讀懂了時(shí)間，也就讀懂了城市的邏輯。所以，當(dāng)我無(wú)數(shù)次站在奧體，仿佛站在亙古的時(shí)間荒野，看著一片土地經(jīng)歷了從村莊到都市的傳奇。
接下來(lái)的故事，就從蕭山說(shuō)起。
Part 1丨壹
蕭山本失落之地。史料記載，作為山名的蕭山，源自當(dāng)年越王勾踐被吳王夫差戰(zhàn)敗，率剩兵殘卒停留于此，四顧蕭然，故稱此山為蕭然山，亦名蕭山。
一個(gè)以失落為名的區(qū)域，卻一度成長(zhǎng)為浙江經(jīng)濟(jì)第一縣，創(chuàng)造了改革開(kāi)放以來(lái)的無(wú)數(shù)經(jīng)典故事和知名企業(yè)。
無(wú)邊落木蕭蕭下，如今，蕭山依然是有些失落的。從頭把交椅的寶座跌落之后，再也沒(méi)有能力回去了。
攤開(kāi)地圖看蕭山，也特別感慨。
除開(kāi)單獨(dú)管轄的世紀(jì)城，市北西、市北東、寧圍、蕭山科技城、新街、新塘、南站新城、南部臥城、聞堰、義橋、蕭山主城區(qū)一直到幅員更為遼闊的空港新城、南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有哪個(gè)板塊能夠成為真正的龍頭？
好像一個(gè)都沒(méi)有。
▲蕭山各板塊限價(jià)圖
不但一個(gè)都沒(méi)有，蕭山似乎還可以被稱為“外溢之城”：
世紀(jì)城（從奧體到亞運(yùn)村）擠滿了全國(guó)紛至沓來(lái)的人群，市北、寧圍、蕭山科技城靠的是濱江和奧體的外溢，南部臥城也把濱江和奧體的客戶當(dāng)做主力，直至新街、新塘、南站新城和空港新城等，都希望金城路、彩虹快速路等等主干道能夠早點(diǎn)修好，好讓濱江和奧體的客戶快速到來(lái)。
聞堰、義橋和一直往南的戴村等也一樣，他們期盼時(shí)代高架的南延線很久了。
所以，當(dāng)我對(duì)著蕭山地圖，想要真正弄明白其中的核心邏輯時(shí)，發(fā)覺(jué)根本的原因是：
沒(méi)有板塊引擎�；蛘哒f(shuō)，好像每個(gè)板塊都沒(méi)有核心價(jià)值。
市北的引擎是什么？離奧體近。
寧圍的引擎是什么？離奧體近。
新塘、新街的引擎又是什么？離離奧體近的地方近。
南站新城的引擎是什么？離離奧體近的地方近的同時(shí)離蕭山主城區(qū)近。
其他的呢？以此類推。
這是城市運(yùn)營(yíng)能力的問(wèn)題，值得深思。
所以，蕭山所有板塊的價(jià)值排序就很清晰了：與奧體的距離，就是板塊的價(jià)值。
如果距離奧體和蕭山主城區(qū)同時(shí)近的話，就是最好的板塊：比如市北。
如果只距離其中一個(gè)近的話，以?shī)W體為準(zhǔn)：如蕭山科技城、寧圍。
如果距離奧體遠(yuǎn)而距離蕭山主城區(qū)近，好像也還行，比如：南站新城、南部臥城、新塘、新街等。
如果距離兩個(gè)都很遠(yuǎn)，此處省略……字。
由此，奧體的價(jià)值兌現(xiàn)，決定了許多板塊的價(jià)值兌現(xiàn)，并由奧體周邊向外圍遞減。
但隨著奧體后期可開(kāi)發(fā)用地極少、亞運(yùn)村已經(jīng)收官，值得重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域：
1、亞運(yùn)村和寧圍之間的空地；
2、市北；
3、蕭山開(kāi)始有IP效應(yīng)的三個(gè)區(qū)域：蕭山科技城、未來(lái)總部社區(qū)所在的寧圍、南站新城。
4、尚未啟動(dòng)的：大會(huì)展新城。
如果按兌現(xiàn)時(shí)間來(lái)看的話：
1、亞運(yùn)村和寧圍之間的空地：起碼5年；
2、市北：本身無(wú)IP加持，繼續(xù)倚靠奧體；
