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除了競(jìng)品質(zhì)新政，杭州第二批集中供地，似乎乏善可陳。

的確，相比首批集中供地，不僅總體供應(yīng)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如（31宗vs57宗），更沒有奧體、錢新、綠汀路TOD這樣的超級(jí)熱門地塊。

矮個(gè)子里拔高個(gè)，雖沒有TOP級(jí)宅地，但也有不少明星宅地。

比如，鐵路北站、三墩、筧橋、運(yùn)河新城、翠苑、城東新城、市北、良渚、大江東核心區(qū)等，均有優(yōu)質(zhì)宅地推出。

限價(jià)基本沒漲，按現(xiàn)在市場(chǎng)熱度，無疑都值得搖一搖。

況且，本次供地，備受關(guān)注的云城，也終于首次亮相。限價(jià)3.61萬的杭騰未來社區(qū)，吸引了眾多人的目光（限價(jià)2萬5的雙橋地塊，面向西湖大學(xué)人才，10年限售）。

我們挑選其中部分宅地，進(jìn)行了實(shí)地探訪。未來的某一天，或許就是你的新家。

余杭區(qū)杭騰社區(qū)YH-18組團(tuán)

地塊四至：東至杭韻西路-龍舟路，南至余杭塘河沿線綠化帶，西至杭騰大道-1-03地塊，北至錢神大街-后村橋港綠化帶。

地塊面積：186776㎡

容積率：3.32

地上建筑體量：620169㎡

土地性質(zhì)：商住、商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)、公園綠地

樓面起價(jià)：15006元/㎡

板塊限價(jià)：36100元/㎡

終于，萬眾矚目云城的首批宅地要來了！

早在今年3月，云城火車西站南北廣場(chǎng)“巨無霸”地塊出讓，雖然刷新了城市天際線，但均是商業(yè)商務(wù)類用地，不帶一點(diǎn)住宅。

作為云城首個(gè)未來社區(qū)實(shí)踐區(qū)域，杭騰未來社區(qū)就不一樣了，總共190萬㎡，相當(dāng)于2個(gè)天空之城大小，涵蓋了住宅、鄰里中心、商業(yè)綜合體、幼教設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生站等各項(xiàng)配套。

杭騰未來社區(qū)效果圖

加上外部的西站、地鐵等配套，杭騰社區(qū)可謂是一個(gè)全能選手呀！

這次率先出讓的余杭組團(tuán)YH-18地塊，是杭騰社區(qū)中的一個(gè)組團(tuán)，62萬㎡的體量包含了6宗子地塊。

其中，I-10和I-15兩宗子地塊均為商住地。

根據(jù)5月《余杭組團(tuán)YH-18單元（高鐵樞紐中心）I-04、05、07、10等地塊選址暨控規(guī)局部調(diào)整論證報(bào)告》顯示，這兩宗地塊規(guī)劃有36幢建筑，涵蓋23-26F高層，以及7-11F小高層。

估算下來，總計(jì)3599套的供應(yīng)量。這對(duì)目前供不應(yīng)求的未科樓市來說，是一大補(bǔ)充。

但如果參照未來科技城當(dāng)下的新房市場(chǎng)，是不是同樣只有無房和人才家庭，才有購買資格呢？

至于購房者最關(guān)心的住宅限價(jià)，剛好和未來科技城住宅的限價(jià)齊平，均為36100元/㎡。

從地塊遠(yuǎn)眺未來科技城

除了宅地的供給外，I-05地塊中建筑限高200米，顯而易見這是云城在西站之外的另一個(gè)天際線。

另外，在I-15地塊的規(guī)劃中指出，該地塊商業(yè)商務(wù)可銷售、預(yù)售、可分割轉(zhuǎn)讓、整體轉(zhuǎn)讓，最小分割單元不小于500平㎡。

這意味著杭騰社區(qū)大平層的最小面積，會(huì)從300㎡上調(diào)到500㎡。

西湖區(qū)翠苑文教宅地

地塊四至：東至教工路，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃道路，北至文二路

地塊面積：18476㎡

容積率：2.6

地上建筑體量：48037.6㎡

土地性質(zhì)：住宅

樓面起價(jià)：33267元/㎡

板塊限價(jià)：58000元/㎡

一直以來，文教板塊的住宅供應(yīng)，就相當(dāng)稀缺。

目前，文教板塊的供應(yīng)只有兩個(gè)樓盤，一個(gè)是只有5幢可售住宅的現(xiàn)房項(xiàng)目錦繡公館，另一個(gè)則是書香印翠最后3幢高層。

中簽率方面，書香印翠在諸多“不利因素”爆出的狀態(tài)下，還是收獲了13%的中簽率，雖然與限售擦肩而過，但依舊難買。

隔壁的書香印翠

而這宗翠苑單元XH0909-14地塊，就在書香印翠東面100米處。不僅位置相當(dāng)，就連占地面積也都是1.8萬㎡。

在限價(jià)上，地塊商品房毛坯銷售均價(jià)不高于53000元/㎡，最高單價(jià)不高于58300元/㎡。裝修價(jià)格不高于5000元/㎡。即未來裝修限價(jià)5.8萬/㎡，也與書香印翠一樣。

