《彩虹城、和家園與寰宇天下翻紅！》的新聞一出，和家園業(yè)主列隊(duì)留言。 除了熱情洋溢的贊美之詞外，希望低調(diào)的業(yè)主不在少數(shù)。
“和家園自住非常好，正打算小換大，拜托炒房客別來(lái)。”，“求求大家不要宣傳和家園這個(gè)洼地了，還想置換個(gè)大點(diǎn)的窩呢。”
“剛剛完成同小區(qū)的以小換大，800多萬(wàn)就能買到180多方，寬敞四房，還送30方大陽(yáng)臺(tái)，完美。”
和家園堪稱杭州經(jīng)典的“圍城小區(qū)”之一，住在里面的人不愿出來(lái)，寧愿就地改善；住在外面的人，一看房?jī)r(jià)多年不漲頓時(shí)沒了興致。
然而，現(xiàn)在像和家園業(yè)主這樣，選擇在同小區(qū)內(nèi)以小換大的改善家庭，越來(lái)越多。
前不久，家住
保利中央公館的朋友生了二胎，迅速在同小區(qū)置換了套頂躍。一來(lái)，原先住的房子確實(shí)太小了；二來(lái)新房一時(shí)半刻搖不到，即便搖到了也不能立馬入住。
還有城東交付數(shù)年的超大盤濱江
金色黎明，近來(lái)，
不少89㎡業(yè)主在鄰居群里求購(gòu)大戶型。
“有沒有136㎡的鄰居準(zhǔn)備出售的，誠(chéng)心買。”相關(guān)話題一拋出，很快有鄰居跟上：同問+1。
一兩年前，對(duì)于原地置換非熱門（房?jī)r(jià)漲幅有限）小區(qū)，我的第一反應(yīng)是：不理解。明明有更好的置換標(biāo)的，為何非得吊在同一棵樹上。
如今，它卻成為時(shí)下最保險(xiǎn)，最輕松，最不易踩坑的改善大法。
同小區(qū)以小換大的流行，與現(xiàn)階段樓市的客觀環(huán)境不無(wú)關(guān)系。
依據(jù)最新的購(gòu)房政策，落戶杭州未滿5年的家庭，直接喪失二套房資格。沒有房票又想置換，只好賣房騰房票。
即便有幸擁有二套房資格，六成首付哪里來(lái)？要不掏空6個(gè)錢包，要不賣房、抵押。
哪怕房票、資金都能解決，就當(dāng)前新房市場(chǎng)的中簽率，非無(wú)房人才的你，無(wú)異于千軍人馬過獨(dú)木橋。
“1.28新政”至今不到兩個(gè)月，杭州已有28盤限售，南臥、崇賢、城東新城、瓶窯等板塊，紛紛納入限售版圖。中簽率之低，令人咋舌。
各大購(gòu)房群里，搖了兩三年沒搖中的例子，比比皆是。搖到后來(lái)，心態(tài)直接崩了。
買流搖盤，一二手房?jī)r(jià)沒倒掛不甘心。更何況，就連流搖盤現(xiàn)在都流行捆綁車位賣房的套路。
至于二手房，熱門地段的次新房，房東掛價(jià)高的離譜。若是帶個(gè)知名學(xué)區(qū)，分分鐘開出天價(jià)。
上周去跑了趟大熱門的奧體核心區(qū)二手房，最便宜的都會(huì)山，89㎡小三房總價(jià)都在650-700萬(wàn)，還沒算稅費(fèi)、車位費(fèi)；創(chuàng)世紀(jì)、時(shí)代奧城更貴，花個(gè)七八百萬(wàn)買套小三房，改善了個(gè)寂寞。
雖說二手房眼見為實(shí)，可真正入住前頂多也就了解皮毛，知道大致的戶型、采光，小區(qū)園林，更深入的如隔音、物業(yè)服務(wù)等，需入住一段時(shí)間后，才能深切體會(huì)。
大多時(shí)候，房子看著光鮮亮麗，只有住進(jìn)去才會(huì)發(fā)現(xiàn)，隔音差的要命，管家服務(wù)得三催四請(qǐng)，鄰居大半全是租客……總之各種踩坑。
可自家小區(qū)內(nèi)改善，多數(shù)坑都能避免。
首先，小區(qū)的整體環(huán)境，了然于心。比如房子質(zhì)量好不好，哪一幢樓景觀最優(yōu)；物業(yè)服務(wù)到不到位；園區(qū)日常衛(wèi)生是否有專人打理；以及鄰居質(zhì)素、鄰里氛圍等。