3、蕭山科技城：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，預(yù)計(jì)5-10年；
4、寧圍：未來(lái)總部社區(qū)真正具備雛形：5年以上；
5、南站新城：核心區(qū)5-10年，整個(gè)新城未知；
6、大會(huì)展新城：核心區(qū)10年，整個(gè)新城未知。
▲南站新城規(guī)劃范圍
所以，從買房的角度而言，在奧體和亞運(yùn)村都沒(méi)有選擇的情況下：
改善往市北西、蕭山科技城的仁恒&香港置地前灣四期；
剛改往市北東、寧圍；
剛需根據(jù)需求自行前往其他的板塊。
寫(xiě)到這里突然發(fā)現(xiàn)，除了湘湖邊尚未開(kāi)盤(pán)的湘湖里、仁恒&香港置地的前灣四期的排屋等極少數(shù)產(chǎn)品外，整個(gè)蕭山幾乎沒(méi)有高端項(xiàng)目了……
加上當(dāng)前蕭山主要出讓的是空港、瓜瀝和南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間都是剛需樓盤(pán)占主導(dǎo)，高端項(xiàng)目也不會(huì)出現(xiàn)。
土豪云集的蕭山，突然之間仿佛成了剛需集中營(yíng)，真正會(huì)繼續(xù)坐實(shí)“外溢之城”的美名。
而沒(méi)有龍頭豪宅，何談龍頭板塊？
沒(méi)有龍頭板塊與豪宅，蕭山的二手房?jī)r(jià)格，也會(huì)繼續(xù)像如今的市北東到主城區(qū)一樣，超級(jí)扁平，拉不開(kāi)價(jià)差，絕大部分板塊的投資價(jià)值和升值空間實(shí)在有限。
青蛙再是用力吸氣，把肚子撐得老大，終究也無(wú)法和牛比肚子大小。
最后，關(guān)于蕭山，用一張表結(jié)尾，看看蕭山在最近20年是如何一步一步被濱江追上的：
▲2020年的數(shù)據(jù)懶得補(bǔ)了
Part 2丨貳
蕭山的勁敵余杭，就是另外一番模樣了。
有了城西科創(chuàng)大走廊和未來(lái)科技城等超強(qiáng)IP，余杭近幾年的發(fā)展可謂迅猛，而且勢(shì)頭依然很猛。
而且，用穿越時(shí)間的角度來(lái)看，作為曾經(jīng)的余杭區(qū)的邊緣板塊，現(xiàn)余杭區(qū)屬于典型的把一副爛牌打翻身的經(jīng)典樣本：
倉(cāng)前和五常，曾經(jīng)青楓墅園打折促銷都賣不好的地方，變成了當(dāng)下的未來(lái)科技城；
南湖一帶的老余杭，上一輪調(diào)控周期里出現(xiàn)單價(jià)4000元/㎡的房子，出租車司機(jī)買了很多；
杭徽高速以南的閑林和中泰，甚至一度低到單價(jià)3000多元/㎡；
大華海派風(fēng)景沖上約1.8萬(wàn)/㎡高點(diǎn)之后，勾莊沉寂了很多年，后來(lái)一度低到幾乎腰斬；
瓶窯的南北樂(lè)章曾經(jīng)一度也只要6500元/㎡；
良渚、仁和，很長(zhǎng)時(shí)間也是賣不起價(jià)的板塊。
如今，這些地方基本都翻身了，而且除了少數(shù)板塊，都有了清晰的定位。
余杭按板塊劃分，大概是這樣的：
1、閑林、中泰，特別是杭徽高速（G56）以南的部分，是未來(lái)科技城的臥城；
2、未來(lái)科技城1.0（倉(cāng)前、五常）、未來(lái)科技城2.0（老余杭）、云城組成的城西科創(chuàng)大走廊；
3、作為北建組成部分的勾莊、良渚；
4、近兩年大熱的瓶窯；
5、仁和、徑山。
▲余杭各板塊限價(jià)圖
這個(gè)價(jià)值排序，就非常簡(jiǎn)單了：
1、依然是絕對(duì)龍頭的未來(lái)科技城1.0；
2、經(jīng)常上頭條的云城；