不過，這宗新地塊的容積率只有2.6，比書香印翠的3.3還是宜居不少。

但地塊的形狀呈現(xiàn)不規(guī)則的反“7”字型，相對(duì)排布難度會(huì)更大一些。

根據(jù)出讓條件，住宅及配套公建計(jì)容建筑面積占總建筑面積的60%，即28822.56㎡，其中要求配建不少于10%的公租房。

地塊周邊的配套毋庸置疑，距離2號(hào)線學(xué)院路站約500米，1公里內(nèi)還有黃龍萬科中心、天陽親子廣場(chǎng)，周圍700米更是幼兒園、小學(xué)、初中，一站式齊全。

甚至，還能在高處遠(yuǎn)眺到西湖和群山。

二手房方面，板塊內(nèi)的楓華府第近半年最高網(wǎng)簽價(jià)為5萬9，倒掛并不明顯。但楓華府第畢竟產(chǎn)品相對(duì)較老，或許未來地塊打造出的新產(chǎn)品，能帶來更多溢價(jià)。

所以毫無疑問，文教板塊的改善購房者們，對(duì)這宗地塊自然是虎視眈眈。

上城區(qū)城東新城宅地

地塊四至：北至環(huán)站南路，東至環(huán)站東路，南至規(guī)劃綠化，西至規(guī)劃道路

地塊面積：78.475畝（52317㎡）

容積率：2.4

地上建筑體量：125560.8㎡

土地性質(zhì)：住宅（設(shè)配套公建）用地

樓面起價(jià)：28179元/㎡；封頂樓面價(jià)：33754元/㎡

板塊限價(jià)：46500元/㎡

火車東站以東的城東新城，上一次有涉宅用地出讓，還是2019年底，德信拿下的德信中心地塊。

迄今只剩最后2幢高層，約80套住宅待售。

就在板塊即將斷供之際，新的宅地又掛牌了。占地約78畝，與上月底清盤的中旅歸錦府一般大小。

只是，地塊位置相對(duì)“略偏”，在明月嘉苑三區(qū)南面，距離東站萬象匯、東站西子國際，直線約1公里。

地塊東面的環(huán)站東路，目前是條斷頭路

北面挨著環(huán)站南路隧道；東面的環(huán)站東路，眼下是條斷頭路，僅部分路段開通，平日里臨停車輛不少；南面是杭州東西向主干道之一的艮山西路，車流量大，越過艮山西路是已交付的德信大家錢塘府。

雖然算不上是城東新城正核心地塊，但周邊配套絲毫不差。地鐵、學(xué)校、商業(yè)等，一樣不落。

東面一路之隔是夏衍第二小學(xué)

地鐵6號(hào)線二期的元寶塘站，就在地塊西面，現(xiàn)在沿著環(huán)站南站轉(zhuǎn)東寧路即達(dá)；夏衍第二小學(xué)，與地塊僅一路（環(huán)站東路）之隔；中豪國際、東站萬象匯等商業(yè)配套，更是在步行距離內(nèi)，從早餐到夜宵一條龍齊備。

北面一路之隔還有杭州市職工文化中心。

地塊內(nèi)部雜草叢生，遠(yuǎn)處是德信大家錢塘府

地塊內(nèi)部雜草叢生，好在并無其他建筑遺留，屬凈地出讓，隨時(shí)可動(dòng)工。

只是，這塊地價(jià)格不便宜，光賬面起拍樓面價(jià)就28179元/㎡，剔除公租房成本，實(shí)際樓面起拍價(jià)高達(dá)31643元/㎡（公租房成本按3000元/㎡計(jì)）。

好在，城東新城可售庫存已見底，即便后期市場(chǎng)行情略有波動(dòng)，去化倒也不愁。畢竟，限價(jià)46500元/㎡經(jīng)過多次市場(chǎng)檢驗(yàn)，市場(chǎng)接受度頗高。

上城區(qū)筧橋單元宅地

地塊四至：東至蔡陽路、北至規(guī)劃南都路、西至規(guī)劃雙涼環(huán)路

地塊面積：72.962畝（48641㎡）

容積率：1.8

地上建筑體量：87553.8㎡

土地性質(zhì)：住宅（設(shè)配套公建）用地

樓面起價(jià)：25263元/㎡；封頂樓面價(jià)：27785元/㎡

板塊限價(jià)：42640元/㎡

上城區(qū)競(jìng)品質(zhì)試點(diǎn)宅地

筧橋地塊，是上城區(qū)首宗試點(diǎn)競(jìng)品質(zhì)宅地。

地塊東至蔡陽路、北至規(guī)劃南都路、西至規(guī)劃雙涼環(huán)路，具體位置在綠城春來曉園北面、融創(chuàng)玖樟臺(tái)西面，東北斜對(duì)角是在售的春來雅庭。