這些與日常息息相關(guān)的細(xì)節(jié)，買新房或是不熟悉小區(qū)的二手房時(shí)，很難深入了解。
一般選擇在同小區(qū)內(nèi)置換，大多是對(duì)園區(qū)環(huán)境、硬件設(shè)施滿意，才愿意住下去。若是環(huán)境不佳，分分鐘走人。
其次，信息靈通且透明。買二手房就怕高位接盤，雖說杭州樓市整體透明，可二手房不同于新房的一房一價(jià)，存在故意做高或做低的可能性。
信息不及時(shí)，又或是對(duì)小區(qū)二手房?jī)r(jià)掌握不全面，主動(dòng)權(quán)則在中介，交易過程避免不了信息差。尤其現(xiàn)在二手房ABC單成風(fēng)，哪怕業(yè)內(nèi)人士，也會(huì)有高位接盤的可能性。
若是自家小區(qū)，鄰居群里問一圈，或是樓下幾個(gè)中介門店逛一逛，基本能摸透大概情況。有時(shí)運(yùn)氣好，碰上正好準(zhǔn)備出售大戶型的鄰居，直接手拉手，連中介費(fèi)都省了。
第三，不會(huì)踏空。賣房置換最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，賣出容易買入難。
《層樓》后臺(tái)時(shí)常有購(gòu)房者來(lái)問：手頭又某某小區(qū)的房子，賣掉去搖XX盤是否可行。若是名下唯一房產(chǎn)，我們大多會(huì)建議，在沒有明確找到下一個(gè)標(biāo)的物前，慎重考慮。
賣掉短期內(nèi)買不進(jìn)的現(xiàn)象，太常見了。
同小區(qū)內(nèi)以小換大，買賣兩步可以同時(shí)進(jìn)行。即便短時(shí)間內(nèi)賣不掉，還可以通過抵押等方式，先買入，至少不會(huì)有踏空的風(fēng)險(xiǎn)。
更何況，一般有小戶型的小區(qū)，小戶型往往更能賣出高價(jià)。大戶型由于面積大、總價(jià)高，單價(jià)相對(duì)會(huì)便宜些。同小區(qū)以小換大，還能賺取當(dāng)中的差價(jià)，置換成本相對(duì)也能減少。
此前同小區(qū)以小換大不流行，很大程度在于買房目的性——投資占主導(dǎo)。
首選熱門地段、高倒掛紅盤，既能獲得不菲的經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)外還有面子。
我還記得兩年前，有網(wǎng)友8萬(wàn)出頭賣掉融創(chuàng)侯潮府的139㎡，并以7萬(wàn)的價(jià)格買入自住小區(qū)武林府的200㎡大平層，許多人不理解。
尤其是置換沒多久，侯潮府單價(jià)蹭蹭漲到9萬(wàn)、10萬(wàn)，而武林府的大戶型，仍停留在7萬(wàn)出頭，更是被視為失敗換籌的典型案例。
放到現(xiàn)在，這波操作就容易理解多了，武林府雖交付多年，勝在維護(hù)得好，居住環(huán)境不遜于其他新盤，況且一家人的改善需求提前得到滿足。
伴隨著市場(chǎng)大環(huán)境改變，在沒有特殊需求（比如學(xué)區(qū)）的前提下，同小區(qū)以小換大不失為改善家庭的新捷徑。
其實(shí)，杭州還有不少類似武林府這樣的次新小區(qū)，品質(zhì)不差，物業(yè)維護(hù)又好，只是板塊缺乏炒作話題，房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，以至于逐漸被市場(chǎng)忽略。
正因如此，給真正自住的改善留下上車機(jī)會(huì)。
衡量房子好差的標(biāo)準(zhǔn)有多種，房?jī)r(jià)論、地段論、品質(zhì)論……也有人說，未來(lái)判斷一個(gè)小區(qū)好差的關(guān)鍵指標(biāo)，就看同小區(qū)內(nèi)置換的比例有多高。
換做是你，是愿意繼續(xù)扎根在搖號(hào)大軍中，還是盡早實(shí)現(xiàn)原地置換？
來(lái)源：層樓