3、正在成為北建中心板塊之一的勾莊；
4、正在等待達(dá)摩院、菜鳥(niǎo)等大型企業(yè)入駐的未科2.0；
5、幾乎已接近開(kāi)發(fā)完成的良渚；
6、正在崛起的瓶窯；
7、仁和、徑山。
未來(lái)科技城和云城，未來(lái)是比肩前行的關(guān)系，區(qū)別是未科1.0短期大利好基本已出盡，而云城才剛開(kāi)始；
勾莊和未科2.0，未來(lái)也在伯仲之間，區(qū)別是勾莊更靠近主城區(qū)，先兌現(xiàn)的是地鐵4#、10#和萬(wàn)象城、星創(chuàng)城等配套，而未科2.0則先兌現(xiàn)的是產(chǎn)業(yè)；
比較尷尬的是G56以南的閑林、中泰和東北角的仁和、西北角的徑山。除此之外，余杭區(qū)基本上屬于利好預(yù)期兌現(xiàn)穩(wěn)定的區(qū)。
但是寫(xiě)到這里，發(fā)覺(jué)余杭區(qū)未來(lái)一段時(shí)間也不太會(huì)有豪宅了。哪怕是華潤(rùn)綠汀路TOD項(xiàng)目，定位也只會(huì)是改善產(chǎn)品。
而規(guī)劃了大量未來(lái)社區(qū)的云城，也不太會(huì)有豪宅。
閑林、中泰和良渚，作為曾經(jīng)杭州低密度豪宅聚集的區(qū)域，此后也很難看到真正的豪宅了。
勾莊、瓶窯、仁和，則因板塊的能級(jí)不夠，誕生豪宅的概率幾乎為零。
即將交付的綠汀路雙子鏡溪綠汀、湖境云廬和今年售罄的曉月澄廬，會(huì)是未來(lái)科技城豪宅的絕響。
沒(méi)有豪宅，未科的高端客戶只能溢出；沒(méi)有像南星橋的壹品、江河匯的大都會(huì)79號(hào)、奧體的杭州壹號(hào)院等燈塔項(xiàng)目，本就品質(zhì)參差不齊的未來(lái)科技城，其二手房的天花板，也注定不會(huì)很高了。
Part 3丨叁
關(guān)于臨平，簡(jiǎn)單劃分就是山南、山北。
山南有臨平主城區(qū)、臨平新城、星橋和翁梅、喬司等；
山北很簡(jiǎn)單：東湖新城。
10年前，雍熙山拍過(guò)一部講述臨平人奮斗故事的《大業(yè)起山南》，如今回頭看，有點(diǎn)唏噓。
因?yàn)樯侥习l(fā)展速度快要被東湖新城趕超了。
臨平新城目前暫未成大氣候，星橋已經(jīng)很久沒(méi)有聲音了，喬司、翁梅也主要靠抱九堡的大腿，可是這條大腿實(shí)在不夠粗；
反觀東湖新城，繞過(guò)山南，直接通過(guò)臨平大道、秋石高架連接主城區(qū)，反而實(shí)現(xiàn)了彎道超車，目前東湖新城聚集的開(kāi)發(fā)商，整體水準(zhǔn)要比山南高。
所以，如果去臨平置業(yè)，東湖新城是首選，5年內(nèi)東湖新城將非常完善。其次，從臨平主城區(qū)到臨平新城、星橋、翁梅、喬司等，按照個(gè)人需求，隨意。
Part 4丨肆
最年輕的錢(qián)塘區(qū)，簡(jiǎn)單劃分的話就是下沙和大江東。
下沙已基本飽和，早年的沿江、大學(xué)城和如今的金沙湖，土地都已經(jīng)極少，未來(lái)會(huì)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，只有：德勝快速路以北的地方。
再具體一點(diǎn)，就是從東湖高架以東、德勝快速路以北到大學(xué)城北之間的區(qū)域。
這里目前尚未推地，保守估計(jì)價(jià)值兌現(xiàn)周期10年。
大江東，會(huì)是錢(qián)塘區(qū)未來(lái)的主力區(qū)域。但是大江東實(shí)在太大了。整個(gè)錢(qián)塘區(qū)約530平方公里，80%的地盤(pán)在大江東，如果真正全域開(kāi)發(fā)，起碼需要50年以上的時(shí)間。
