試行現(xiàn)房銷售。不過(guò)從長(zhǎng)期看，逐步取消預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，應(yīng)該是大勢(shì)所趨。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。