蔡陽路以東，居住氛圍、生活配套均已形成，但蔡陽路以西，目前還在開發(fā)中。

地塊位置不差，可比起春來雅庭，有兩點(diǎn)不足：第一，西面靠近鐵路，未來會(huì)有一定噪音影響；第二，到地鐵站距離更遠(yuǎn)。

圖為蔡陽路，遠(yuǎn)處是在建的春來曉園

不過，兩項(xiàng)目不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。春來雅庭工程進(jìn)度更快，按開發(fā)商計(jì)劃，年內(nèi)再開兩次便能清盤。

不光春來雅庭不受沖擊，就是對(duì)整個(gè)筧橋新房市場(chǎng)，近一年也無影響。按要求，這宗地需現(xiàn)房銷售，待到可售之時(shí)，起碼也是兩三年之后的事兒了。

筧橋目前新房限價(jià)40800元/㎡，由于該地塊屬于競(jìng)品質(zhì)地塊，限價(jià)拔高到42640元/㎡，比原限價(jià)漲了1840元/㎡。

表面上看，限價(jià)漲了、開發(fā)商理應(yīng)開心才對(duì)。實(shí)際上呢？限價(jià)漲了，地價(jià)也跟著漲。

在售的春來雅庭

去年9月底，春來雅庭地塊出讓時(shí)，起拍樓面價(jià)才21149元/㎡，最終綠城以26553元/㎡的價(jià)格拿下。而正在掛牌的筧橋宅地，賬面起拍樓面價(jià)就高達(dá)25263元/㎡，一年不到，起拍價(jià)漲了4114元/㎡。

算上兩到三年間拿地占用的財(cái)務(wù)成本、建安成本及利息，成本大幅提升。

筧橋板塊在杭州樓市版圖內(nèi)，算不上非常熱門，一般房企輕易也不會(huì)進(jìn)駐，會(huì)拿地的大概率還是區(qū)域內(nèi)的老面孔。

西湖區(qū)三墩單元宅地

地塊四至：西湖區(qū)三墩單元XH0303-16地塊，東至女兒橋港，南至女兒橋港，西至紫金港北路，北至三墩鎮(zhèn)中心公園

地塊面積：29.7畝（19802㎡）

容積率：2.2

地上建筑體量：約4.36萬㎡

土地性質(zhì)：住宅（設(shè)配套公建）用地

樓面起價(jià)：18237元/㎡；封頂樓面價(jià)：19959元/㎡

板塊限價(jià)：36000元/㎡

西湖區(qū)競(jìng)品質(zhì)試點(diǎn)宅地

地塊不大，容積率低，大約4-5幢高層的體量。

西臨杭長(zhǎng)高速（紫金港北路），東側(cè)是三墩老鎮(zhèn)的低矮樓房與濕地河灣，依稀可見舊時(shí)古鎮(zhèn)風(fēng)貌。這幾年河道經(jīng)過整治，小環(huán)境不錯(cuò)，地塊臨振華路這一邊，沿著女兒橋港，還有一塊綠地公園。
航拍鏡頭中最醒目的，是北邊不到3公里的三墩北板塊，那是人才與無房戶的專場(chǎng)，而這塊新地，則更靠近紫金港與蔣村，3萬6的限價(jià)，預(yù)計(jì)主力總價(jià)300-450萬，很香了。
出行極為便捷，東側(cè)的紫金港北路，向北直連杭長(zhǎng)高速紫金港樞紐，向南進(jìn)入紫之隧道，去之江也很方便；南側(cè)不遠(yuǎn)就是留石高架。可惜距離地鐵較遠(yuǎn)，到2號(hào)線三墩站約1.5公里。

最大的不利因素也是因?yàn)槲鱾?cè)緊鄰高速，噪音在所難免。
身邊產(chǎn)業(yè)密集，隔壁就是西湖科技園，南邊是浙大紫金港校區(qū)，往西3公里多，就是云谷園區(qū)。同時(shí)，它也是連接良渚和未來科技城的交通要道，板塊未來非常值得看好。
家門口的振華路上，三墩小學(xué)、三墩中學(xué)、杭州師范大學(xué)附屬中學(xué)一字排開；龍湖西溪天街、浙江醫(yī)院三墩院區(qū)都在1.5公里左右。
板塊的最后一次上新是2018年的寶嘉譽(yù)府，毛坯均價(jià)3萬2。這幾年板塊二手成交量一向不錯(cuò)，據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，周邊次新小區(qū)如寶嘉譽(yù)府、國風(fēng)美域、紫金名門等，近期成交單價(jià)在4-5萬之間。

值得一提的是，這塊宅地也是西湖區(qū)的“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，未來將作為現(xiàn)房銷售。

市北單元2宗宅地