所以，關(guān)于大江東，只建議選擇核心區(qū)，并隨著核心區(qū)的建設(shè)步伐逐步向外擴(kuò)展，不建議一下子跑得太遠(yuǎn)，比如跑到外圍的臨江。
▲錢(qián)塘區(qū)各板塊限價(jià)圖
最后是西邊的兩兄弟：富陽(yáng)和臨安。
富陽(yáng)2015年撤市建區(qū)，城市化的紅利比臨安略早，但后續(xù)乏力。
目前的富陽(yáng)，基本板塊結(jié)構(gòu)是：
1、富陽(yáng)主城區(qū)；
2、融杭的山路銀湖板塊；
3、融杭的水路東洲板塊；
4、主城區(qū)南延的鹿山新城；
5、富春灣新城；
6、下轄的新登、場(chǎng)口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
如果是杭州的溢出剛需，建議順著山路和水路買房，考慮銀湖、高橋、東洲和地鐵6號(hào)線沿線，終點(diǎn)是桂花西路站。
如果是富陽(yáng)本地客戶，優(yōu)選金橋北路沿線的主城區(qū)，以及東吳文化公園所在的江濱一帶，如秦望府。
愿意拓荒的人，可以考慮富春灣新城。鹿山新城不建議。以富陽(yáng)區(qū)的實(shí)力，短期只可能集中發(fā)展一個(gè)新城，富春未來(lái)城崛起之后，鹿山新城短期沒(méi)有利好了。
下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，留給原住民。
臨安基本上也是這個(gè)邏輯：
1、臨安主城區(qū)；
2、濱湖新城；
3、錦南新城；
4、青山湖科技城；
5、下轄的高虹、於潛、昌化等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
如果是杭州的剛需外溢，特別是沒(méi)有房票的客戶，盡量在靠近杭州和臨安的龍頭之間平衡考慮青山湖科技城和濱湖新城；
這兩個(gè)地方現(xiàn)在房源不多，其次可考慮地鐵16號(hào)線沿線，終點(diǎn)到錦南新城；
下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)不建議，留給原住民比較好。
當(dāng)然，如果喜歡低密度產(chǎn)品的，比如總價(jià)預(yù)算三四百萬(wàn)的，可以關(guān)注青山湖邊的小合院，也可以看看玲瓏及往西的區(qū)域。但是別到太湖源那么遠(yuǎn)，否則就是純消費(fèi)品了。
Part 5丨伍
未來(lái)10年，杭州依舊會(huì)向前、向好，把許多的機(jī)會(huì)留給與城市一起前行的人，這也是收獲城市紅利的最好方式。
我把城市的板塊梳理清楚，旨在提供一種認(rèn)知城市和板塊的視角，供各位參考。
不一定完全準(zhǔn)確，但只要每個(gè)人用心去看，終會(huì)看見(jiàn)自己想要的答案。所以，上下篇的標(biāo)題，都和眼睛有關(guān)。
不管政策如何調(diào)整，市場(chǎng)如何波動(dòng)，杭州的主城區(qū)依然是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)值高地，我們既要目光專注，盯緊核心板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，又要目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，看到其他板塊的未來(lái)潛力。
本篇寫(xiě)主城之外的六區(qū)，名為“清眸”，意為“明亮的眼睛”，旨在說(shuō)明：六區(qū)板塊差異巨大，機(jī)會(huì)與坑同在，潛力和價(jià)值的判斷，需要擦亮眼睛，分辨清楚，不然容易踩坑：有些坑，還很深。
無(wú)論改善還是剛需。
來(lái)源：斯文
